文/樂居財經 林振興

住總地產新帥劉連福的第一張年度成績單來了。他在去年5月底接替李作揚，擔任住總地產董事長。

面對財報上的數字，他或許并不滿意，住總地產的營收、凈利雙雙下跌。

營收從2023年43.15億元下降至2024年的39.10億元，凈利潤則從2023年的2.94億元下降至2024年的1.66億元，同比減少超43%。

讓劉連福頭疼的或許還有存貨跌價風險。

2022-2024年末，住總地產存貨逐年遞增，分別為187.03億元、195.94億元和237.48億元，占公司總資產比重分別為61.72%、57.06%和 62.51%。

存貨金額較大，在一定程度上影響住總地產資產的變現能力，也存在因存貨的價格波動導致存貨跌價損失的風險。

去年，住總地產的資產負債率也創了近年來的新高。

截至2022-2024年末，住總地產資產負債率分別為 77.61%、75.62%和 83.41%，愈加逼近警戒線，影響償債能力。

在遠郊不斷拿地開發，也使得公司現金流波動較大。

2024年，住總地產經營活動產生的現金流量凈額為-35.86億元，去年同期為9.38億元。

截至去年底，住總地產在手的現金及現金等價物余額，從2023年的21.83億元下降至15.82億元。

在北京，住總地產項目多布局于昌平、密云、順義、延慶等地。不少樓盤由于區域熱度較低、競品較多造成分流等因素，導致項目去化不佳。

一些住總遠郊盤，打起了“降價換量”的策略，還有項目甚至開盤9個多月，網簽仍是0。

眼下，作為住總地產新帥，劉連福肩上去化回款的壓力不可謂不小。

01

自去年5月底走馬上任后，劉連福在北京猛刷存在感。住總上新了六個項目，包括國祥星宸、清樾府、青年ONE、芳華里、國祥譽、山瀾賦。

位于昌平清樾府最近很“熱”，它的實景示范區開放了。

清樾府開發商為北京佰昌房地產，首次取證是在2024年7月19日，推出18棟樓共416套房源，擬售價格在5.31萬元-5.87萬元/㎡之間。

去年2月23日，北京住總以底價35億元摘得昌平區百善鎮0901-0004、0006、0013、0014地塊，樓面價2.35萬元/㎡，銷售指導價5.6萬/㎡。

次月，項目公司北京佰昌房地產成立，由住總地產100%持股，法定代表人、董事長為宋磊，項目公司總經理為趙會濤。

清樾府在住總地產內部的重要性不言而喻，它是住總集團2024年最后一個停工的項目，也是2025年最早開工的項目。

雖然它一直在搶跑內部其他項目，但清樾府的表現卻差強人意。去年，其項目公司北京佰昌房地產的凈利潤為-1897.25萬元。

截至目前，清樾府完成網簽121套，首批去化率29%，成交金額4.85億元。這個項目單單拿地就花了35億現金，地價覆蓋率為13.86%。

一百來套的成交量，還是趙會濤靠“以價換量”爭取來的。

2月25日，清樾府成交均價為4.35萬元/平米，目前已跌到了4.26萬元/平米，相較于5.6萬元/平米的銷售指導價，打了76折。

趙會濤的去化壓力不可謂不大，因為改項目包括3個住宅子地塊，建面約14.02萬㎡，規劃62棟住宅，共1392套房源。按照這個速度，清樾府還要好幾年才能賣完。

從戶型圖來看，清樾府在贈送面積也算可圈可點。以86平起步戶型為例，三房兩廳雙衛，南向飄窗3.5㎡全贈送，北向設備平臺也有將近3㎡。

但是這種狹長戶型，普遍存在客廳太大，臥室過小的問題。

北向的兩個房間，東邊的小臥室7㎡；西邊的書房只有6.6平米，放一張床之后就不剩什么空間了，真的只能做書房。

地塊近北六環路，距離沙河高教園站1.5公里左右，西側為中央財經大學（沙河新校區）。清樾府還有一個實力強勁的對手，周邊主要在售新盤為梧桐星宸。

梧桐星宸主力戶型均為85-103㎡三居，指導價5.5萬元/㎡。目前網簽674套，去化六成左右，成交均價約5萬元/㎡。

位置方面，梧桐星宸離地鐵更近，距沙河高教園地鐵站直線僅600米，交通出行較為便利，配套與城市界面也相對較好。

02

在帝都，住總開發的樓盤似乎關注度都不高，大概是受其氣質所影響吧。在北京購房者眼里，它是老派的，是干安居房的。

它拿的地塊，除了昌平清樾府，其他大多也偏遠，位于順義、延慶、密云等地。

在順義地界，劉連福上任后，住總接連上架了兩個新項目——芳華里、青年ONE。

其中，順義的芳華里于去年8月5日拿到預售證，開發商為北京住順置業，全資母公司為住總地產，共計13棟樓、574戶，定位是年輕人，戶型產品以剛需為主，推出88平米三居、97平米三居、132平米四居。

