近年來，險資對于長租公寓、購物中心等商業地產領域的投資增加顯著，加速探索存量不動產領域的投資機會。

根據仲量聯行發布的最新資本追蹤數據，2025年第一季度，中國內地商業地產投資總額達到了38億美元，盡管同比下降了33%，但其中險資的活躍程度值得關注。國內機構投資者，尤其是保險公司，持續加碼收益型資產配置。2025年第一季度，險資與外資機構和本地開發商在多個城市完成了不同業態的多筆大宗資產收購。

仲量聯行數據顯示，從2022年至2024年期間，險資在中國內地商業地產的直接投資達93億美元，投資規模與英美等成熟市場相當，并居亞太區市場首位。雖然并未大幅提高在中國內地商業地產的總投資金額，但與其他主要市場相比，險資在中國內地商業地產總投資中占比更高，且持續看好能穩定產生現金流的資產。

近年來，除直接投資外，險資在商業地產領域的投資渠道正呈現多元化發展趨勢。除基金管理人（GP）和有限合伙人（LP）模式外，險資也積極探索通過公募REITs、私募股權基金、資產證券化產品以及聯合投資平臺等創新方式參與商業地產投資。

數據顯示，2022年至2024年間，險資在中國內地商業地產領域的直接及間接投資規模達175億美元，投資標的也更加多樣化。其中，辦公樓仍占據主導地位，占比49%；工業物流地產和零售地產憑借穩定的租金回報和需求增長的驅動，占比分別為22%和17%。此外，險資也在逐步加大對數據中心、長租公寓等新興業態的關注，進一步優化投資組合，降低市場波動風險。

商業地產收益穩健，契合險資投資需求

險資布局商業地產的熱情主要源自優質商業地產項目穩健及較為可觀的收益。在當下房地產行業經歷調整與利率下行的環境下，部分高品質的商業地產項目已凸顯出優越的性價比。舉例而言，當前一線城市商業地產的租金收益率維持在5.5%至6.5%之間，這一穩定的收益水平對提升險資的整體投資回報具有顯著的正面效應。值得一提的是，在上海這樣的核心城市，商業地產的租金收益率與10年期國債收益率之間的差異，相較于倫敦或紐約等國際大都市更為突出，進一步彰顯了商業地產投資在現階段的吸引力。

從險資的不動產配置比例來看，我國保險機構在不動產領域的整體配置占比遠低于發達國家。從資產配置的角度來看，包括商業地產在內的不動產是保險資金青睞的配置產品。目前，我國商業地產市場處在調整周期，是一個買方市場，因此，險資投資可能獲得更高的性價比。同時，從2023年開始，險資收購的項目絕大多數為結構化交易，即險資投資人在分配項目收益時享有優先權，這為其投資再添一層保障。

仲量聯行中國區投資及資本市場負責人龐樹東表示：“目前，中國商業地產市場正在經歷深刻的變革與調整。優質的商業地產資產能夠提供更有效的投資回報，對于險資來說，增加核心區域優質資產的配置不僅可以有效分散投資風險，更能為其投資組合帶來穩健的收益。”