這幾天，江北樓市一下被中海點燃了：觀江樾以6折左右的價格拋售，價格直接降到2.2萬元/㎡的水平（前期高位3.6萬/㎡）。

開發商砸盤銷售，小區業主卻徹底怒了，5.20前夕，業主自發對小區進行了封鎖，只允許本小區業主進出，所有看房客戶一律不給進！并對進入小區的車輛，逐一盤查。班都不上了，死守在每個單元門口。

即便是到了晚上八九點鐘，依舊有大量業主扎堆門口看守！

中介們也很無奈，只能發消息：暫停帶看，無他，怕上去被打~

近兩年，樓市狀況大家也都清楚，確實很難，但也不至于用自爆的方式來賣房清庫存呀！

這么搞，既傷價格、又傷口碑，中海如此，究竟為何？

歸根結底，還是讓市場給逼的！今年，江北已上市/待上市的四代宅產品接近20家，江核就不必說了，保利、中建、萬科、杭州濱江等紛紛推出自己的四代宅產品，至少10盤上市。

高新、橋北、江浦這些可能向江核匯聚改善需求的老板塊，也各自推出自己的低密四代宅產品。舉目望去，整個江北都是四代宅，關鍵價格還不高，高層2.8-3萬，洋房也就3萬多（江韻臻悅璞園洋房3.6萬）。

加上，板塊同期同質次新二手房價格僅在2.2-2.5萬之間，江北前期庫存新房想要去化，除了賣得比二手房還低，已別無他法，再不跑量，后面更加難以善了！

只是這樣等于把業主當gou耍呀~~要不業主們也加入賣房大軍吧，賣掉換低密四代宅，價格也沒差多少，貸款利率還這么低。

保利依舊發揮穩定

江韻臻悅璞園

面世一年之后，江核四代宅，還得看保利，只有它家在努力賣房！本該比江韻臻悅璞園更早上市的玖印府，說是要該規劃，開盤延期到9月份了。

保利揚子國投在核心區有4塊地，已經 入市的是江韻瑧悅以及剛剛開盤的江韻臻悅璞園。其中，江韻瑧悅戶型105-143㎡，高層單價在2.8-3萬/㎡，洋房3.6萬/㎡（開盤即售罄）。

容積率約1.01的璞園，是江核首個洋房產品。其板間公開一天就開盤，均價3.6萬/㎡。開盤當天，首推的2棟樓就賣光了，洋房的熱銷盛況與江韻臻悅如出一轍。

項目主打148、185㎡純粹大宅，還有217、268㎡頂躍，只有112戶。

當年出讓時，璞園1.6的容積率，規劃公示出來時改為1.01。改規劃，江北是專業的，這么搞，前期的大高層地塊們，是不是也能改容積率，做低密四代宅？

保利江核G14

繼江韻臻悅璞園之后，旁邊的保利G14規劃也出了，只是沒有如G14一般將容積率調低，還是維持出讓數據。項目擬建4棟16F四代宅產品，戶戶帶露臺，全部首層架空。

這樣一來，保利在江核的產品線又完整了，洋房、小高層皆有，G14做120-140㎡之間的普通改善，就很好嘛。

按照江韻臻悅的小高層價格推算，G14的價格預計在3-3.2萬/㎡左右。

目前，該地塊已動工，正在打樁，預計四季度上市。

萬科代建上癮，江核、橋北兩手抓

萬科總部是爛了，但代建做得是相當不錯。在南京，萬科的品牌力和管理經驗還是頗受市場認可的。萬科應該是南京現階段擁有代建項目最多的房企了，光江北就多達四個！

除了核中核代建的2個：萬科新居江核G13、G04；在高新、橋北還各有一個：萬科高新G24、萬科橋北G13。

橋北、高新這兩個傳統剛需板塊說要謝謝你，萬科給我們這些泥腿子送來了四代宅啦！

萬科新居江核G13/G04

萬科代建的新居江核G13地塊為萬科在南京的首個四代宅項目，擬建9棟洋房+3棟小高層，面積段約108-165㎡，主力是洋房產品，預計7月入市。

首層架空+下沉庭院，大概率做泛會所+會所，外立面為大面玻璃+挑空露臺，鳥瞰圖可見兩排樓棟中軸對稱，呈現出中式對稱美感，布局西南低、東北高，能最大程度保證戶戶采光。

