文/粵進深 嚴明會

最近幾天，相信很多人都被海珠的一個盤給刷屏了。

珠光海珠新城，冒出一批工抵房，單價低至3.8萬/平起。

毛坯交付，據說最快6月就能收樓出證。

房源主要集中1-3棟，面積段涵蓋建面約95平、110平、以及131平三四房。

根據傳出來的消息，95平，總價最低359萬起；110平，總價439萬；131平，總價509萬。

單價“3字頭”買海珠，誰聽了不迷糊。

但是吧，事出反常必有妖。大家也先不要太激動。

現在的樓市，新規產品層出不窮，價格也內卷不斷。開發商要不使點“小手段”，哪里能吸引人來關注。

何況還是舊規產品，不想點辦法，更要成為“小透明”。

這不，最近兩天，已經有中介帶著客戶，哼哧哼哧跑過去，結果……

說好的3.8萬一方，還有樓層挑，結果去到，都是些很差的樓層。一些普通較好的樓層依然要“4字頭”起。中介直呼“被騙了”。

某書上看了一下，還不是個案。

海珠新城這個樓盤，降價是真的，單價3.8萬也可能不假。

但這個價格是否更多成為引流的噱頭，則值得商榷。

另外還有一點，即便真的是“3字頭”，從這個盤近兩年傳出的消息，能不能買，也是一個問題。

還是先看一下這個盤的整體情況。很多人說是自己給作死的，其實并不是沒有道理。

珠光海珠新城，源自瀝滘舊改，毗鄰中軸線與珠江，在區位上得天獨厚。

并且舊改的體量，十分巨大。

規劃總用地151.42公頃，建設總量436萬平方米，相當于2/3個珠江新城的面積，共分為N多個地塊開發。

項目作為廣州市重點工程之一， 也是“老四區”中體量最大的城市更新項目。

海珠新城作為一期項目，一共規劃有9棟樓，共1597套房源。

2022年首開之時，片區沒幾個新盤，項目憑借北看海珠濕地公園，南臨珠江后航道，一度高開。

最高價去到7.5萬/平，而大部分的房源也要到6-7萬/平。

只不過，項目高開低走，2023年開始，價格一路走低，從6萬，到5萬，到4萬，再到如今的“3字頭”。

幾乎可以用“腰斬”來形容。

項目之所以一路降價，一方面受整體大環境的影響。

另一方面，則主要受項目本身負面消息纏身影響。

瀝滘舊改規模大，但進展卻很緩慢，該舊改最早始于2001年，然而直到2019年才開始大規模拆遷。

此后，由于操盤手珠光集團資金緊張，問題不斷。海珠新城自2022年開盤以來，爆出過多重隱患。

包括首批房源因抵押無法網簽，承諾的交付延期，甚至出現多次停工等。

粵進深也去查了一下廣州住建局的數據，開盤至今三年，海珠新城住宅已售套數830套，住宅未售套數套數767套。

網簽去化率僅五成左右，去化并不理想。

即便價格一降再降，操盤手的資金問題依然是橫亙在項目面前的攔路虎。

前不久，珠光集團的上市平臺珠光控股發了年報。

2024年，收入15.86億港元，同比減少31.2%。

并錄得綜合虧損34.68億港元，比前一年虧損擴大了293.95%。

其流動負債項下的計息銀行及其他借款137.64億港元，而包括受限制現金在內的現金及銀行結余僅1700.3萬港元。

存在嚴重的資金缺口。

不過，海珠新城并沒有注入珠光控股這個上市平臺。

但從珠光控股的情況，也足以窺見珠光集團的情況，不甚樂觀。

所幸的是，海珠新城已經引入了新合作方。

去年12月，珠光集團與中信集團旗下中信城市簽署合作共建協議。共同推進珠光海珠新城項目后續開發建設。

標志著瀝滘城市更新項目，將有望進入新的階段。而海珠新城的推進情況，也將持續受到關注。

有一點，不論怎么說，如果要從產品的維度來討論，海珠新城后續的去化依然面臨壓力。

首要的一點，項目并非新規產品，使用率約九成左右。

雖然對比舊規產品也不算低了，但對比新規產品卻不占優勢。

恰恰，近兩年的海珠市場不斷冒出新規產品，中建天鈺、中交天翠、綠城馥香園……不僅使用率高，價格也內卷。

而且對比這些新規產品，項目距離地鐵并不近，周邊是城中村，城市界面一般，需要較長時間的改善。

海珠新城少有的優勢是準現房，幼兒園以及部分配套已兌現，且將配建的九年制學校計劃引入清華附中附小辦學，有教育光環。

不過基于開發商的資金情況和目前的新規行情，要不要下手，就見仁見智了。