每一個樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

再回京城，中鐵建地產(chǎn)效率蠻高。

5月20日，它公示了通州北區(qū)梨園鎮(zhèn)FZX-0303-6007地塊（下稱6007地塊）規(guī)劃設(shè)計(jì)圖。

從拿地到出圖，滿打滿算，只用了22天。

4月29日，中鐵建地產(chǎn)硬剛招商蛇口、中能建城發(fā)及龍湖，經(jīng)過超200輪舉牌，以7.755億元的價(jià)格，拿下6007地塊，折合樓面價(jià)3.58萬/平米，溢價(jià)率達(dá)到21.94%。

這讓這家淡出京城樓市許久的央企開發(fā)商，曝光度瞬間爆棚——6007地塊的樓面價(jià)、溢價(jià)率、競拍輪次，均創(chuàng)下通州樓市的土拍紀(jì)錄。

如此出風(fēng)頭高溢價(jià)拿地，中鐵建地產(chǎn)無疑將面臨一堆難題。（詳見《中鐵建地產(chǎn)回京，有點(diǎn)激進(jìn)了》）

好在，6007地塊的占地面積不大，只有1.274萬平方米，地上總建筑規(guī)模2.17萬平方米，容積率1.7。

外界一度調(diào)侃，中鐵建地產(chǎn)不計(jì)成本虎口奪食，一方面在宣誓重歸京城樓市的決心；另一方面也需找個合適的項(xiàng)目練手，適應(yīng)新的環(huán)境和節(jié)奏。

而當(dāng)6007地塊的總平圖出來后，戲言似乎成真了。

受限于硬件條件，6007地塊只規(guī)劃了6棟住宅樓，總戶數(shù)只有202套。這足夠MINI，也足夠滿足中鐵建地產(chǎn)打磨團(tuán)隊(duì)需要。

只是，這個體量下，6007地塊該賣多少錢，才能賺錢呢？

與它一路之隔的招商云璟攬閱，目前的網(wǎng)簽均價(jià)約5.9萬元/平；2.4公里外，已經(jīng)取證但不能賣的金隅花溪云錦，預(yù)售價(jià)在6.06萬元-6.46萬元/平米。

如果參照這兩個項(xiàng)目的價(jià)格，中鐵建地產(chǎn)在6007地塊身上，是很難掙到錢的。

花姐初步測算，按正常邏輯，6007地塊的售價(jià)至少在6萬元/平以上，才能有利可圖。

但，有招商云璟攬閱和金隅花溪云錦在前擋著，這個價(jià)格現(xiàn)實(shí)嗎？

當(dāng)然，如果只站在純粹練兵的角度看，6007地塊的現(xiàn)狀，或許也是中鐵建地產(chǎn)董事長孫洪軍，能夠接受的。

地下會所開了天窗

既然有練兵的成分，6007地塊體量雖小，也要五臟俱全。

它擁有首層架空和鄰里中心，旁邊的云璟攬閱誕生于“好房子導(dǎo)則”出臺前夕，并沒有這些配置。

不過，6007地塊的首層架空并沒有靠近地下會所，位于西北角的2#，面積約450平米左右。

它的地下會所則在西南角，緊挨下沉庭院，上面是室外活動場地。在下沉庭院處，設(shè)置了人行出入口，這與旁邊的云璟攬閱設(shè)計(jì)，有點(diǎn)類似。

