“ 大家都跑去哪里了？怎么珠江新城的房子一直租不出？”

“原來2萬多很快就能租掉，現(xiàn)在降價到1.6萬，連看房的人都沒幾個。”

最近，筆者在網(wǎng)上摸魚沖浪，無意中看到珠城房東們在大吐苦水。

向來滿租的房子，現(xiàn)在揮淚猛降都無人問津，很難想象這樣的困擾竟然會出現(xiàn)在精英密集的珠江新城。

01.

猛降5萬，珠城豪宅難租

從一房難求到降價搶客

打開社交軟件，珠城降租的房源還真不少。

尚東柏悅府，一套434平房源放租，高層40+樓單位，視野開闊，每月租金狠降5萬。

中海璟暉華庭207方大平層，直望珠江公園，租金下降2000元/月。

中海花城灣是降租的“重災(zāi)區(qū)”，租金下調(diào)2000-5000元/月的房源比比皆是，即使是高樓層可看珠江的單位，也無法幸免。

公寓方面，南天廣場87方兩房，以前租金去到6500元/月，現(xiàn)在已經(jīng)跌到4500元。

嘉裕禮頓，有房源從7000元租金降到5800元。

為什么房東會降價出租，實在是因為太難租了。

據(jù)了解，以往珠城的空置率并不高，優(yōu)質(zhì)的房源還沒有到期就有人預(yù)訂，最遲一周左右也會租出去，可以說幾乎沒有空窗期，一房難求。

近2年行情反轉(zhuǎn)了，不少租客到期后選擇不再續(xù)約，空出來的房子，別說租，連看房的人都不多。

一些相對老舊的小區(qū)，房源甚至已空置超數(shù)月。掛在社交平臺上，瀏覽量干到15萬+，但房子依舊租不出去
。

房子租不出去，用以投資的房東自然心急，只能通過降低租金來吸引客源，租客在此基礎(chǔ)上，還有議價空間。

這也導(dǎo)致了，珠城的回報率進(jìn)一步走低。

就拿嘉裕公館來說，某北向154㎡房源以單價14萬/㎡購入，月租約1.7萬左右，年租金回報率只有0.95%，收回成本需超105年！

若計入物業(yè)費、稅費等，實際回報率更低。

122㎡南向房源成交15萬/㎡，月租約1.8萬，回報率僅1.2%，回收期長達(dá)84年，遠(yuǎn)低于廣州住宅平均回報率約1.5%-2%。

02.

為何珠城租房行情不再？

其一：供過于求

一方面，前些年許多投資者在珠江新城以較高的價格入手了珠城房產(chǎn)，如今難以順利出售，為減輕持有負(fù)擔(dān)，只能轉(zhuǎn)售為租，導(dǎo)致市面上租房房源大大增加。

另一方面，貝殼研究院的報告顯示，住房租賃與產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，IT、互聯(lián)網(wǎng)、游戲、金融行業(yè)等聚集的區(qū)域租金回調(diào)較為明顯。主要是因為這些行業(yè)對人才的需求減少，導(dǎo)致區(qū)域租房需求顯著減少。

并且，由于一些企業(yè)取消了租金補(bǔ)貼福利，再加上薪酬下降，很多白領(lǐng)只能消費降級，往租金相對較低的板塊找房，又造成一部分需求外流，從而導(dǎo)致供過于求。

其二：越來越多企業(yè)遷出珠城

近年來，金融城、琶洲、萬博、魚珠等CBD迅速崛起，為吸引企業(yè)進(jìn)駐，甚至出動了“免租期”。

比如番禺，在萬博商務(wù)區(qū)實地辦公的投資基金管理企業(yè)，給予前3年租金全免、后2年減半的補(bǔ)貼。

比如琶洲，環(huán)球夢大廈，國美大廈，赫基大廈符合條件的企業(yè)，可免租3個月以上。

與此同時，珠城的平均租金水平，又是廣州最高的。

據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有網(wǎng)易、多益網(wǎng)絡(luò)、廣汽、歡聚集團(tuán)、廣發(fā)證券等多個總部企業(yè)相繼搬離珠江新城。

原本支撐起珠城租房市場的高管們，隨著企業(yè)遷出而大量流失，對租房市場可謂一大打擊。

其三：產(chǎn)品老舊，新盤沖擊

眾所周知，珠江新城早已飽滿，少有宅地釋出，新房稀缺，市場常年以二手為主導(dǎo)。

講真，在珠城二手中，除了匯悅臺、廣粵尊府、尚東柏悅府、天鑾等，其他大多產(chǎn)品，無論從戶型、外觀，還是容積率等，很難有真正的豪宅，頂多算是地段很好很貴的房子而已，居住體驗未必能滿足精英人士的需求。

珠城中雋峰苑，圖源：鏈家

以前沒得選，只能將就。但現(xiàn)在不同了，廣州樓市早已經(jīng)進(jìn)入改善元年，高端改善，豪宅產(chǎn)品噴涌而出。

2022年-2023年賣出的樓盤，已陸續(xù)進(jìn)入交付階段，并流入租賃市場。

金融城、琶洲、萬博等新盤以低密+智能化等優(yōu)勢，至少分流50%以上高端租客。

未來，隨著保利天曜、保利天奕、保利華創(chuàng)都薈天珺、廣州地鐵·瓏璟臺，保利面粉廠項目等新規(guī)產(chǎn)品交付，現(xiàn)有的二手產(chǎn)品，大概率會面臨更加嚴(yán)峻的局面。