從2024年10月開始到今年2月，上海樓市經歷了近5個月的庫存下降。

　　從2月份至今，上海樓市的庫存又回到了相對高位水平。

　　在這一降一升之后，上海樓市的分化再次加深。

　　我們對比了去年9月以來的數據變化，發現：

　　原本是跌的最慘，被噴的最狠的房子現在的表現居然“最穩”。

　　反而是大家公認的“好房子”，可能真正的苦日子還在后頭。

　　上海樓市的復雜遠超想象。

　　這些新趨勢，請務必引起重視。

　　尤其是正在 賣房的房東。

　　趨勢一：老破小可能最先企穩

　　我們研究院通過觀察不同類型產品在不同時點的數據變化。

　　（2024.9庫存高位→2024.12庫存低位→2025.4庫存高位）

　　得到的結論是：

　　市區老房子表現最優，有機會成為最先企穩的產品類型。

　　郊區次新房表現最差，有機會成為接下來領跌的產品，后面可能還有苦日子。

　　因為市區的老破小庫存一直在減少，價格跌幅最小，租售比也有優勢。

　　房外房研究院制圖

　　圖中對于不同類型產品的口徑是這樣的：

　　市區：中環內；郊區：外環外。

　　次新：2000年以后；老房子：2000年以前。

　　總結一下圖中4個指標：

　　1、掛牌量：按漲幅排序，市區老房子最少。

　　郊區次新房>市區次新房>郊區老房子>市區老房子

　　2、成交量：按跌幅排序，郊區次新房下滑最嚴重。

　　市區老房子 <市區次新房<郊區老房子<郊區次新房< pan>

　　3、掛牌價：按跌幅排序，郊區老房子降的最多。

　　市區老房子 <市區次新房<郊區次新房<郊區老房子< pan>

　　4、租金回報率：按高低排序，次新房整體偏低。

　　市區老房子≈郊區老房子>郊區次新房>市區次新房

　　上海置換、買賣房有問題，先問觀觀?

　　今日前10位粉絲，免費1V1咨詢！

　　掃碼?留言你的難題，獲取專家定制方案！

　　趨勢二：次新房居然比老房子還難賣

　　去年9月到12月這段時間，可以說是全上海的庫存普降。

　　老房子是最受益的，成交基數大，價格便宜，可以說掛牌的趕不上成交的。

　　但是今年以來，次新房有了很大變化。

　　屬于是成交的趕不上掛牌的。

　　房外房研究院制圖

　　如果轉化成去化周期看，會更清晰。

　　目前，上海全市的去化周期在24個月左右，相比最高峰已經是有大幅回落。

　　2024年2月是上海去化周期達到最高峰，約31個月。

　　具體來看：

　　1、郊區次新房去化周期達到了28.1個月，超過了市區次新房的26.7個月，是當前去化周期最長的品類；

　　2、市區老房子去化周期19.1個月，低于郊區老房子的23.5個月，是當前去化周期最短的品類；

　　雖然市區老房子在所有產品類型中去化周期最短，但是低于20個月只能勉強算是比較中性的水平。

　　市場情況還沒有到樂觀的地步。

　　只有低于10個月了，對價格上漲支撐度才比較高。

　　房外房研究院制圖（去化周期=當月在掛房源量/近6個月成交量）

　　次新房的變化我認為有兩方面原因。

　　一是遠郊次新房價值大幅度滑落。

　　接盤人減少，但是想趁著小陽春出貨的人越來越多。

　　二是核心地段的一些次新房在過去幾個月里確實成交有起色。

　　導致房東信心起來了，尤其是還有少數漲價成交的案例。

　　手里次新房還不錯的房東必然會有“惜售”的情況出現。

觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

　　趨勢三：市區老房子快要跌不動了

　　從掛牌價來看，去年9月以來的掛牌價跌幅是逐漸收窄的。

　　全市從-1.5%，變為-1.3%。

　　其中市區老房子去年12月至今年4月的掛牌價跌幅只有0.8%。

　　相比之下，郊區的跌幅還在擴大。

　　郊區老房子在今年繼續跌了2.5%。

　　是所有品類里面跌幅最大的。

　　現在的郊區老房子的房東應該是心里接受能力最強的。

　　如果你正在買這類房子，不要怕，大砍刀上去砍，他們都有心理準備。

　　房外房研究院制圖

　　從更細的顆粒度，掛牌價月度“同比增速”來看：

　　截至到2025年4月，市區老房子-4.9% <市區次新房-5.3%<郊區次新房-7.6%<郊區老房子-8.7%。< pan>

　　房外房研究院制圖

　　拉長時間線，可以看到：

　　從2024年4月以來，同比增速的跌幅出現轉折信號；

　　從2024年9月以來，所有類型的產品跌幅不再創新低。

　　市區次新房與郊區次新房的價格波動相近，是波動變化最大的產品。

　　郊區老房子是掛牌價止跌最不明顯的。

　　像金山石化的老破小依然是一月更比一月低。

　　市區老房子反而是價格波動最穩健的一類產品。

老破遠房子還沒賣掉！降價也沒客戶？賣房

太痛苦

　　趨勢四：次新房租售比還很低

　　全市的租售比是有所提升的。

　　去年大概1.7%左右的水平，今年已經到了1.8%。

　　市區老房子和郊區老房子的平均租售比是最高的。

　　畢竟市區租金高，郊區房價低跌的狠。

　　市區次新房回報率最低，雖然租金高，但掛牌均價約為市區老房子的1.2倍，約為郊區次新房的2.5倍，并且物業費水平也很高。

　　房外房研究院制圖

　　從箱體圖的形狀來看：

　　老房子的箱體都比較長，數據比較離散，回報率的分化較大。

　　房子的裝修情況，離地鐵遠近，生活便利度等等對租金都有很大影響。

　　次新房的箱體比較扁平，數據比較集中，尤其是市區，地段差異拉開沒有那么大。

　　房外房研究院制圖（樣本量約為2.5W套在租房源）

　　次新房租售比低可不是個好消息。

　　在沒有房價大幅上漲的預期背景下，那就意味著房價可能還有下跌空間。

　　比較典型的郊區次新板塊現在的掛牌量是一飛沖天的狀態。

　　并且在微觀層面，小區的在掛價格要低于最近的成交價格。

　　房外房研究院制圖

　　考慮到2026年，限售新房解禁，投資客拋盤次新房還是有壓力的。

　　最后

　　當下上海樓市確實在持續向好。

　　只不過這種恢復還比較脆弱，仍在努力止跌之中。

　　但是不同資產間的分化是越來越明顯。

　　樓市的變化決定沒有人可以輕松躺贏。

　　無論買房賣房都要抓緊趨勢。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。