作者 | 深水財經社 納蘭

開發商與業主比賽降價拋售？

這個奇觀正在中海地產在南京的多個樓盤上演，堪稱樓市奇觀。

中海地產為港股上市公司，正式名稱叫中國海外發展（0688.HK）。上周，南京中海地產多個在售樓盤同時祭出大降價促銷，折后價格甚至擊穿樓板價，全南京地產界直接被驚得目瞪狗呆。

據深水財經社了解，此次中海地產在南京的大降價促銷涉及多個在售項目，且降價幅度之大令人咋舌。

如仙林的中海觀文瀾，此前價格一直較為堅挺，此次直接降至2.4萬/平。

要知道，該樓盤所在的仙林板塊，也曾經是南京樓市的熱門區域。

中海觀文瀾位居仙林湖東側，臨近仙林萬達廣場和仙林湖地鐵站，但是仙林板塊最近幾年已經沉寂許多，隨著市區二手房價格的暴跌，剛需客再也不用每天花近一個小時坐地鐵遠赴仙林了。

江北的中海觀江樾同樣不甘示弱，價格直接殺到2.3萬/平。

江北新區作為南京重點發展的區域，近年來發展勢頭迅猛。

中海觀江樾所在板塊號稱江核青奧板塊，此前也曾經被爆炒，2022年首開入手的業主均價高達3.5萬/㎡，而觀山樾這個地塊當時的樓面價就已經達到2.1萬/㎡。

但是這個樓盤直到2025年了還沒賣完，去年一度打到77折甩賣，引發老業主強烈抗議，但是今年看來開發商是煩不了了。

江寧的中海和山價格更是低至1.7萬/平，但是大部分還是要2萬以上，并且還精裝修送車位。

江寧區作為南京的居住大區，房地產市場一直較為活躍。

中海和山就是現在的中海觀山樾，位于江寧區方山附近，這塊地是 2022年4月拿的，樓面價格為15338/㎡，當時還是毛坯限價28300元/㎡，但是開盤后不久南京樓市就急轉直下，一直銷售情況不好，這次中海公司直接貼著樓面地價銷售，可以說是虧本賺吆喝。

以上種種并不是中海地產南京項目首次降價。

去年，中海地產南京就已經推出過一輪降價活動，引發了原有業主的強烈不滿。

許多業主認為，開發商的降價行為損害了他們的利益，導致他們的房產價值大幅縮水。

在老業主壓力之下，開發商又把優惠收回了，但是今年則是比去年的價格還要低，看來中海地產是不顧一切地要加緊出貨了。

從市場數據來看，南京樓市近年來面臨著較大的銷售壓力。

根據南京網上房地產的數據顯示，南京新房庫存量一直處于高位，去化周期較長。在這種情況下，開發商為了加速資金回籠，不得不采取降價促銷的手段。

中海地產作為南京區域的拿地大戶，目前在全南京市的在售樓盤就有十多個，部分樓盤去化緩慢，庫存積壓嚴重，降價成為其不得不做出的選擇。

而現在的新房樓盤還要面臨著更加嚴峻的態勢，那就是除了要面臨友商的同類樓盤的激烈搶客外，還要面臨本樓盤老業主的競爭。

事實上，很多滯銷的樓盤從開盤算已經賣了兩三年，大部分樓盤都已經交付，這也意味著很多二手房已經掛出來了，而這些老業主掛出來的價格甚至比售樓處價格還便宜很多，而且好樓層好戶型更多。

這樣一來，售樓處就和老業主出現了競爭。

以仙林的中海觀文瀾為例，本樓盤同類型的二手房價格已經低至24000/平，中海觀江樾二手房價格也與觀文瀾差不多，中海觀山樾最低掛牌價已經到21000多/平了，最近的成交價在22000多/平。

而此前這幾個樓盤售樓處的新房報價還要將近三萬，哪個傻子會去開發商那買？

現在開發商直接把價格打到二手房最低掛牌價下方，并且還送裝修和車位，這也就可以搶在那些老業主掛牌之前把房子趕緊賣掉。

中海地產在南京項目眾多，而銷售情況也是喜憂參半，這一輪普遍性價格，也是為了加快動銷，有些樓盤利潤高些，有些利潤低些，只要能保證整體有盈利就可以了。

除了上述降價幅度較大的項目外，中海地產在南京的其他在售項目也普遍跟進了降價促銷的步伐。

例如，中海方山印等項目也推出了一些優惠活動，如贈送物業費、家電禮包等。

中海地產在南京還有一些待售項目，如中海燕磯聽潮等。

去年9月開盤的高端豪宅中海江南玖序，雖然鋪天蓋地的宣傳文案說銷售火爆，然而截至5月19日房管局數據顯示，該樓盤已經入網的317套房源，只成交了109套，還有131套待售。

說明即便是南京最吸金的河西豪宅，銷售情況也并不像開發商吹噓的那么理想。

有句話叫不降價等死，降價了就是找死。

但是對于開發商來說，只能走一步看一步，特別是那些本身價格和條件都沒有優勢的剛需樓盤，必須要加快清庫。

但是這一輪大降價，無疑給后續的待售項目帶來了巨大的壓力，銷售前景變得更加不明朗。

中海地產南京項目的大降價也引發了一些業主對其交付質量的擔憂。

近年來，中海地產在南京的一些項目交付后，出現了不少質量問題，引發了業主的投訴。

5月12日，幾張關于“南京南汕印象府外立面脫落項目拆除重做方案公告”的照片在網絡流傳。

這個“南汕印象府”，正是位于南京城南鐵心橋、軟件谷區域內的高端樓盤“中海南山印”的備案名，這也是中海地產在2021年推出的高端“印”系列產品之一，于2021年12月6日首開。

據該小區業主稱，自2023年11月底交付以來，該樓盤分別在2024年2月1日、2024年6月22日、2025年3月27日三次外立面脫落，給業主帶來極大的安全隱患，多次被業主投訴曝光、要求重做。

在2024年底，中海地產雖然提供了四種整改方案，但除了方案一，其他都需要業主掏錢。

沒想到在2025年3月，該樓盤墻面又出現外立面脫落，而開發商中海地產竟然甩鍋給大風。

中海南山印并不是中海地產的個例，我們僅僅搜索“南京中海地產交付質量”關鍵詞，就可以檢索到一大堆涉及中海地產樓盤的交付問題，幾乎大部分已交付樓盤都被業主投訴和維權過。

中國海外發展（0688.HK）作為央企上市公司，其開發樓盤質量和對業主的態度，簡直讓人不忍直視。

所以對于這次大降價，購房人也要擦亮眼睛，不要僅信開發商的宣傳，而要多多實地調查，看看這些樓盤建筑和裝修質量究竟如何。

有些購房人也擔心，開發商為了降低成本，會在建筑材料、施工工藝等方面偷工減料，從而影響房屋的質量。

雖然中海地產方面表示，降價促銷是為了應對市場變化，不會影響項目的交付質量，但我們的擔憂并非毫無道理。

因此，監管部門應該加強對開發商的監管，確保開發商在降價的同時，能夠保證項目的交付質量。

（全球市值研究機構深水財經社獨家發布，轉載引用請注明出處）