文/粵進深 李奕和

歷經(jīng)曲折的珺悅名都項目，入市的腳步越來越近了。

最新消息，這個位于深圳寶安新安的新盤，即將開放展示中心和樣板房，預計6月正式取證入市。

珺悅名都，前身是寶城25區(qū)及新安25區(qū)城市更新項目的一期C項目。

占地面積1.13萬平方米，規(guī)劃建筑面積10.07萬平方米，最早由中南建設在2021年以18.91億拿下70%權益。隨后通過運作，持股100%。

只不過，好景不長，隨著中南建設陷入流動性危機，項目也被迫擱淺。

直到2023年2月，中國信達注資25.51億元進入，項目才得以重新運轉起來。

當時，雙方聯(lián)合設立紓困基金，以 “股權接管 委托代建” 模式盤活資產(chǎn)，注資重組了項目公司深圳市金中盛投資有限公司（簡稱“深圳金中盛”）。

股權信息顯示，深圳金中盛目前由蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)（有限合伙）、信達資本管理有限公司分別持股99%、1%。

信達資本為私募基金管理人。

進一步穿透，蕪湖信中盛投資由中國信達持股53.2%，廣東信達地產(chǎn)持股29.23%，深圳寶昱投資（中南建設）持股17.54%，鑫盛利保股權投資持股0.03%。

整個珺悅名都項目由4棟樓組成，其中兩棟住宅31層：1棟1單元、2棟1單元。另外還有兩棟31-38層的辦公寫字樓。

住宅總規(guī)劃377戶，有保障性住房116套。產(chǎn)品面積段主要為89平、115平三房至四房。

了解項目的人不難發(fā)現(xiàn)，珺悅名都是一個優(yōu)缺點都較為極端化的樓盤。

優(yōu)點上看，項目的區(qū)域、地段絕對是一個加分項。

其位于深圳市寶安區(qū)新安街道前進一路與裕安二路交匯處，位置較為核心，距離地鐵5號線與12號線靈芝站僅兩三百米。

通過地鐵，就可快速通達寶安中心、前海及南山等核心區(qū)。

周邊商業(yè)也不少，包括在建的中糧大悅城、中洲ΠMALL、海雅繽紛城、壹方城等。

項目的劣勢，則主要體現(xiàn)在產(chǎn)品上，且較為明顯。

首先一點，項目的容積率，比一般的項目要高出不少。

今年4月，深圳規(guī)自局曾發(fā)布過珺悅名都的調規(guī)公示。

項目的兩個地塊，01（原A007-0585）、02（原A007-0586）原本是分開的，現(xiàn)兩宗地合宗。

新宗地號為A007-0594，用地面積12072.77㎡，規(guī)定建筑面積100680㎡。

規(guī)劃也做了相應的調整。除了對宗地范圍線、住宅塔樓輪廓、裙房輪廓、雨棚、連廊輪廓、綠化范圍等做了調整。

較為重要的兩項是，1棟二單元（辦公）層數(shù)由37調整為38, 建筑高度由165.35米調整為169.25米；

2棟二單元（辦公）層數(shù)由30層調整為31層, 建筑高度由141.29米調整為146.89米。

調整后的主要技術經(jīng)濟指標顯示，項目整體的容積率達到了9.85。其中，1棟的容積率10.74，2棟的容積率9.03。

此前，項目的整體容積率9.69。

另外，雖然兩棟住宅只有31層，并非超高層，但梯戶比也達到3梯7戶和4梯6戶，后期的居住密度，顯然不低。

而且整個小區(qū)只有兩棟住宅，社區(qū)、花園等休閑空間有限。這些因素都讓項目的居住舒適度大打折扣。

還有比較重要的一點，小區(qū)有不少的保障房。普通商品占比69%左右。

根據(jù)項目最新披露的規(guī)劃設計，1棟住宅總量203戶，當中保障性住房116戶，普通商品房87戶。2棟住宅總量174戶，全部為商品房。

也就是說，跟其他項目普通商品房和保障房分開在不同的樓棟不同，珺悅名都的1棟住宅樓，商品房跟保障房同在一棟樓，二者是混住的。

3梯7戶，跟保障房住一棟樓，想想就……

珺悅名都的戶型圖最近也流出來了。89平三房兩廳兩衛(wèi)做了ABCDE五個戶型，115平四房兩廳兩衛(wèi)也做了AB兩個戶型。

整體上看，戶型中規(guī)中矩，沒有特別突出的槽點。項目跟一些新規(guī)產(chǎn)品相比較，使用率上還差點意思。

后續(xù)入市，就看市場的接受度如何了。

周邊項目，貝殼找房顯示，珺悅名都附近掛牌二手房，萬科大都會8.7萬/平，玖悅8.1萬/平。

珺悅名都隨著信達的到來而得以重新啟動推進。項目后續(xù)的建設進度也依然受到關注。

畢竟，在行業(yè)調整期有“救場專業(yè)戶”之稱的信達地產(chǎn)，近兩年也面臨業(yè)績壓力。

2024年，信達地產(chǎn)營業(yè)收入80.28億元，同比下降29.70%；錄得歸屬母公司凈虧損7.84億元，同比下降255.12%。

中國信達層面，2024年總收入730.4億，同比下降4%；歸屬于股東凈利潤30.364億，同比下降47.8%。