G13的位置，就核中核而言已經比較靠邊了。而且南邊規劃大高層（G04）、西邊是華潤國際社區，視野很不好，未來洋房估計也就3.3萬/㎡，小高層3萬/㎡。

目前，G13工地正在打工程樁，但進度比較慢，年初就開始打樁，小半年過去還在打樁，有點子拖沓！

2025年1月拍攝↓↓

G13旁邊就是萬科新居江核G04項目，目前既沒動工（有部分路面硬化，但設備尚未進場）、也沒出規劃。地塊容積率2.6，后面規劃不降容的話，未來只能打造高層產品。高層...去化難，很明顯是想等，等可以降容的那一天。

或者看看杭州濱江G13（錦繡江序）這個大高層四代宅賣得怎么樣，再考慮要不要啟動呢？

之前一直說G13\G04都要在今年上市，我對此表示懷疑。

萬科高新G24

據悉，G24規劃打造10棟低密洋房、小高層住宅，其中2棟5+1F、6棟7-8F、2棟10+1F。

不出意外，依舊是四代宅產品，戶戶有花園露臺，4號樓首層架空，另外小區還帶有下沉式庭院、風雨連廊和較大中央景觀。容積率1.8，是區域難得的低密洋房，預計最快今年3季度入市。

高新區新房極度稀缺，目前已經斷供4年，上次新盤上市，還是2021年的都會誠品。如今，也迎來迭代升級產品-四代宅洋房了。

萬科橋北G13

橋北也是近5年沒有新房上市了，G13地塊將成為橋北首個四代宅，需求肯定是不少的。

地塊容積率僅1.4， 規劃11棟6-10F低密四代宅（ 4棟10F、7棟6-8F）， 4棟樓首層架空。

外立面采用大面積玻璃+金屬線條，簡約時尚。

G13地塊于去年9月29日出讓，成交樓面價9121元/㎡，定位是初段改善，戶型面積不會太大，預計是89-130㎡，價格2-2.2萬/㎡就頂天了，預計下半年入市。

從外立面看，確實有小三房的空間可能。

89㎡起步，做100㎡以下的四代宅。市場是對橋北剛需的刻板印象太深深刻了，當了這么多年的剛需一哥，大橋北就不能享受享受嗎？

杭州濱江手握兩個四代宅

外地和尚好念經，杭州濱江在江北的前期項目口碑不錯！今年有兩個住宅項目要上市，一個核中核的錦繡江序（代建），一個自己拿地的錦繡金陵。

錦繡金陵

錦繡金陵為杭州濱江去年底拿地的江核政務區G23地塊。項目規劃20棟6-16F四代宅。其中，洋房14棟（6-8F）+小高層6棟(16F)。

設計有下沉庭院，整體采用小高層與洋房高低錯落的建筑布局，北側兩排布局6棟16F小高層，全部為首層架空，南側14棟為6-8F低密洋房。

G23項目外立面采用了大面積環幕式玻璃，輔以香檳色金屬線條勾勒建筑輪廓，整體顏值非常高！

目前，項目已全面施工中，正在打樁，已有一座塔吊豎起！

戶型面積打造118-170㎡海派洋房住區：

小高層：118、120、150㎡；

洋房：128、143、168㎡，還有210㎡頂躍；

這個面積段在江北不算小了，不考慮玖印的疊墅贈送，G23的面積段比玖印府還大些。

價格估計，小高層3萬/㎡，洋房拉高點價格，有個3.5萬/㎡，再貴也不好賣了。畢竟周邊全是2.2-2.3萬/㎡的次新二手房。

錦繡江序

錦繡江序為2022年11月被新居建設拿下的，后幾經輾轉確定由杭州濱江代建的江核G13地塊，其中，杭州濱江占股35%。

項目靠近濱江風光帶，距江邊約400米，加上大高層設計，觀景視野是這波四代宅中最好的，沒有之一。

項目規劃建設6棟30F大高層，戶型建筑面積約140-188㎡，首層全部架空，帶錯層露臺，正面、側面均有大露臺。

