文/粵進深 嚴明會

連續幾天，關于潤宏城的消息有點多。

這個位于深圳光明鳳凰城的巨無霸項目，二期潤臻園剛剛取證，已宣布在5月16日至5月21日在i深圳開始意向登記。

另一邊，項目的另一個組團潤泰園也傳出了新消息。

根據深圳規自局近日公布的規劃，潤泰園將建設4棟超高層住宅。總戶數896戶。

分別為1棟一單元：46層、一層6戶；1棟二單元：46層、一層4戶；1棟三單元：46層、一層6戶；1棟四單元：41層、一層6戶。

潤泰園建設用地面積1.42萬平方米，計容積率建筑面積10.51萬平方米，總建筑面積14.68萬平方米。容積率7.47。

當中，住宅建筑面積8.34萬平方米，還有社區菜市場1500平方米，社區醫院6000平方米，黨群服務中心2825平方米，商業900平方米等。

整個小區四棟住宅呈圍合式布局，大門設在南面的塘榮路邊上，東面的宜居一路邊上還有一個人行次出入口。

產品定位上，潤泰園應該主要是面對剛需客群，其896戶總戶數中，均是戶型套內建筑面積小于90平的產品。并沒有大面積產品。

不過，通過總平圖還是可以看出一些關于“好房子”和新規產品的痕跡：

項目跟其他新規產品一樣，有較多的飄窗，使用率應該不低；

小區的每棟住宅樓出入口，有圓角雨棚，設計還算用心。

當然槽點也比較明顯。

潤泰園的容積率超過7，并且都是41、46層的超高層，居住舒適性可能不算太友好。

不過這也是深圳大部分新盤的問題了，容積率不低，房子越建越高。

體現在總平圖上，潤泰園的樓間距較窄。

如1棟一、二單元之間的樓間距19米左右；1棟三、四單元的樓間距20米左右。

此外，小區還有一個值得關注的問題，總平圖顯示小區中央園林的位置有一處1層、高5.6米的架空車庫。

根據潤泰園的主要經濟技術指標，小區有地上機動車車位66個。另外地下機動車位1035個。

不知道這處架空車庫后續設計出來會是怎樣。總平圖其實看不出其他人車不分流的痕跡，意味著，小區的1層可能是整體架空。

從最新的規劃，可以看出潤泰園與整個潤宏城前面推出的兩個組團——潤雅園、潤臻園，最大的一個不同，是潤泰園都是套內90平以下的戶型，沒有剛改、改善客群。

先整體回顧一下潤宏城的情況。

項目是華潤置地跟宏發房地產合作的城市更新項目，二者分別持股51%、49%，開發主體為深圳市潤宏房地產有限公司。

華潤置地大家都很熟悉。宏發房地產在深圳舊改領域其實也很有名，它的創始人是賴海宏，素有“光明舊改之王”、“寶安工業地產大鱷”之稱。

當地的兩大實力房企合作，潤宏城的規模自然不凡。

整個項目總占地面積約195萬平方米 ，整體規劃體量約382萬平方米，含多個住宅地塊和產業地塊。

潤宏城分4期開發，僅規劃的住宅面積就達172.44萬平方米，預計將容納約15000戶。

項目一期為潤雅園，1091戶，包含5棟45-47層的超高層住宅樓，主要為約81-135平米的3-4房，在2023年年底已經開盤。

另外，產品包括69-89平的2-3房的人才房潤瓏苑，也已經開盤。

據了解，一期普通商品房潤雅園，目前整體去化率85%左右。

二期潤臻園，共1836戶，總占地面積約2.98萬平方米，總建筑面積約28.6萬平方米，由7棟總高26-57層高的住宅組成。

最近兩天，潤臻園剛拿預售證，批準預售房源住宅144套，戶型約89平的3房2廳2衛以及108平的4房2廳2衛，使用率約105%。

最新價格也流出了，89平豎廳，折后總價約297-330萬元；89平橫廳，折后總價約288-310萬元；108平豎廳，折后總價約392-415萬元。

據此，潤臻園的折后單價在3.24-3.84萬/平，相比潤宏城一期潤雅園低了不少。

資料顯示，項目一期備案均價為4.45萬元/平，折后均價3.94萬元/平，折后單價3.58-4.54萬元/平。

相比潤雅園，潤臻園是新規產品，戶型設計、空間利用率更高，綠化率也有所提升。

還好潤雅園去化還算不錯，要不得被“自家兄弟”給背刺。

潤臻園作為光明第三個新規項目，也是華潤置地首個新規樓盤，使用率是一大亮點。

另外，項目共享大城，“學鐵商”也還算不錯。不過也正因為體量大，整個潤宏城開發周期較長，全部兌現需要一定的時間。

除了潤宏城，附近還有松茂御城二期、深鐵閱洺境等，片區供應量大，后期轉手也是一個需要考慮的問題。

另外還有一點，因為是城市更新項目，潤宏城的容積率都不低。比如一期的潤雅園6.1，二期的潤臻園7.19。最新披露的潤泰園7.47。