最近，網傳瀝滘舊改融資區(qū)項目——海珠新城毛坯僅售3.8萬/平，對比巔峰的7.5萬/平，竟然腰斬過半。

（圖源網絡）

有圖有真相。

據此前銷售價格，95平戶型最少要600萬，跌幅近40%，130戶型要830萬，跌近300萬。

而價格跳水的背后，是開發(fā)商斷臂求生？

狂跌

300萬，海珠新城至暗時刻

說起珠光海珠新城這個盤，察叔記憶猶新。

2022年開盤的時候，海珠一眾10萬+豪宅斗法。

一路之隔的越秀天悅江灣8萬+/平，海珠新城憑借著北看海珠濕地公園，南臨珠江后航道，價格開到最高7.5萬/平。

開盤當天，項目就宣布銷售了20億。

現在價格崩塌，有幾個原因：

一是珠光集團的隕落。

珠光靠豪宅起家，珠江新城東板塊，御景系列，奠定了豪宅基調。

此后，珠光金融城壹號、珠光云山壹號等高端產品，又賦予了珠光高光時刻。

所以，海珠新城當年是被寄予厚望的。

但現在珠光經營虧損。2024年財報顯示，珠光集團綜合虧損有34億港元，比前一年增加293.95%。

截至2024年末，珠光控股約139.4億港元的借款中有98.5%在一年內到期，期內，已有約137.3億港元的借款逾期未償還。

海珠新城的銷售也不太理想。目前網簽830套，但其中800套是之前網簽的，今年只網簽了30套。

（海珠新城網簽情況，圖源陽光家緣）

有趣的是，珠光欠薪嚴重，內部員工傳快一年沒拿到錢了，但不耽誤朱慶凇老板計劃收購“保密”新項目，也不耽誤瀝滘舊改臨遷費拖延，更不耽誤珠光集團的高管拿著大幾百萬的高薪。

根據年報顯示，董事局副主席廖騰佳年薪高達200萬港元，集團總裁劉捷年薪高達500萬港元，無獨有偶，劉捷2015年4月至2016年9月曾任廣州市荔灣區(qū)區(qū)長，正好時間就重疊在珠光在荔灣的高端豪宅珠光御景壹號開盤高光的幾年，隨后，劉捷就辭去區(qū)長，2017年成為珠光集團的行政總裁，深入珠光的舊改事宜。

二是海珠中部疲弱。

海珠創(chuàng)新灣概念剛出來時，要規(guī)劃有規(guī)劃，要價值有價值。

產業(yè)、商業(yè)、舊改規(guī)劃拉滿；珠江后航道的南向一線江景稀缺性無可替代，海珠的富人區(qū)，老廣和New money的高凈值居住地。

但如今，一眾豪宅跌落神壇，最明顯就是海珠新城對面的越秀天悅江灣。

從千萬級豪宅，跌價到幾百萬。

單價沖上過12萬/平的時代大家，現在也是有價無市

中海觀瀾府、觀云府，有了5字頭、6字頭成交個案。

金融街融御，最新的130平戶型成交，更是跌了372萬。

（圖源貝殼）

三是前后來者，后有追兵。

去年海珠新盤屈指可數，但今年400萬內的總價，可以買到中交天翠79平，中建天鈺89平。

再加幾十萬預算，還能買到綠城馥香園。

雖然是84平小戶型，但新規(guī)加持，妥妥的三房兩衛(wèi)。

（綠城馥香園84平戶型）

當然，綠城馥香園也有缺點，靠近南洲路，噪音粉塵影響，地塊受限，花園也只能走精致風。

相比之下，海珠新城的優(yōu)勢是準現房，背靠海珠濕地公園，天然綠肺，鬧中取靜。

學校也安排好了，幼兒園已開學，配建九年制學校，簽約了清華附中附小。

（珠光海珠新城實拍）

但中小學至今未建成，拿到了證，卻不能讀書，有些雞肋。

通勤更是硬傷，項目距離地鐵2公里以上，只能靠電雞接駁。

所以在海珠新盤大亂斗的今年，海珠新城賣3字頭，也似乎就不出奇了。

中信城開“白衣騎士”，搞得掂瀝滘嗎？

海珠中部，是不是只能跌價？

講講好消息。

去年底，央企中信集團全資子公司中信城開，與珠光集團達成合作。

中信城開是中信集團一級全資子公司，主要聚焦涉房化險業(yè)務，先后當過深圳佳兆業(yè)、北京恒大等多個項目的“白衣騎士”。

（中信城開、珠光集團及瀝滘經濟聯(lián)合社簽署合作共建協(xié)議)

央企來灣區(qū)，也不是說能立刻就接地氣的，磨合適應和探索市場需要時間。

目前瀝滘整體進展還不是很快，但據部分村民反映，已經有動靜了。

村里清理了好大一片地方出來，以前放車的那些車全開走了，勾機吊機進場，還建起了工人宿舍。

3月底，復建21#地塊還曾傳來好消息，規(guī)劃內的3棟復建房已達到正負零，有望在今年年底推進第二批復建房搖珠工作。

（復建21#地塊航拍圖）

曾經珠光的海珠新城有過高光時刻，因為海珠太渴望新城。海珠新城這四個字，是過去大家對廣州第二大區(qū)迅速騰飛、樓市邁向第二黃金時代的厚望。

但回望這些年，所謂"新城"往往陷入尷尬：一邊是8-10萬/㎡的飛漲房價，一邊是百萬保時捷在沙塵滾滾的泥濘路上顛簸、平時出門逛街，周邊只有零星底商。

海珠需要的，不是徒有其表的“新城”之名，而是踏踏實實的改變，以及配套的逐步完善。

好在，最近，廣州好消息不斷，海珠新中軸大力推進，石牌舊改有望。

就連久久不動的石溪村，舊改方案也正式進入了意見征詢公示期，改造方式、周期、體量以及規(guī)劃物業(yè)有了數據。建設甲級寫字樓、高端購物中心，帶來兩所新學校，以及打通環(huán)島路，也指日可待。

市場也正在給出積極回應，據察叔所知，天悅江灣、時代大家這些豪宅，雖然價格抹去泡沫，但步入租賃市場，也吸引了許多New money，以及網紅達人青睞。

說明這些豪宅產品本身，內部設計、裝修質感依然受認可，海珠中部的高端社交圈層也在逐漸形成。

其實，老海珠從來不缺資源，新海珠只是需要騰出更多的空間讓資源滲透，均衡發(fā)育。

破，是立的前兆，隨著舊改的推進，除了住宅，更需要商業(yè)配套、產業(yè)、教育、醫(yī)療等資源眾星捧月，真正的“海珠新城”才能發(fā)育完善，厚積薄發(fā)。