文/北京進深 林振興

進入2025年后，帝都人民對于房地產的信心開始回歸了。

先是土地市場，搶地一輪比一輪精彩。

東邊朝陽，中建智地越秀金茂朝陽城發以125億摘得巨無霸地塊；西邊海淀，樹村地塊拍出了10萬樓面價；甚至連通州小透明地塊都接連上演幾百輪的舉牌競拍。

圖源：樂居買房

土地市場的高漲熱情，正在快速傳導至供給側。新開盤的項目也是不遑多讓，捷報連連。

海淀，功德寺雙子座打頭陣，開盤1分鐘銷售額破150億；緊接著，昌平北京國賢府貳期首開勁銷358套 21.4億元，豐臺北京隅西頌熱銷149套 14.5億元……

進入5月后，央行再放大招，降準、降息、下調公積金利率，三箭齊發。這套樓市“組合拳”，再次撥動帝都購房者的心弦。

在房地產市場發展進程中，政策走向始終是市場態勢的關鍵因素。遙想去年5月樓市刺激政策一推出，便立即釋放了一大波被壓抑的需求，北京市場著實沸騰了一把。

相較去年，今年降利率等政策“組合拳”下，更直接降低購房成本，更精準刺激了剛需和改善型需求釋放。

政策需求雙驅動，必然帶動高品質新盤成交量穩升，北京地產市場有望迎來新一輪的溫和復蘇。

01

當下，北京最火的樓盤是哪個？

二季度榜單見分曉。

4月份，北京網簽top3分別為：和樾玉鳴、頤海澐頌、和樾望雲。

進入5月后，前兩周北京網簽top3分別為：北京國賢府貳期、和樾望雲、城建頤知筑。

海淀憑借區位優勢及高單價，是傳統的北京網簽銷冠聚集地，4月份網簽前三集中在海淀無可厚非；但是進入五月份，位于昌平東區的北京國賢府貳期網簽第一確實讓人眼前一亮。

北京國賢府貳期，在4月首開認購358套，賣出比肩海淀紅盤的銷量，真的很不簡單。

不到一個月時間，北京國賢府貳期網簽高達137套，這是什么概念？

說實話，如此閃電般的轉簽速度，只有內城紅盤能有這個熱度。

即使是城六區的朝陽、豐臺，同期開盤的萬吉玖序、麗金府、北京隅西頌等，也都沒能做到北京國賢府貳期這個成績。

從4月和5月網簽前三甲的分布中，也可以發現，當下北京置業最火板塊當屬海淀區和昌平東區。

海淀，在北京樓市中一直都是“另類”的存在。

這片土地上，供需比極度失衡。2022到2024年，三個年份里，海淀一共也就成交了10宗住宅用地。

哪怕做得平平無奇的新房項目，只要一經推出都會遭遇瘋搶。

很多人眼中，海淀業主就是“冤大頭”——花最多的錢，住最差的房子。但也沒辦法，誰讓海淀是北京唯一一個GDP破萬的行政區，左手產業，右手“書包”，無人能及。

以海淀最火的功德寺雙子為例，位于海淀上地板塊，區域發展成熟，毗鄰上地信息產業基地、中關村軟件園等高新技術產業園區。

其中，中關村軟件園無需多言，它是北京乃至全中國科創互聯網產業的核心要塞。在2.6平方公里的園區內，匯聚700多家高科技企業，企業總收入達5625億元。

不少人有疑惑，除了海淀，昌平為何能在這輪樓市小陽春中成為“搶手貨”？

實際上，昌平在科創和產業上的硬實力也不容小覷。

前不久，2025中關村論壇開幕式上發布10項重大科技成果，其中4項是由昌平區企業、高校、科研機構主導完成，凸顯了昌平在生命科學、人工智能等前沿科技領域的實力。

昌平轄區入駐了41所高校，聚集了北京首個國家實驗室以及40個全國重點實驗室、210個工程技術中心，匯聚了4.8萬余名科研人員。

再如，北京國賢府貳期所屬的昌平未來科學城，產業“含金量”也當仁不讓。至去年底，未來科學城已躋身全國科技城前三。

圖源：中關村管委會官網