值得指出的是，中鐵建地產(chǎn)特意在6007地塊的室外活動場地上，為地下會所開了一個巨大的天窗，分兩層，底座面積約35平米，天窗面積約20平米。

和云璟攬閱一樣，6007地塊同樣將自己的主大門，設(shè)置在小區(qū)的西邊中間位置。

不過，它在平面圖中，并沒有畫出大門的整體輪廓，但也應(yīng)為景觀大門。

它的車庫出入口和消防通道，分別設(shè)置在小區(qū)的東邊和北邊，其中東邊的消防通道和車庫出入口，正對著云璟攬閱的景觀大門。

后者的兩個車庫出入口，都在北邊的云璟北二街上。

最大退線超20米

6007地塊6棟住宅樓層高跨度很大，從4F到16F。

最北邊1#東單元7F、西單元5F，2#東單元16F、西單元14F；正中間3#5F；4#和5#，分別為10F和11F；最南邊的6#西單元11F，中間和東單元4F。

出讓文件中，6007地塊的限高為45米，但規(guī)劃圖中調(diào)整為局部49.05米。

中鐵建地產(chǎn)將這個上限，用在了2#東單元，單層層高達(dá)到了3.07米，其余住宅樓的層高也都超過3米。

即使住宅樓不多，但6007地塊并沒有將樓間距拉得足夠開。最寬的2#和5#樓間距為52.73米，最小的4#和6#之間，為21.6米。

主要原因是，6007地塊退線較多。北邊約6米，南邊最窄處12.16米，最寬超過了20米。

花姐查看了地塊南北的建筑，南側(cè)緊挨五所南路的是藍(lán)島大廈，最高24米；北側(cè)為通州區(qū)電信局，也不是高層建筑，并不會產(chǎn)生影響。

但南邊有棟27層建筑，高度超過81米，與6007地塊6#間距達(dá)到104米，樓間距系數(shù)1.28，剛好踩線通過。6#只能無奈退線，導(dǎo)致6007地塊整體的實(shí)際容積率達(dá)到1.9左右。

此外，6007地塊的樓棟排布，依地形鋪開，略偏西南方向；而招商云璟攬閱的所有樓棟，均為正南正北。

三個段位戶型

相比隔壁鄰居，在產(chǎn)品打造上，中鐵建地產(chǎn)對6007地塊做了些許差異化。

它沒有定位成純粹的剛需產(chǎn)品，略偏改善。

花姐測算得知，6007地塊的戶型段位只有3個，約在96平米、101平和120平米。

前兩者大概率為3居，后者則為4居戶型。

招商云璟攬閱有4款戶型，分別為79平、89平、108平三居，以及128平四居。

6007地塊的主力戶型為101平米段位，共94套，占比46%；96平米戶型共52套，占比26%；120平米共56套，占比28%。

與其他項(xiàng)目不同的是，6007地塊并沒有將最大戶型，規(guī)劃在小區(qū)正中間，而是安置在北邊偏西的2#。

背后原因，只有這樣的布局，才能既滿足大戶型的套數(shù)占比，又能不對北邊樓棟形成遮擋。

畢竟，它的容積率只有1.7，即便這樣規(guī)劃了，總戶數(shù)依然只有200套出頭。

最高得房率近97%

贈送面積上，6007地塊全部戶型，南向內(nèi)嵌陽臺全部打通，北向每個戶型都有一處設(shè)備平臺，所有邊戶都有飄窗贈送。

花姐測算后，6007地塊所有戶型的內(nèi)嵌陽臺，進(jìn)深為1.5米；96平米的設(shè)備平臺進(jìn)深可達(dá)1.1米，101和120平則為約0.7米；飄窗全部為0.6米。

除了2#的得房率會稍低外，其他樓棟的實(shí)際得房率全部會突破90%。

花姐對3#的96平和101平，進(jìn)行了分解：

101平的陽臺贈送面積約7.48平米，設(shè)備平臺贈送約2.4平米，中間戶沒有飄窗，西邊戶為103平，飄窗贈送約2.4平米。

該戶型總贈送面積約9.88平米，實(shí)際得房率將達(dá)到約92.8%；西邊的103平，實(shí)際得房率可達(dá)約94.2%。

96平米陽臺贈送約5.86平米，設(shè)備平臺贈送約2.6平米，飄窗贈送約1.9平米。

該戶型總贈送面積約12.96平米，實(shí)際得房率可達(dá)到約96.5%。