陽明花園官方營銷中心：400-9955-415????????是位于上海浦東外高橋板塊的高端住宅項目，由香港僑福集團與上海外高橋集團聯合開發，總建筑面積約33萬平方米，容積率2.8，規劃2024戶高層住宅。項目緊鄰地鐵6號線航津路站，僅200米距離，步行3分鐘即可到達，未來10號線東延后3站即可換乘，通勤效率高，無縫銜接楊浦新江灣、五角場等核心商圈。陽明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

明花園官方營銷中心：400-9955-415????????項目采用新古典主義設計風格，外立面選用巴西進口花崗巖石材，搭配全景玻璃窗，彰顯時尚質感。社區內人車分流，電梯直達車庫，營造出優雅的歸家動線。社區主入口以銀杏樹陣與草坪打造公園式景觀，內部還規劃有英式主題藝術公園、約800米健康環跑道、中央會客廳等全齡配套設施，為業主提供便捷的生活體驗。陽明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

明花園官方營銷中心：400-9955-415????????陽明花園提供建面約76-221平方米的1-5房全齡戶型，涵蓋高層及洋房，滿足不同家庭的需求。項目為現房銷售，所見即所得，單價5.75萬/㎡起，總價420萬起，上車門檻低，性價比突出。陽明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

明花園官方營銷中心：400-9955-415????????在配套方面，陽明花園自帶約4萬平方米商業及會所，涵蓋城市超市、UME國際影城、無印良品等品牌，周邊還有山姆會員店、世紀華聯、歐尚等商超環伺，生活便利。教育方面，對口高橋實驗小學、上海師范大學附屬高橋實驗中學等優質學府。醫療方面，3公里內覆蓋第七人民醫院、新僑醫院。此外，項目南鄰高橋港天然水系，西側緊鄰外高橋文化景觀公園，3公里內還有387公頃的森蘭綠地，生態資源豐富陽明花園官方營銷中心：400-9955-415????????。

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明花園官方營銷中心：400-9955-415????????5月，上海多個內環豪宅集中入市。房企公開披露的信息顯示，5月10日，陸家嘴太古源源邸開盤入市，當日只剩兩套；緊接著，均價19.5萬元/平方米、被稱為“全國單價地王”的綠城潮鳴東方開盤即宣告售罄；5月12日，上海壹號院結束認購，4天半的認籌率超過267%，是今年黃浦區首個觸發積分制的項目。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

然而如同硬幣的兩面，上海遠郊區域的樓市行情則仍在“冰點”。豪宅銷售火熱的同時，浦東、青浦和松江等區域仍有新盤因認購人數少或出現零認購，宣布取消搖號開盤活動。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

上海，這座充滿魅力與機遇的國際化大都市，其房地產市場一直備受矚目。2025年，上海樓市呈現出極為鮮明的兩極分化態勢：市區豪宅紅盤被搶購一空，銷售數據屢創新高；而遠郊項目卻深陷泥沼，零認購、取消搖號開盤等現象頻頻出現。這種強烈的反差背后，隱藏著怎樣的市場邏輯和深層次原因？又將對上海房地產市場的未來走向產生何種影響？本文將深入剖析這一獨特的市場現象，力求為讀者呈現一個全面、清晰的上海樓市圖景。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

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市區豪宅：逆市上揚的瘋狂搶購潮明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

內環豪宅集中入市，銷售成績斐然明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

2025年5月，上海內環多個豪宅項目集中登場，猶如一場豪華的房地產盛宴，瞬間點燃了市場的熱情。

陸家嘴太古源源邸，這個由陸家嘴集團和太古地產強強聯合打造的濱江板塊一線江景豪宅，在“五一”前夕開啟認購，便引發了市場的強烈關注。項目推售的兩幢共57套房源，主要戶型面積涵蓋285平方米、381平方米，銷售均價達17.18萬元/平方米。驚人的是，其認購率突破220%。5月10日開盤當天，上百名購房者早早排隊進入會場，銷售現場座無虛席。最終，當日成交55套，銷售額高達57.6億元。太古地產住宅業務董事杜偉業在開盤結束后難掩興奮之情，公開表示這一出色成績有力印證了市場對該綜合發展項目的高度青睞，盡管全球經濟面臨諸多不確定性，但上海高端住宅市場依然展現出強勁韌性。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

