2025年5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下調10個基點，分別由3.10%、3.60%調整為3.00%、3.50%。

圖：2019年以來1年期LPR、5年期以上LPR走勢

數據來源：央行，

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5月降準降息落地，5年期以上LPR年內首次下調

5月7日，央行、金融監管總局、證監會等召開新聞發布會，會上央行行長宣布降低存款準備金率和政策利率，“第一，降低存款準備金率0.5個百分點，預計將向市場提供長期流動性約1萬億元……第三，下調政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調降至1.4%，預計將帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1個百分點。……第五，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步調整”。

5月8日，央行下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以上首套、二套公積金貸款利率由2.85%、3.325%調整至2.6%、3.075%。同日，將7天期逆回購操作利率由此前的1.50%調整為1.40%，下調10個基點。

5月15日，央行降準落地，降低存款準備金率0.5個百分點，預計將向市場提供長期流動性約1萬億元。

5月20日，1年期、5年期以上LPR跟隨調降10個基點，下調幅度符合市場預期。

整體來看，近期中美“對等關稅”階段性緩和，但外部不穩定不確定因素仍然較多，5月以來降準降息相繼落地，有助于鞏固宏觀經濟穩定運行態勢，也有助于鞏固房地產市場的穩定態勢。

公積金貸款利率、5年期以上LPR下調，有望引導各地房貸利率進一步調整，帶動購房成本下降

近日公積金貸款利率下調0.25個百分點，對于部分城市而言，釋放了公積金貸款利率與住房商業貸款利率之間的利差空間，有利于住房商業貸款利率的進一步調整優化。

圖：2015年以來個人住房貸款加權平均利率與5年以上首套公積金貸款利率走勢

注：2025年一季度個人住房貸款加權平均利率為3.11%

數據來源：央行，

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目前全國層面首套、二套房貸利率政策下限均已取消，多個城市首套房貸利率已降至3.0%左右的歷史最低水平。此次5年期以上LPR下調，有助于引導各地房貸利率進一步下行，繼續降低購房者的置業成本。

以北京為例，此前執行首套、二套房貸利率分別為3.15%（LPR-45BP）、3.35%（五環外，LPR-25BP）/3.55%（五環內，LPR-5BP），此次調降后，北京首套、二套房貸利率有望分別調整為3.05%（LPR-45BP）、3.25%（五環外，LPR-25BP）/3.45%（五環內，LPR-5BP），其中，首套以及五環外二套房貸利率均降至歷史最低水平。

據市場消息，近日廣州首套房貸款利率從此前執行的LPR-60個基點，統一調整為LPR-50個基點，本次5年期以上LPR下調后，廣州首套房貸利率將與加點數調整前保持不變，我們認為廣州的做法并不改變房貸利率整體下行趨勢，未來廣州房貸利率依然具備下調空間。

另外，本次LPR下調也將帶動存量房貸利率下調，在房貸利率重定價日后，存量房貸利率可跟隨下調，降低已購房居民還貸壓力。

整體來看，近日住房公積金貸款利率下降以及本次5年期以上LPR的調降，將進一步降低購房者的購房成本，支持居民住房需求釋放，對鞏固房地產市場穩定態勢將發揮積極作用。另外，央行行長潘功勝此前亦指出“根據經濟金融運行情況和各項工具使用效果，還可以擴大工具規模、完善工具政策要素”，預計未來更多資金支持房地產的政策有望繼續落地，如與現房銷售配套的金融政策、給予城市更新配套資金支持等。

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