5月16日，中國百貨商業協會發布《從“規模擴張”到“極致效率”——2024-2025中國奧特萊斯行業白皮書》（以下簡稱“白皮書”）。

白皮書顯示，全國現有在營業奧萊項目約251個，銷售規模約2390億元，比2023年增長4.5%，增長趨勢放緩。中國奧特萊斯的發展正在從規模擴張到極致效率轉變。

報告分析了2024年國內奧萊行業發展的五個現狀：第一，業態增長速趨緩，通過2022—2024年的跟蹤數據可以發現，銷售規模和新增項目都出現了放緩；第二，項目分化加大；第三，渠道持續下沉；第四，業態融合加速；第五，資本市場認可加速。

對于奧萊渠道下沉的原因，中國百貨商業協會執行會長兼秘書長楊青松做了進一步分析?！跋M能力、品牌意識、生活方式、經營成本、政策支持是奧萊渠道不斷下沉的主要原因?！睏钋嗨杀硎?，品牌意識上有一個顯著的傾向，大牌折扣愿意滿足消費者追求性價比的消費心理，而且消費者有更多閑暇時間用于線下時間和消費；更為重要的是，人工成本和租金價格也低于一二線城市，地方招商也有需求，要把消費留在本地。

需要注意的是，奧萊業態融合加速的背后是消費需求從單一功能價值向多元體驗升級，即時滿足的便捷性、場景化的沉浸感進和情感共鳴。此外，單一折扣賣場向復合型消費場景的轉型也在加速，通過場景、空間與品牌運營的聯動創新，打造集購物、休息、度假為一體的綜合性商業文旅目的地。

報告指出，奧萊行業在較快速發展的同時，也面臨諸多問題，總體可以歸納為奢侈品增長放緩、多重分流壓力、招商難度大、運營負擔重、轉型壓力大五大問題。報告建議，作為項目投入方，一定要把控風險，既要有充足的前端品牌商資源，又要有成規模的后端消費者渠道，二者兼具，才能較好抵御消費不足和分流的問題。

報告也指出了奧萊發展的五大趨勢，即從規模擴張到追求效率、從百花齊放到頭部優勢、從單一渠道到全渠道、從名品折扣到體驗革命、從零售渠道到資產標的。

奧萊行業進行融資，除了在股票市場上市，發行REITs也是一個重要的選擇。2024年3月，中國首批消費類公募REITs上市以來，目前，國內市場共有7支消費類公募REITs產品。例如，濟南首創奧萊項目的出租率高達97.06%

上交所網站5月6日更新信息顯示，中金唯品會奧特萊斯REIT狀態為“已申報”。如果成功發行，這將是中國內地消費公募REITs第二單以奧特萊斯為底層資產的REIT，也是第二只以民營企業為原始權益人的產品。

根據中國百貨商業協會的抽樣調查，2025年一季度，會員店、折扣店等折扣商業的銷售相比其它業態有明顯提升，奧萊項目的同比銷售增速也有擴大的趨勢，展望2025全年，銷售增幅有望超過2024年。

楊青松表示，優質奧萊項目作為底層資產申報消費基礎設施REITs，有助于企業打通商業重資產“投融管退”全鏈條，盤活存量資產、優化資本結構，助力企業進入良性循環；與其他商業業態相比，奧特萊斯憑借“名品+折扣”的經營模式，能夠有效貼合不同經濟周期下的消費需求，擁有更廣泛的消費群體支撐，具有較強的抗周期屬性。

（作者 李曉丹）

免責聲明：本文觀點僅代表作者本人，供參考、交流，不構成任何建議。

李曉丹

宏觀經濟研究院秘書長