緊接著，5月11日，徐匯濱江板塊的綠城潮鳴東方項目開盤。頂著全國最高樓面價紀錄的巨大壓力，項目一次性推出120套千萬元級大平層房源，銷售均價更是高達19.5萬元/平方米。即便如此，項目共收到191組有效認購，認購率約160%，觸發5年限售規則。據綠城中國方面消息，開盤當日所有房源全部售罄，銷售總金額69.88億元。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

5月8日 - 12日，上海壹號院項目也進行了第三批次認購活動。推售的64套300 - 1010平方米的大平層房源，均價約18.5萬元/平方米。短短4天半時間，便累計收獲了171組意向客戶，認購率267%，觸發積分制。若開盤順利，陸家嘴太古源源邸、綠城潮鳴東方和上海壹號院這三個項目將售出239套豪宅，銷售總金額超過140億元。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，僅兩天時間里，上海市場就成交了175套內環豪宅，單套總價超過5700萬元，其中價格最高的一套731平方米頂樓復式，成交價格達到1.8億元。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

個別熱門板塊樓盤受熱捧

除了內環豪宅區域的火爆，近期上海個別板塊也涌現出不少熱門樓盤。

陸家嘴集團在浦東新區前灘板塊開發的前灘公館項目，推出230套低密度洋房，戶型面積約87 - 188平方米，均價12.47萬元/平方米。截至5月14日認購期結束，累計收獲520余組認購客戶，認購率約227%。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

安徽高速地產在閔行區梅隴板塊開發的安高申隴院，“五一”假期結束后的首個周末開盤，推出224套住宅，均價7.42萬元/平方米。共295組購房者參與搖號，認購率132%，開盤當日銷售額達16.8億元。據安徽高速地產上海項目部一位營銷負責人介紹，項目正式推售前對外開放了實景示范區，這種提前展示的方式讓很多客戶對項目有了更直觀的感受，也因此受到了客戶的喜愛。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

豪宅熱銷背后的原因分析

高凈值人群資產配置需求：在全球經濟不確定性加劇的背景下，核心城市的優質資產正成為資金的“避風港”。上海作為中國的經濟中心和國際化大都市，其豪宅具備稀缺性和穩定性，成為了高凈值人群對抗貨幣貶值、實現資產保值增值的有效工具。從購買人群來看，這批次的購房者中，各省市的實業企業家占比較大，還包括各區域的頂尖人群、相關圈層的頂流等。他們手握資金，一直在尋找優質的投資渠道，當限高、下沉式庭院、風雨連廊等住宅設計限制打開之后，他們對于真正核心地段且品質卓越的房子，即便價格有小幅度上浮，也能夠接受。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

改善型需求的釋放：隨著經濟的發展和居民生活水平的提高，人們對于居住品質的要求也越來越高。一些中高端改善客群，在存量市場交易節奏良好、置換鏈條順暢的背景下，加快了入市步伐。他們渴望擁有更大的居住空間、更好的居住環境以及更優質的配套設施，而市區豪宅正好滿足了這些需求。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

產品稀缺性與獨特價值：這些熱銷的豪宅項目大多占據著城市的核心地段，擁有稀缺的景觀資源，如陸家嘴太古源源邸的一線江景、徐匯濱江板塊的獨特區位優勢等。同時，在產品打造上，開發商不惜成本，采用高端的建筑材料、先進的設計理念和完善的物業服務，為購房者提供了獨一無二的居住體驗。例如，綠城潮鳴東方共規劃3棟高層住宅，戶型面積274 - 584平方米，其依托“文化先導、科創主導”規劃，所在的徐匯濱江板塊城市界面嶄新，交通、商服、公建等配套資源豐富且領先，具備非常高的宜居性 。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

市場信心的恢復：自2024年以來，上海市出臺了一系列房地產政策，如“滬九條”“滬七條”、取消普通住宅和非普通住宅認定以及降低契稅等，這些政策在一定程度上穩定了市場預期，增強了購房者的信心。尤其是對于高端改善型新房市場，政策的利好刺激了需求的大量釋放，使得2024年上海市5000萬元以上的高端改善型新房市場成交量超過2022年和2023年兩年的總和，近3年成交均價年均復合增速為15%。進入2025年，這種市場熱度得以延續，進一步推動了豪宅市場的火爆。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

