京基宸悅府

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京基宸悅府，位于福田區梅林街道上梅街與祠堂西街交匯處東南側，原上梅林村城市更新單元二期。

項目占地1.98萬㎡，總建面約22.9萬㎡，容積率8.63，涵蓋住宅與商務公寓、沿街商業及幼兒園等。

其中，住宅約10萬㎡，商業9000㎡，商務公寓5.2萬㎡，規劃一所2000平米6班制幼兒園。

住宅由4棟48層建筑組成，分別是1棟、2棟1/2單元和3棟，3梯5/6戶，4棟是商務公寓45F（1470戶），5棟是幼兒園。

【京基所在，封面所筑】
京基地產，30載實力房企，國家房地產開發一級資質企業，2021-2023年連獲深圳房地產開發企業十強。締造了京基100、京基濱河時代等眾多地標之作。

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【中軸福田，恒定中心】
福田，深圳首善之區，全國含金量最高CBD，雄踞深圳發展南北主軸，占位深港雙城都市圈頭排。是深圳規劃起點最高、城市配套最頂級、經濟實力最強勁的區域，凝集政治、經濟、文化、交通等九大功能中心。
→ 經濟密度連續22年全市第一
→ 外資外貿連續24年全市第一
→ 金融發展連續19年全市第一
→ 社會消費連續19年全市第一

【中心聚核，磅礴躍升】
十四五規劃構建福田“一軸兩翼”空間格局，以“三大新引擎”為總牽引升級福田為具有世界影響力的中央商務區、中央創新區、中央活力區。項目位處“福田中軸+四大復合活力圈”雙戰略布局聚焦點，強勢打造數字科技總部經濟集聚區。

【深圳智谷，執掌前沿】
深圳智谷，規劃投資約500億打造高科技總部基地，福田“北部智能科技帶”重點布局。集聚發展人工智能等創新型產業，正大、中科院、大疆、西門子、榮耀等頭部企業及項目已入駐，構筑近120萬㎡產業空間，未來導入超20萬高精尖人才。

【超級中樞，鏈接全城】
→中心樞紐：綜合樞紐中心——福田站
→一橫兩縱：北環大道、新洲路、彩田路，東西聯通前海-羅湖，南北貫穿福田-龍華
→三軌交匯：地鐵9號／4號／22號線（在建中）三軌交匯，直距約300米上梅林站；22號線開通后，直抵香蜜湖
→兩大口岸：皇崗口岸、福田口岸

住宅總戶數為1011戶，可售住宅總套數為402套，其它為回遷房，住宅戶型為建面約85-143平2-4房，套內面積小于90平米的戶數為378戶。

【建面約110-133㎡戶型鑒賞】

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2025年房地產政策動向分析

2025年政府工作報告對房地產政策的定調體現了“短期防風險”與“長期促轉型”并重的思路，核心目標是推動市場止跌回穩，并通過多項政策組合拳優化供需結構、化解行業風險。以下是基于最新動向的整理與分析：

2025年深圳、廣州樓市在政策刺激下已現回暖跡象，但市場分化明顯。核心區受益于限購松綁、城中村改造及“好房子”建設，預計持續回穩；而政策能否進一步提振市場信心，仍需觀察后續增量政策（如降息、收儲）的落地效果

一、政策基調與核心目標

1. “防風險”首位性

房地產被置于“有效防范化解重點領域風險”的首位，凸顯其對地方財政、居民消費及經濟基本面的系統性影響16。報告首次明確“穩住樓市”的總體要求，并強調“持續用力推動止跌回穩”，延續了2024年中央政治局會議的強信號910。

1. 短期與長期政策結合

• 短期

：通過需求端刺激（如限購松綁、降息降準）和供給端紓困（如融資協調機制）穩定市場預期37。

• 長期

：構建“雙軌制”住房體系（商品住房+保障房）、推動“好房子”建設，促進高質量發展210。

二、關鍵政策動向

1. 需求端：釋放剛需與改善性需求

• 限購政策優化

：一線城市（如北京、上海）或進一步放開郊區限購、取消大戶型限購；二三線城市側重購房補貼、公積金政策優化及稅費減免。分析師觀點：若銷售修復不及預期，一線城市可能“適度調整”而非完全取消限購。

• 城中村改造與房票安置

：2025年計劃新增100萬套城中村改造住房，結合貨幣化安置（如房票）釋放需求，預計撬動1.5億平方米潛在需求。專項債加速發行，已支持33宗土地收儲（金額16.72億元）。

2. 供給端：去庫存與融資支持

• 存量房收儲提速

：政府擬通過專項債收購存量商品房（2025年專項債額度4.4萬億元，同比增5000億元），并賦予地方在收購主體、價格上的自主權。廣東、吉林等地已試點，涉及金額超20億元。痛點突破：此前因“白菜價”收購限制（土地成本+5%利潤）受阻，新政策允許區域統籌平衡資金。

• 房企融資“白名單”

：截至2025年3月，融資協調機制已審批貸款超6萬億元，覆蓋1500萬套住房項目，重點隔離項目風險與房企債務風險。

3. 結構性改革：土地與產品升級

• 土地供應“量出為入”

：嚴控新增供地（300城土地供應建面同比降28%），優先盤活存量用地（全國土地庫存去化周期達54個月）。

• “好房子”建設

：北京、南寧等地出臺技術導則，推動綠色、智慧住宅標準，改善型產品去化周期較剛需短15%-20%。

三、市場影響與預期

• 止跌回穩趨勢

：70城房價指數連續5個月改善，1月新房環比上漲城市增至24個，但三四線城市庫存壓力仍存。

• 風險緩釋

：分析師預計2025年房企債務違約風險將逐步收斂，市場調整進入尾聲。

總結

2025年房地產政策的核心是通過“需求釋放（限購松綁+舊改）+存量盤活（收儲）+金融支持（白名單）”三管齊下實現市場穩定，同時以“好房子”和雙軌制推動行業轉型。后續需關注一線城市政策松動幅度及專項債落地效率。

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