它所處的地塊是去年2月21日，北京龍年首拍，住總以底價12.6億元競得順義新城第1街區01-03-21居住地塊，成交樓面價2.22萬元/平方米，銷售指導價4.5萬元/平方米。

去年，芳華里項目公司（住順置業）的凈利潤為-1244.55萬元。截止目前，芳華里網簽176套，成交均價3.9萬元/平方米，成交額6.43億元，去化率約30%左右。

芳華里取證的一個多月后，青年ONE也登場了，拿證444套。

青年ONE開發商為北京住總京順房地產，其股東北京祥業房地產在3月15日以6.2億元競得順義新城地塊，住宅樓面價約1.61萬元/平方米，銷售指導價4.5萬元/平方米。穿透可制，背后由住總集團全資持股。

青年ONE是一個讓劉連福省心的項目。目前網簽370套，成交均價3.25萬元/平方米，成交額10.5億元，已收回地價款。

在密云，住總地產也有兩個新項目。

其中，國祥譽由北京祥業房地產獨立操盤且采用自銷模式，推出15棟樓共510套房源，擬售價格在2.89萬元-3.21萬元/㎡之間。

截至發稿前，國祥譽網簽172套，成交均價2.61萬元/㎡，成交金額4.81億元，去化率33.7%。

但住總在密云的另一個項目——國祥星宸，則成為劉連福心中去化的老大難。

去年8月14日，國祥星宸取得預售許可證，推出18棟樓共1354套房源，擬售均價最低為2.96萬元/m2，最高為3.07萬元/m2。

國祥星宸項目是住總聯合體于2022年9月22日以15.2億元競得，項目開發主體為北京云和房地產開發有限公司。

它由住總地產、北京建工地產、北京密云城市建設投資集團、北京眾智房地產開發分別持股40%、37%、13%、10%。目前，該項目在建工程及土地使用權已抵押予北京工商銀行北京望京支行。

截至發稿前，國祥星宸網簽數據仍是“0”。去年，其項目公司云和房地產的凈利潤為-846.11萬元。

在延慶，4月15日，住總新盤山瀾賦取得預售許可證，3天后的周末正式開盤。共7棟樓167套住宅，擬售均價2.98萬-3.04萬/㎡區間。

截至目前，已有47套網簽，成交均價2.94萬元/㎡，基本是頂著3萬元/㎡的指導價成交，成交額1.66億元。

住總山瀾賦所在該地塊為北京住總房地產以2.46億元摘得，住宅樓面價約1.18萬元/平方米。目前，土地使用權已抵押予中國工商銀行延慶支行。

項目總建筑面積近3.1萬平方米，容積率約1.6，規劃建設7棟4-8層電梯洋房，共174套住宅，主推115—135㎡三居四居，產權得房率80%左右。

03

去年5月29日，北京住總房地產開發有限責任公司（簡稱“住總地產”）發布公告，宣布公司董事長及董事發生變動。

根據公告，免去李作揚原任住總地產黨委書記、董事長、董事相關職務，劉連福接任董事長，張劍任命為董事。

此外，去年6月，離任的董事還包括李遠方和周春節。

緊接著7月26日，住總地產的法定代表人從李作揚變更為劉連福。在更早前的5月，李作揚也卸任了北京住總眾邦地產有限公司的董事長和法定代表人。

外界好奇的是，57歲的李作揚，還差三年才退休，為何突然被免去了住總地產董事長之職。

住總地產新帥劉連福曾任北京住宅開發建設集團總公司房地產開發部銷售中心主任，北京住總房地產開發有限責任公司副總經理，北京住總置業有限公司（簡稱“住總置業”）董事長。

去年，住總集團擬對住總地產、住總置業進一步實施重組整合，擬由開發公司吸收合并置業公司，將置業公司現有房地產開發業務歸并到開發公司統一管理。

緊接著，住總置業相繼將旗下北京佰昌房地產、北京住順置業、北京住總通和房地產、北京云和房地產相應股權，轉讓予住總地產。

住總置業的資產包中，也有不少“燙手山芋”。

這些新轉讓過來的子公司中，北京佰昌房地產、北京住順置業、北京云和房地產本期凈利潤均為負。

2024年9月29日，住總置業正式注銷。

今年，住總地產的人事變動還在繼續。

先是3月，董事隗麗退出，高海媛補位。值得注意的是，隗麗是在去年6月才剛擔任住總地產董事。

緊接著5月，財務負責人黃燕離職，唐建梅接棒。