此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：陳明

被告：劉芳、劉勇、劉婷（劉芳為原房主配偶，劉勇、劉婷為原房主子女，系繼承人）

（二）案件背景

陳明曾與已故的張平（劉芳配偶）就北京市大興區黃村鎮周村北街三條 1 號院落及房屋簽訂農村房屋買賣合同。2005 年 4 月 4 日和 2010 年 12 月 10 日，雙方先后簽訂《房屋買賣協議》《宅院買賣協議》，約定購房款 96,000 元，且明確遇征收時拆遷補償款歸陳明所有，張平協助拆遷后，陳明支付100,000 元補助費。陳明接收房屋后，對原有正房 5 間進行裝修，并增建南面 5 間房。

后經法院判決，雙方簽訂的房屋買賣合同無效，陳明返還房屋。2021 年張平去世，劉芳、劉勇、劉婷為其繼承人。2024 年，涉案院落納入拆遷范圍，簽署拆遷安置協議，實際拆遷利益由劉芳等人享有。陳明認為，雖合同無效，但征收補償約定有效，要求劉芳等人賠償因宅基地及房屋產生的損失 10,670,637.16 元；劉芳等人僅同意支付區位補償價、重置成新價等部分費用的70%。

二、爭議焦點

房屋買賣合同無效后，雙方關于征收補償利益歸屬的約定是否有效？

陳明主張的 10,670,637.16 元損失賠償是否合理，賠償責任應如何劃分？

劉芳等繼承人應在何種范圍內承擔賠償責任？

三、案件分析

（一）合同效力與補償約定認定

根據生效判決，陳明與張平簽訂的農村房屋買賣合同因陳明非本村集體經濟組織成員而無效。合同無效后，因該合同取得的財產應返還，雙方關于征收補償的約定依附于主合同，同樣不具有法律效力。但根據法律規定，有過錯一方需賠償對方損失，雙方都有過錯則各自擔責。

（二）損失賠償范圍與責任劃分

房屋及裝修價值：院落北側房屋主體為原有建筑，南側房屋及南北兩側裝修由陳明建造 / 實施。結合雙方過錯，陳明主張北側房屋相關價值的 70%、南側房屋相關價值的 100%，具有合理性。

區位補償價：劉芳等人同意支付區位補償價的 70%，符合雙方過錯程度，法院予以認可。

搬遷補助獎勵：因院落已返還劉芳等人，陳明主張的工程配合獎、未建房獎勵等無依據，法院不予支持；但搬家補助、設備遷移補助可按劉芳等人認可的 70% 賠付。

安置房折價補償：考慮到安置房未交付、交易受限等因素，法院酌情確定補償價值，并判定陳明享有該部分的 70% 。

（三）繼承人責任認定

張平從陳明處取得的購房款構成其與劉芳的夫妻共同財產，因合同無效產生的賠償責任屬于夫妻共同債務，劉芳應承擔賠償責任；劉勇、劉婷作為繼承人，需在繼承遺產范圍內承擔責任。

四、裁判結果

劉芳、劉勇、劉婷于判決生效之日起十日內賠償陳明因宅基地及房屋產生的損失 5,540,000元；

駁回陳明的其他訴訟請求。

五、案件啟示

農村房屋買賣的主體限制：非本村集體經濟組織成員購買農村房屋，合同通常無效，購買方需謹慎評估風險。

合同無效后的責任承擔：合同無效后，雙方過錯程度決定賠償比例，主張賠償需提供充分證據證明損失。

拆遷補償權益的認定：拆遷補償利益分配需結合合同效力、實際貢獻及法律規定，約定可能因主合同無效而失效。

繼承人的債務責任：繼承人需在繼承遺產范圍內對被繼承人的債務承擔責任，處理遺產時應關注潛在法律風險。