一方面高端住宅單價(jià)突破6萬(wàn)元/㎡，另一方面不少板塊仍在“以價(jià)換量”

近日的廣州南沙，因兩劑政策“強(qiáng)心針”成為粵港澳大灣區(qū)焦點(diǎn)。5月初，南沙區(qū)發(fā)布“金融30條”，明確跨境貿(mào)易投資便利化等30項(xiàng)創(chuàng)新措施；此前的4月底則出臺(tái)“購(gòu)房入學(xué)”新政，進(jìn)一步激活南沙樓市，但同時(shí)也加劇了產(chǎn)品分化。數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，南沙一手住宅成交面積同比增49%，個(gè)別項(xiàng)目單價(jià)突破6萬(wàn)元/㎡，刷新了區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄。與此同時(shí)，不少板塊仍在“以價(jià)換量”。在剛需項(xiàng)目的促銷(xiāo)下，一季度區(qū)域均價(jià)波動(dòng)明顯。

“五一”成交面積同比飆升49%

性價(jià)比高樓盤(pán)受捧

隨著南沙開(kāi)啟政策工具箱，進(jìn)入5月，南沙樓市開(kāi)局亮眼。“五一”假期，全區(qū)新建商品房成交突破3萬(wàn)㎡，比去年同期大幅增長(zhǎng)49%。

廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科告訴新快報(bào)記者：“南沙2024年新貨較少，今年一季度開(kāi)始新貨稍微多一些，新增供應(yīng)約翻了一倍，購(gòu)房者選擇也更多。目前還是高得房率、配套齊全、促銷(xiāo)到位的‘高性價(jià)比’的項(xiàng)目成交更穩(wěn)固。”

由于擁有130%的得房率，南沙橫瀝島的招商林嶼境近日一直為區(qū)域紅盤(pán)。其銷(xiāo)售人員透露：“五一”期間接待區(qū)每日座無(wú)虛席，日均接待量近百組，假期單日成交量穩(wěn)定在十余套。

克而瑞廣佛數(shù)據(jù)顯示，截至2025年4月末，南沙庫(kù)存面積為167.91萬(wàn)㎡，去化周期為20.2個(gè)月，低于廣州市的增城區(qū)、花都區(qū)、從化區(qū)等遠(yuǎn)郊，以及黃埔區(qū)、天河區(qū)、越秀區(qū)等區(qū)。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專(zhuān)家鄧浩志認(rèn)為，南沙一直都不缺利好。

熱銷(xiāo)總價(jià)段“兩頭尖”特征明顯

區(qū)域價(jià)格分化明顯

“五一”期間，南沙樓市呈現(xiàn)出明顯的分化。南沙明珠灣板塊有高端住宅的成交單價(jià)突破6萬(wàn)元/㎡，西派尊府的370㎡超大平層套戶型總價(jià)超2200萬(wàn)元，刷新了區(qū)域住宅價(jià)格天花板。

與此同時(shí)，南沙不少板塊仍以“以價(jià)換量”為主。來(lái)自合富研究院的監(jiān)測(cè)顯示，今年“五一”期間南沙區(qū)推出新貨超400套，為近三年推貨高峰，但部分項(xiàng)目即使推出使用率約115%的新品，由于價(jià)格優(yōu)惠力度不足，市場(chǎng)反響一般。崔登科告訴新快報(bào)記者：“今年一季度南沙新房市場(chǎng)網(wǎng)簽增長(zhǎng)17%，但價(jià)格波動(dòng)幅度約15%，區(qū)域成交總金額與去年同期持平，‘以價(jià)換量’的特征明顯。”

克而瑞廣佛分析指出，近幾年南沙熱銷(xiāo)商品住宅的熱銷(xiāo)總價(jià)段呈“兩頭尖”的發(fā)展特征。總價(jià)200萬(wàn)元以下商品住宅成交占比逐年增高，由2020年的24%增長(zhǎng)至2024年的41%。在熱銷(xiāo)總價(jià)段上2025年1月至3月南沙商品住宅熱銷(xiāo)總價(jià)段為200萬(wàn)元以下，成交占比為38%；其次是200萬(wàn)元至300萬(wàn)元,占比36%。