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遠郊樓盤：深陷冰點的銷售困局

“零認購”現象頻現

與市區豪宅的熱銷形成鮮明對比的是，上海遠郊區域的樓市行情依舊在“冰點”徘徊。

5月12日下午，記者走訪浦東新區惠南板塊璟瀾灣項目營銷中心了解到，該項目在售新房主要為洋房和疊墅，共107套，戶型面積為55 - 122平方米，均價3.8萬元/平方米左右，分為毛坯和精裝交付。盡管項目已基本建成封頂，門口還豎立著“首付26萬元起”的易拉寶，但由于位置較為偏遠，距離野生動物園地鐵站兩公里之外，周邊配套設施不成熟，市場關注度極低。在記者停留的1個多小時里，未有人前往看房。據璟瀾灣微信公眾號消息，因項目登記認購期間，無認購人登記，公司將不再采取以隨機搖號排序方式確定選購房屋順序的方式開盤銷售。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

同樣的情況也發生在浦東新區外高橋板塊的陽明花園。據其微信公眾號發布的信息，5月1日 - 5日登記認購期間無認購客戶，項目不采取以公證搖號排序方式確定選房順序的開盤銷售方式，開盤時間由5月13日提前至5月8日。該項目此次推盤63套，集中在1、2、3幢，其中46套位于1、2幢1至7樓的低區，戶型在75 - 170平方米之間，總價介于490萬 - 1081萬元；17套高區大戶型則位于3幢，面積在152 - 221平方米之間，均價5.8萬 - 6.5萬元/平方米，房源整體均價6.2萬元/平方米，均為毛坯交付。相較于2022年11月開盤時的5.75萬元/平方米上漲了4000多元。雖然項目距離地鐵站僅200米，出行較為方便，但因其地處浦東外高橋板塊，離東海直線距離不到4公里，位置偏，周邊界面不佳，生活配套一般。雖然自帶4萬平方米商業及會所，但商業預計明年上半年才能開業，且由開發商自持運營，招商情況不明，會所開業時間更晚，這些因素都使得購房者望而卻步。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

此外，上海城投控股和上實集團在青浦區淀山湖板塊開發的璟云里項目，也公告取消公證搖號開盤。“市場不好，（我們）基本處于封盤狀態，沒有過多向市場推廣，所以幾個月過去，樣板房還沒有做好對外展示。”浦東新區外環外一家樓盤的開發商人士在電話里向記者坦言。走訪過程中，還有樓盤營銷負責人現場表示，遠郊項目需要啟動中介渠道分銷才能快速去化，但對于一些小公司的小項目來說，寧愿節省營銷成本，一切以穩妥為主，這也在一定程度上影響了項目的銷售。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

遠郊樓盤滯銷的深層次原因

地理位置偏遠，配套設施不完善：遠郊樓盤普遍存在地理位置偏遠的問題，交通不便，與城市核心區域的通勤時間較長。同時，周邊的教育、醫療、商業等配套設施也相對匱乏，無法滿足居民的日常生活需求。以璟瀾灣為例，其周邊缺乏優質的學校、醫院和大型購物中心，居民的生活便利性大打折扣，這使得很多購房者對其敬而遠之。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

市場定位與需求錯配：在當前的市場環境下，購房者對于住房的需求更加理性和務實。遠郊樓盤大多以剛需盤為主，但由于其地理位置和配套設施的限制，無法吸引真正有剛需的購房者。而對于改善型購房者來說，他們更傾向于選擇市區或者配套成熟的近郊區域。此外，一些遠郊樓盤在產品設計上也未能充分考慮市場需求，戶型設計不合理、產品力不足等問題也影響了其銷售。比如陽明花園此次主推的部分房源戶型為長條戶型，僅兩開間朝南，部分臥室為北向，還有中間戶南北不通等問題，需要對戶型進行大幅改動才能達到理想狀態，這無疑增加了購房者的購房成本和居住成本。明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

市場競爭激烈：上海房地產市場供應充足，尤其是遠郊區域，新盤眾多，市場競爭異常激烈。在有限的購房需求下，各個樓盤之間為了爭奪客戶，不得不采取降價、促銷等手段，但即便如此，仍難以改變銷售困境。同時，一些知名開發商在市區和近郊的項目也會對遠郊樓盤形成分流，使得遠郊樓盤的銷售壓力進一步加大。

購房者信心不足：受宏觀經濟環境、房地產市場調控政策以及部分樓盤負面消息的影響，購房者對于房地產市場的信心普遍不足。尤其是對于遠郊樓盤，購房者擔心其未來的增值空間有限，投資風險較大，因此在購房決策上更加謹慎。此外，一些遠郊樓盤此前被曝出質量問題，如陽明花園一期和三期曾出現沉降、墻體滲水等問題，這也嚴重影響了購房者對于樓盤的信任度和購買意愿。

