了解首創城發歷史的人，在某個瞬間，或許都會不由自主地想起曾經的那束“光”。

“人生苦旅踱步，終似一縷春風。”

光會消逝，風會吹走，欲買桂花同載酒，終不似，少年游。

在昨天的一場突如其來的對話中，對方提到了環環對國央企的關注。環環解釋，適逢房地產行業的深度調整期，頭部國央企憑借資金優勢和政策支持成為市場的主導力量。

不過，這一陣營也并非齊頭并進，內部的分化亦愈發顯著——第一梯隊展現出穿越周期的能力，但有些第二梯隊中的房企卻遇到了系統性難題。

首創城發算一個。

壹

2020-2023年間，首創城發的營業收入始終在250-350億元的箱體內震蕩，但歸母凈利潤卻上演了一波過山車行情：

2020-2023年，首創城發分別實現營業收入272.6億元、356.29億元、253.76億元、256.97億元。但歸母凈利潤卻從2020年的10.53億元峰值，驟降至2022年的-9.5億元深淵，又在2023年反彈至13.94億元。

其背后玄機超過了我們對常規經營邏輯的理解。

2023年底，首創城發與母公司首創集團以99.68億元對價，將首創經中（天津）51%股權出售給經中合創。

這家接盤方實為"自家人"——經中合創由首創集團聯合其他幾家北京國企設立，當時首創直接持股40%。

通過手倒右手的財技，2023年首創城發的利潤得到了最大化調節——98.89億元投資收益直接覆蓋全年13.94億元凈利潤的7.1倍，成為扭虧為贏的核心引擎。

幸運的潮水終會退去，唯有實力的堤壩方能抵御行業下行的風浪。

根據2024年財報，首創城發營業總收入為165.79億元，同比下降35.5%；歸屬于母公司所有者的凈利潤虧損60.37億元，創下了近5年來的最大虧損。

貳

曾經的首創置業是北京市國資委所屬的大型國有企業集團，有過屬于自己的高光時刻——2002年在北京所有的國有企業里，其利潤曾經排名第一，并于2003年6月19日在香港聯交所上市。直到2015年，首創置業還以325.1億元的銷售額，位列行業第23名。

在2018年，首創置業曾經提出2018年“保750億沖800億元”、2019年突破1000億元、2020年實現1400億元的三年銷售目標。

激進擴張之下，結果卻背道而馳。

首創置業不僅與千億目標愈行愈遠，而且在2021年于港交所退市，成為首創城發全資子公司。

之后，一番內部資源整合之后，首創城發把目標確定為轉型城市運營商。

不過，從2024年財報來看，其轉型并沒有取得實質性成果。房地產開發收入占比仍達81.98%，毛利率-3.86%的虧本生意支撐著八成藥方，而城市更新、保障房等新業務貢獻有限。

這種轉型，目前來看，還是有點“新瓶裝舊酒”的味道。

截至2024年末，首創城發現金短債比僅0.75，148.7億元現金難覆蓋198.9億元的短期債務。

首創城發在嘗試多線突圍。

一方面，首創城發積極發行美元債，今年3月份的兩筆美元債合計9.5億，成為近年來首家完成大規模美元債發行的國有地產企業；另一方面，首創城發開始了資產重組之路——4月份，首創城發謀劃降奧萊業務板塊股權重組至奧萊控股。

不過，首創城發兩年內三度換帥，這個頻率超過了正常的企業迭代節奏，受到了業內人士的質疑。因為，這種高頻人事地震難免會打亂企業的節奏，戰略連續性的斷裂也容易導致資源的錯配。

比較巧合的是。新任董事長秘勇與總經理范書斌均出身財務系統，前者曾是首創集團總會計師，后者執掌首創置業財務十余年。

只是，如今他們面對的不是數字的騰挪空間，而是一場關乎國企榮譽的硬仗。

希望首創城發的前景，正如其總經理范書斌2023年在新年賀詞中引用的那句——“九層之臺，起于壘土”，

因為，當財務精英的“算盤”撞上行業寒冬，其命運早已超越了個體企業興衰，成為檢驗國企成色的試金石。