上海最難賣的幾類房子，請(qǐng)一定避坑！

各種類型的錯(cuò)配產(chǎn)品

錯(cuò)配，就是你的房子總價(jià)太貴，超越了所在板塊能吸引來(lái)的購(gòu)買力水平。

舉個(gè)例子，如果你有1500萬(wàn)預(yù)算買房，是買中環(huán)的商品房，還是青浦新城的頂樓復(fù)式？

毋庸置疑，除非是住在青浦的本地人，大部分人都會(huì)選前者。

青浦新城的大部分購(gòu)買力范圍就是400-600萬(wàn)，你1000多萬(wàn)的房子，注定是接盤者非常少，放到二手市場(chǎng)上就是極為難賣。

這種房子有沒(méi)有？不是作者瞎編的把？

答案肯定是有的。

青浦有個(gè)小區(qū)叫金地佘山天境，大戶型就是以年為周期成交的。

對(duì)比于掛牌量，真的是有點(diǎn)慘，根本賣不掉。

一般來(lái)說(shuō)，最長(zhǎng)出現(xiàn)錯(cuò)配的房子，就是那些總價(jià)跨越階層的房子：

比如剛需社區(qū)里的超大戶型，和中產(chǎn)社區(qū)錯(cuò)配；

中產(chǎn)社區(qū)的超大戶型，和豪宅總價(jià)錯(cuò)配。

當(dāng)然，很多時(shí)候，錯(cuò)配都不需要這么大的價(jià)差。

比如主打?qū)W區(qū)的掛戶樓老破小片區(qū)，大家都是200-300萬(wàn)的總價(jià)。

但是你如果是大戶型，總價(jià)貴了一兩百萬(wàn)就很難賣了。

一方面單價(jià)肯定賣不過(guò)小戶型，實(shí)際上在市場(chǎng)上接盤的人也相對(duì)比較少。

這種就屬于是背離了板塊的主流需求，也叫錯(cuò)配。

這樣的房子，在今天的市場(chǎng)，真心是難賣的要命，大家一定謹(jǐn)慎避坑。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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被時(shí)代淘汰的產(chǎn)品

說(shuō)起被時(shí)代淘汰的產(chǎn)品，最為典型的一定是老大樓，或者說(shuō)老塔樓。

一年前我就寫過(guò)一篇關(guān)于老大樓的文章，詳細(xì)的寫過(guò)這種房子的問(wèn)題，感興趣可以移步上海跌的最狠的，居然是這類房子？

在市面上大多都是六層以下矮房子很多的年代，有電梯、站得高看得遠(yuǎn)的老大樓的確是很稀缺的。

但是隨著高層住宅的進(jìn)化，在今天的眾多飛機(jī)戶型落地窗面前，朝向奇怪、南北不通、小窗天井的老大樓自然是要被淘汰的。

尤其是那些面積比較大的房子，今天直接成為了老破大：

改善客群不喜歡，剛需客群買不起。

當(dāng)然，在某種程度上來(lái)說(shuō)，這種房子也叫錯(cuò)配了。

另一類被時(shí)代拋棄造成不太好賣的，是部分樓梯商品房。

說(shuō)部分，是因?yàn)樵谀欠N周邊都是剛需社區(qū)、或者很多老公房的區(qū)域，樓梯商品房反而因?yàn)槠焚|(zhì)不錯(cuò)還比較好賣。

比如寶山大華的樓梯商品房，離地鐵口比較近的一直比較暢銷。

但比較尷尬的是市區(qū)里，那種既有樓梯又有電梯的小區(qū)里面的樓梯商品房。

在當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景下，很多人因?yàn)殡娞莘康梅柯实停瑯菍痈撸炊矚g選擇無(wú)電梯的房子。

但到了今天電梯房普及的時(shí)代，總價(jià)600萬(wàn)以上的樓梯房賣掉都很難。

像徐家匯的天際花園，就是典型的既有電梯高層，又有六層無(wú)電梯洋房的社區(qū)。

以前，其中不帶電梯的洋房相對(duì)賣掉就比較困難。

但是自從部分樓幢安完電梯之后，房子也相對(duì)好賣了起來(lái)，本質(zhì)上也是符合了對(duì)應(yīng)預(yù)算客戶的生活配置需求。

所謂的被時(shí)代淘汰，理性說(shuō)就是排到了購(gòu)房者們的買房鄙視鏈的末端。

大家都是優(yōu)先看最合適的、最新的產(chǎn)品，實(shí)在沒(méi)得選才會(huì)去看這些老房子，撈到的客戶太少了，房子自然難賣。

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酒店式公寓

酒店式公寓，可以稱之為上海限購(gòu)時(shí)代的“甜蜜陷阱”。

一兩百萬(wàn)，單價(jià)可能只是周圍住宅的一半，就可以讓沒(méi)有購(gòu)房資格，漂泊無(wú)依的年輕人在上海安個(gè)家。

而且這些酒店式公寓一般都是商場(chǎng)的配建產(chǎn)物，也因此樓下就是商場(chǎng)和地鐵。

雖然得房率低、水電費(fèi)貴，但是在當(dāng)時(shí)的嚴(yán)苛購(gòu)房資質(zhì)情況下，是很多人唯一的選擇。

比較經(jīng)典的有寶山顧村的北城天街，淀山湖大道的萬(wàn)達(dá)茂，當(dāng)年都賣的很火。

此外，在當(dāng)年，對(duì)于那些已經(jīng)限購(gòu)的家庭，買一套公寓拿來(lái)收收租金也是不錯(cuò)的選擇。

如果上海一直維持之前極高的購(gòu)房門檻，這類房子倒也不至于無(wú)人接盤——

但是大環(huán)境早就變了：

郊區(qū)購(gòu)房資格取消只剩臨門一腳，首付比例只剩15%，利息更是極低。

買100萬(wàn)公寓50%首付就是50萬(wàn)，以前35%住宅首付的時(shí)代啥也買不了，今天可以買個(gè)三百多萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)住宅。

