前些天，云南邦泰地產(chǎn)相關(guān)人士興奮地宣布了上個(gè)月的業(yè)績，昆明首個(gè)開賣的第四代住宅項(xiàng)目邦泰觀云賣了1.77億，如果不算工抵房集中備案的融創(chuàng)·人民路1979，邦泰觀云是事實(shí)上的上月銷冠樓盤，可見盡管市場上不乏爭議聲音，但第四代住宅的競爭力卻一點(diǎn)都不弱。

稍晚開賣的義承丹霞翠嶼同樣賣得不錯(cuò)，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目開盤前三周就已成交1.6億，大有趕超邦泰觀云的勢(shì)頭。

義承丹霞翠嶼的超大陽臺(tái)（圖源：義承置業(yè)）

事實(shí)上這段時(shí)間不光是第四代住宅受熱捧，受益于昆明規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)新規(guī)，去年以來開發(fā)的三代和三代半住宅也有著亮眼的市場表現(xiàn)，比如萬科桂語東方、卓越滇池晴翠的新地塊等，推向市場后都賣得很好，桂語東方五一假期賣了1.09億，第一個(gè)地塊的貨包已經(jīng)都賣完了，滇池晴翠A3地塊首開去化率就達(dá)到41%。

無論是已經(jīng)上市銷售的兩個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，還是比較暢銷的三代和三代半產(chǎn)品，最大的賣點(diǎn)都是實(shí)得面積占比高，上述項(xiàng)目對(duì)外宣傳的口徑都是零公攤甚至負(fù)公攤，接下來即將上市的其他第四代住宅和創(chuàng)新設(shè)計(jì)樓盤，超高得房率也都是最大優(yōu)勢(shì)。

萬科桂語東方是目前昆明市場上三代半創(chuàng)新住宅的代表

受新一代產(chǎn)品的沖擊，昆明市場上尚未清盤的老項(xiàng)目銷售難度增加，不得不進(jìn)一步降價(jià)。但市場上受沖擊最大的其實(shí)并不是尚未賣完的老樓盤，而是2009年到2016年之間昆明集中開發(fā)的筒子樓（點(diǎn)式住宅）。

2009年，為了配合當(dāng)時(shí)轟轟烈烈的城中村改造，昆明市頒布了《昆明建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批“二十不”規(guī)定》，規(guī)定了不得新規(guī)劃建設(shè)板式（建筑面寬超過35米）高層建筑（功能有特殊要求的建筑除外），于是市場上開始大量開發(fā)高層塔樓。直到2015年昆明修訂新版城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定后，板樓禁令才算逐步放開。

2009年到2016年之間開發(fā)的高層住宅塔樓，房齡其實(shí)不算長，最早的也才交付10來年，交付晚的到現(xiàn)在還不到10年，因?yàn)榉魁g比較新，市場存量規(guī)模又很大，一直是近些年昆明二手住宅的交易大頭，但在第四代住宅和其他創(chuàng)新樓盤的沖擊下，這一批筒子樓開始出現(xiàn)二手房掛牌量猛然增加、成交量反倒縮水的情況，進(jìn)而價(jià)格也開始快速下跌。

以交房時(shí)間并不長的典型塔樓項(xiàng)目俊發(fā)盛唐城為例，如今盛唐城的二手房掛牌價(jià)基本都在每平米8000-9000元，有些房源甚至才7000出頭。據(jù)盛唐城一家中介說，有的房東最近已經(jīng)連續(xù)三次通知他們調(diào)低掛牌價(jià)，從最早到差不多1萬每平米，下降到了8000多。而且說如果誠心要買還可以再讓。

俊發(fā)盛唐城全部是超高塔樓住宅

和最近陸續(xù)上市的第四代和第三代創(chuàng)新住宅項(xiàng)目相比，10年前的筒子樓短板非常明顯，得房率完全被現(xiàn)在的產(chǎn)品吊打。包括盛唐城在內(nèi)的同時(shí)期的昆明超高塔樓項(xiàng)目，公攤基本在20%左右，一套建面100平米的住宅實(shí)得面積只有80平米左右，而現(xiàn)在的第四代以及三代及三代半創(chuàng)新項(xiàng)目，零公攤只是起步，負(fù)公攤也不稀奇，同樣建面100平米的戶型，實(shí)得面積最少也有100平米，相當(dāng)于比10年前的筒子樓多了至少一間房。

除了公攤大，10年前的筒子樓還有南北不通透、采光通風(fēng)比較差，樓太高后期維護(hù)難度大，很容易有黒衛(wèi)等缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)在第四代住宅出來前還不那么明顯，但當(dāng)大量南北通透、高得房率的新項(xiàng)目涌向市場后，筒子樓的缺點(diǎn)被無限放大，房主潛藏已久的換房愿望被喚醒，于是競先掛牌賣房準(zhǔn)備重新置業(yè)，導(dǎo)致昆明市場上的筒子樓住宅猛然增加，價(jià)格下跌，但這種快速貶值的勢(shì)頭又讓更多人擔(dān)心筒子樓被市場快速拋棄，進(jìn)一步激發(fā)拋售愿望。