盡管總量不高，近年來(lái)南沙總價(jià)600萬(wàn)元以上改善房源成交占比同樣呈現(xiàn)逐年走高的趨勢(shì)。克而瑞廣佛認(rèn)為，出現(xiàn)這一特征的變化，或是因?yàn)槟仙秤兄∪钡慕ＹY源和相對(duì)優(yōu)渥的居住環(huán)境，這是打造改善產(chǎn)品的溫床。加之現(xiàn)階段南沙的基本面也在不斷變好，預(yù)期不斷提升，使不少改善客戶增強(qiáng)了入市信心。

■南沙高端項(xiàng)目配備稀缺江海資源，“五一”期間成交單價(jià)沖破6萬(wàn)元/㎡。

“購(gòu)房入學(xué)”有望加快人口導(dǎo)入

教育資源短板仍待補(bǔ)齊

對(duì)于遠(yuǎn)郊樓市而言，除了高得房率和促銷(xiāo)力度，教育資源也是不少購(gòu)房者考量的重點(diǎn)。4月28日，南沙區(qū)教育局發(fā)布通知，明確自2025年1月10日起，在南沙區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的非南沙區(qū)戶籍適齡兒童、少年，可申請(qǐng)入讀該區(qū)義務(wù)教育階段起始年級(jí)區(qū)屬公辦學(xué)位。不過(guò)，這個(gè)政策僅限今年1月10日（含）之后買(mǎi)新房，買(mǎi)二手房及之前買(mǎi)新房均不適用。

鄧浩志認(rèn)為，這一政策旨在刺激新房銷(xiāo)售，雖然會(huì)有一定幫助，但鑒于南沙人口增速緩慢以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，實(shí)際效果可能較為有限。“南沙人口增速緩慢，對(duì)住房的自住需求增速也相對(duì)緩慢。這是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小的結(jié)果，能享受這個(gè)政策的群體總量不太大。”

崔登科指出：“購(gòu)房入戶新政釋放了定向購(gòu)買(mǎi)力，教育資源主要刺激的是剛需客戶，剛需現(xiàn)在出手比較謹(jǐn)慎，還是會(huì)綜合考慮房源。”

南沙落地“購(gòu)房入學(xué)”，進(jìn)一步釋放樓市積極信號(hào)。但與此同時(shí)，市面也有一些南沙教育資源未能匹配區(qū)域定位的聲音。上個(gè)月，橫瀝島新建的48班小學(xué)最后定為鳳凰小學(xué)，并未引入知名度高的教育集團(tuán)，引起部分業(yè)主不滿。有片區(qū)業(yè)主認(rèn)為，橫瀝島自規(guī)劃之初就被定位為“國(guó)際金融島”，吸引高端產(chǎn)業(yè)和人才，但教育資源的落地與預(yù)期存在落差。

鄧浩志告訴新快報(bào)記者：“南沙前幾年在建筑設(shè)施配套上進(jìn)展較快，但后期南沙人口增長(zhǎng)比較緩慢，包括商業(yè)、醫(yī)療和教育等配套資源落地后，經(jīng)營(yíng)情況不太理想，南沙配套落地與常住人口的問(wèn)題密切相關(guān)。”

克而瑞廣佛分析指出，根據(jù)3月27日廣州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2024年廣州市人口規(guī)模數(shù)據(jù)，截至2024年末，南沙區(qū)常住人口為98.39萬(wàn)人，規(guī)模不足百萬(wàn)人。盡管近年來(lái)南沙人口保持快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但對(duì)比南沙區(qū)“十四五”規(guī)劃提出的“爭(zhēng)取到2025年常住人口達(dá)到120萬(wàn)左右”的目標(biāo)，仍差距甚遠(yuǎn)。而隨著“購(gòu)房送學(xué)位”的政策落地，相信未來(lái)南沙會(huì)吸引更多外地戶籍家庭入場(chǎng)，南沙目前存在的人口導(dǎo)入不足問(wèn)題或許將會(huì)迎來(lái)破局。

■新快報(bào)記者 何璐詩(shī)