但是麻煩的是，連剛需都沒(méi)了，剛需住宅都賣不動(dòng)了，何況公寓？

這種情況下，這些曾經(jīng)主打剛需上車的公寓自然都是岌岌可危。

因此，我們可以看到，大量的郊區(qū)酒店式公寓開(kāi)出了高額傭金、大量二手酒店式公寓破發(fā)掛牌——依然賣不掉。

不過(guò)最近問(wèn)世的酒店式公寓也不再和當(dāng)年一樣只是搞小面積收割年輕人，如今酒店式公寓也搭上了改善的東風(fēng)，開(kāi)始做起了大面積。

無(wú)論是市區(qū)和郊區(qū)，最近幾年都開(kāi)出了很多一百多平甚至兩百多平的酒店式公寓——

只能說(shuō)，一定要避坑，這是更加大的雷，幾乎必然會(huì)砸手里。

這個(gè)領(lǐng)域里，除了市中心高級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)的頂級(jí)公寓比較稀缺，其他的都洗洗睡吧，盡量不要碰。

遠(yuǎn)郊住宅

這個(gè)范圍，包括剛需新房，遠(yuǎn)郊別墅，遠(yuǎn)郊二手房。

遠(yuǎn)郊的房子不好賣如今已經(jīng)形成共識(shí)。

上海的剛需不太夠用了，上海的城市開(kāi)發(fā)思路變成了回歸市區(qū)，上海郊區(qū)的新房還在大量供應(yīng)：

這種情況下，遠(yuǎn)郊的購(gòu)買力自然是大幅度萎縮的，很多遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)都成了“鶴崗化”的地方，房子自然是無(wú)人接盤。

上一個(gè)走上這個(gè)道路的就是之前的環(huán)滬，如今上海郊區(qū)的一些地方也是如此上海郊區(qū)，正在環(huán)滬化。

其中最麻煩的就是那些遠(yuǎn)郊無(wú)餅的地方：

如果說(shuō)有規(guī)劃，至少還有個(gè)對(duì)未來(lái)的盼頭。

如果一個(gè)小鎮(zhèn)連規(guī)劃都蹭不到，那就和環(huán)滬邊陲沒(méi)啥區(qū)別了。

比如寶山羅涇、嘉定華亭、青浦白鶴這些地方，新房可以靠著廣告、分銷帶看客戶。

你的二手房可就沒(méi)那么容易找到下家了。

沒(méi)落的地方

前幾天寫了一篇關(guān)于外高橋新房滯銷的文章浦東下滑最嚴(yán)重的地方，房子一套都賣不掉了很火，一天多的時(shí)間就成為了10w+的爆款文章。

外高橋板塊房子賣不掉的核心原因就在于板塊地位嚴(yán)重下滑，或者說(shuō)沒(méi)落，購(gòu)買力下降、流失。

20年前浦東產(chǎn)業(yè)最強(qiáng)的是金橋和外高橋，整個(gè)浦東北面購(gòu)買力很強(qiáng)，外高橋、森蘭房子很好賣。

如今進(jìn)入張江時(shí)代，浦東城市發(fā)展一路向南，北面已經(jīng)靠江的外高橋就成了明日黃花。

在增量不再的時(shí)代購(gòu)買力缺失外流，房子自然難賣。

由此引申到上海的那些老工業(yè)區(qū)，比如老閔行、老寶鋼、金山石化，都有類似的情況，具體可見(jiàn)上海工業(yè)區(qū)的三大遺憾。

隨著產(chǎn)業(yè)人群減少，購(gòu)買力外流，這些地方都逐漸成為了內(nèi)生型市場(chǎng)，房子大多都是地緣客戶成交，肯定是不好賣的。

類似的還有近郊的一些老城，比如以前大虹橋里面，青浦徐涇老鎮(zhèn)、閔行諸翟華漕都是獨(dú)立小鎮(zhèn)，有自己鎮(zhèn)上的核心位置。

這些小鎮(zhèn)九十年代到兩千年代初期也建設(shè)一些屬于“鎮(zhèn)子豪宅”的商品房社區(qū)，當(dāng)年只有本地的有錢人才能買得起。

但是隨著上海市區(qū)拓容、大虹橋開(kāi)發(fā)，這些區(qū)域逐漸融入市區(qū)的價(jià)值體系，新房大量供應(yīng)——

這些開(kāi)發(fā)于那個(gè)時(shí)代的好房子直接就變成了無(wú)人接盤的資產(chǎn)。

結(jié)語(yǔ)

上海樓市如今以改善為驅(qū)動(dòng)力，很多家庭都要先賣后買。

怕就怕賣低了價(jià)格，買入了新的垃圾資產(chǎn)，屬于自己家庭的資產(chǎn)置換鏈條直接就崩了。

因此合理分析標(biāo)的價(jià)值潛力，就變成了重中之重。

篇幅有限，關(guān)于買房選擇，賣房技巧，后續(xù)會(huì)繼續(xù)推文。

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