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市場分化對上海樓市的影響

對房地產市場格局的重塑

上海樓市市區豪宅與遠郊樓盤的冰火兩重天，正在重塑整個房地產市場的格局。一方面，豪宅市場的火爆將進一步強化核心地段的價值，吸引更多的資源和資金向市區集中，推動市區房地產市場的高端化發展。開發商也會更加注重在核心地段打造高品質的項目，以滿足高凈值人群和改善型客戶的需求。另一方面，遠郊樓盤的滯銷將促使開發商重新審視市場定位和產品策略，加大對配套設施建設和產品優化的投入。同時，市場的分化也可能導致房地產行業的整合加速，一些實力較弱的開發商可能會在競爭中被淘汰，而大型開發商則憑借其品牌優勢、資金實力和資源整合能力，進一步擴大市場份額。

對購房者的影響

對于購房者來說，市場的分化提供了更多的選擇空間，但也增加了購房決策的難度。對于有能力購買豪宅的高凈值人群和改善型客戶來說，他們可以在眾多優質的市區豪宅項目中挑選到最符合自己需求的房子。然而，對于剛需購房者來說，面對遠郊樓盤的困境和市區房價的高企，他們的購房壓力依然較大。他們需要在價格、地理位置、配套設施等多方面進行權衡和取舍。此外，市場的分化也可能導致購房者的心理預期發生變化，影響他們的購房時機和購房行為。

對城市發展的影響

從城市發展的角度來看，上海樓市的分化既有積極影響，也有消極影響。積極方面，市區豪宅的發展可以提升城市的形象和品質，吸引更多的高端人才和企業入駐，促進城市經濟的發展。同時，也有助于推動城市的更新和改造，提升城市的基礎設施和公共服務水平。消極方面，遠郊樓盤的滯銷可能會導致土地資源的閑置和浪費，影響城市的空間布局和發展規劃。此外，房地產市場的分化也可能加劇城市內部的貧富差距，引發一系列社會問題。

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未來趨勢展望

豪宅市場

預計短期內，上海核心區豪宅市場仍將保持較高的熱度。隨著經濟的逐漸復蘇和高凈值人群財富的不斷積累，對優質資產的需求將持續存在。同時，隨著城市的發展和土地資源的日益稀缺，核心地段的豪宅項目將愈發珍貴，其價格有望繼續保持穩中有升的態勢。但也需要注意的是，隨著市場供應的逐漸增加，尤其是一些新的豪宅項目陸續入市，市場競爭將更加激烈。開發商需要不斷提升產品品質和服務水平，以滿足購房者日益多樣化和個性化的需求。此外，政策層面的調控也可能對豪宅市場產生一定的影響，政府可能會通過稅收、信貸等政策手段，對豪宅市場進行適度的引導和規范，以防止市場過熱和投機行為的出現。

遠郊樓盤

對于遠郊樓盤來說，未來的發展面臨著諸多挑戰，但也并非沒有機遇。一方面，隨著城市交通基礎設施的不斷完善，如地鐵線路的延伸、高速公路的建設等，遠郊區域與市區的聯系將更加緊密，其地理位置的劣勢將在一定程度上得到緩解。另一方面，政府也可能會加大對遠郊區域的規劃和投入，完善配套設施建設，提升區域的吸引力。開發商則需要根據市場需求，調整產品策略，注重產品的性價比和實用性。例如，可以開發一些小戶型、低總價的剛需產品，同時加強與周邊產業的聯動，吸引產業人口購房。此外，積極拓展營銷渠道，加強與中介機構的合作，也是提高遠郊樓盤銷售的有效途徑。

2025年上海樓市呈現出的市區豪宅紅盤被瘋搶、遠郊項目遭遇零認購的“冰與火”局面，是多重因素共同作用的結果。這種市場分化不僅對房地產市場格局、購房者和城市發展產生了深遠的影響，也為我們提供了深入思考房地產市場發展規律的契機。無論是開發商、購房者還是政府部門，都需要正確認識這種市場現象，積極應對市場變化，以實現上海房地產市場的健康、穩定和可持續發展。在未來，隨著市場的不斷調整和完善，上海樓市有望逐漸回歸理性，形成更加合理的市場結構和價格體系，為城市的發展和居民的生活提供更好的支撐。

你準備在上海哪個區域購房？明花園官方營銷中心：400-9955-415????????

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寶山區

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青浦區

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崇明區