如若說，海淀是中國科技高地，未來科學城必定是能源“硅谷”，其東區有國家電網、中國電信、中國電子、中海油等能源通信巨頭坐鎮，現在能源產業收入已超過2400億元。

到今年年底的時候，這個數字有望突破4000億大關。

眼下，有不少海淀人，甚至朝陽人跑來北京國賢府貳期搶房。成交客戶構成中，朝陽海淀客群占比約50%。

對一個昌平本地盤，能吸引到如此高主城比例的買家，實屬罕見。

一位本來要在海淀買房的購房者，最后也來了這里買房，“未來科學城東區的產業基本盤已經發展的很成熟，周圍好多高凈值朋友都選擇了北京國賢府貳期，大家的共識之選總不會錯。”

配套方面，"學鐵商”三件套的頂配組合，也成為北京國賢府貳期難以復制的壁壘。其中，定泗路拓寬，未來科學城南延路也已通車，到海淀和朝陽都無比方便。

此外，在未來科學城東區，北京規模最大的山姆會員店，據說今年年底就要開業，招聘信息都已經張貼了。

02

雖然身處帝都不同區域板塊，但無論是海淀功德寺雙子，還是昌平北京國賢府貳期，能在短時間內成為爆款，背后一定是有共性原因的。

正所謂，一個人要成功，無外乎是“天賦努力”。

一個好項目的熱銷，亦是如此。“天賦”是它們天生的擇址地段；“努力”是它們靠后天鍛造的極致產品力。

項目效果示意圖

不可否認，2025年是北京樓市產品力卷出天際的一年。無論央企，還是國企，都在為“好房子”放手一搏。

當下“好房子”的評判標準，轉變為更注重空間使用效率及拓展力。

在空間利用率上，開發商展開了一場關于空間增效的激烈博弈，花樣百出。但有不少房企卻只是玩“黑科技”噱頭，飄窗陽臺不僅“雞肋”，還讓家里的空間格局顯得十分怪異。

爆款產品則不一樣，它們真正讀懂了區域客戶的心聲，有自己的產品邏輯，時而嚴謹得像一位理科生，時而浪漫得又像一位文科生。

例如，海淀功德寺項目為了迎合海淀家長的心理，一個玩起“雙書房”概念，另一個把餐廳變成“家庭圖書館”。

相較于海淀在陽臺放開上，遲遲還未松口，北京國賢府貳期因為身處昌平，可以打造極致的空間使用率，做到了更加細致的顆粒度，產品確實太能打。

在帝都，各家好像都陷入了流量端營銷的邏輯，產品必須做得大而壕，拼命堆砌奢石。

但北京國賢府貳期的發力重點，不在這些慣性的思維認知中，而是在產品上不走尋常路，真正把客戶的感受放在生活的細節場景里。

建面約90㎡三室戶型圖

小戶型面積段90㎡戶型，它做到了一騎絕塵，是昌平唯一在售的，北臥都可以270°采光的南向三面寬產品。更為難得的是，在這個面積段上，居然給到了獨立家政間。

這在海淀想都不敢想，怪不得一些海淀客戶推掉了別家細條狀的三室新房，跑來昌平北京國賢府貳期。更大的空間、更高的使用率、更低的總價，何樂而不為？

當別家大平層戶型還是老套的“四葉草”格局，北京國賢府貳期就開始“卷”自己。

眾所周知，四面寬是北京樓市的稀缺資源，一般160㎡以上才具有四面寬配置。但北京國賢府貳期133㎡以上戶型，統一都是四面寬。

建面約133㎡四室戶型圖

而且北京國賢府貳期無論是133㎡戶型，還是166㎡戶型，都罕見得做了270°轉角觀景電梯廳，讓業主在電梯廳就能看到唐風十足的園林景觀。在北京，這是別墅產品中都很難見到的配置。

而且，難能可貴不止一處。例如，天花到地板的通頂落地窗，抓住了當前置業人群的關注點；主衛設計L型梳妝臺，在北京同面積段戶型里可以說是首創……

這些產品打磨的顆粒度很細，足以體現中建智地做產品的用心、苦心和費心，它能溫柔察覺到業主的真實需求，跟著市場做升級創新。

這也是為什么北京國賢府貳期，能在北京5月網簽榜中脫穎而出，力壓海淀紅盤成為第一的原因。