其中4棟朝南直面長江，整體呈圍合式布局，中間圍合出中央景觀帶，大面積藍寶石水系是杭州濱江的招牌設計。

該項目1月初動工，進度尚可，目前地基部分完工2/3，2座塔吊豎起，靠近會所的部分出地面±0了。

2025年1月拍攝↓↓

今年，杭州濱江可能會同時上兩個項目，一個主打觀景大平層，一個主打低密洋房，占滿細分市場。尤其是大平層四代宅，完全沒有對手呀！

當然也可能真的不好賣，畢竟江北高層這個詞已經爛了，若是可以賣2.7-2.8萬/㎡，我覺得去化有望了。

難產的玖印府

作為今年江北四代宅中，唯一有疊墅的產品，玖印府的關注度一直很高。

而且項目的施工進度也是各新盤中最快的，高層、小高層、洋房、疊墅都有封頂的。自上月公開后，一直沒有開盤，據說已經推遲到9月份了。

至于原因嘛，體制內客群占比高，要求也高，聽說是要該規劃，調整戶型。這都建了一半了，還咋改？（有消息是， 22號樓高層將改規劃為洋房）。

看來，官家這碗飯也不好端呀！

項目容積率1.6，采用“游輪式”布局，由南往北，建筑前低后高，共計打造5棟22-24F高層（首層架空），3棟9層洋房（首層架空），3棟6F疊墅，17棟4F疊墅。約786套房源。

5棟22-24F高層戶型建面約109㎡、119㎡；

3棟9層洋房建面約120㎡；

3棟6F疊墅面積約143㎡，分為上疊、中疊、下疊；

17棟4F疊墅建面約182、190㎡，形態為上疊、下疊，1躍2、3躍4，下疊搭配院子等。

招商、中建都有項目在建

中建核中核G05

中建東孚代建的江北建投G05地塊預計三季度上市，是目前距離長江最近的項目之一。

相比萬科G13的施工進度緩慢，同樣是年初動工的中建G05，已有東側兩棟住宅樓出地面2-3層，2F的底商已經封頂了。

2025年1月拍攝↓↓

根據規劃，項目擬建4棟四代宅，其中1、3號樓為17F，2、4號樓為7F，還有2F的配套底商。

從效果圖看，洋房、小高層均是戶戶帶錯層布局的露臺，邊戶為270度轉角露臺，外立面為大面積玻璃幕墻，顏值很高。

G05旁邊是同期的G06、G07兩地塊，據說也有上市計劃。我看還是一步一步來，先把資質較差、體量不大的G05賣掉，然后再上新。否則，最先上市的G05，很可能就被剩下了。

招商國際健康城G11

要說江核哪個四代宅新盤風險最大？那莫過于 招商代建代銷G11了。

看看G11對面是誰？江核的兩個老大難啊！

龍湖全國工抵項目：天璞；奧體建設停售不停工項目：瑞香園。

不過，招商G11是純正河景房，又是四代宅，還有一點優勢。目前也有建筑出地面了，關注度真心不高，都沒人拍它。我來拍拍！

項目預打造9棟8-25層四代宅，包含高層和洋房兩種產品，其中4、6、8號樓為25層，1、2、3、9號樓為8層，5、7號樓為10層。容積率僅約1.8，預計將于今年9月上市。

項目沿著七里河一字排開，大部分樓棟都能擁有一線河景，視野開闊。

這次G11估計3萬/㎡不到，龍湖天璞賣2.5萬/㎡都夠嗆，都難啊。就江北這住宅升級勢頭，瑞香園再封盤，估計就再也不用解封了。

要不你們三家想想怎么配合割韭菜吧。

江北還有地可拍嗎，當然有！但真的不能再拍了。拿江核來說，目前待上市的地塊、新盤近50個，即便一年上市個十幾二十家，也得三年才能把庫存出讓地塊都推出來。

這個過程肯定還有新地塊出讓，肯定會有大量未來三年賣成現房都賣不完的樓盤。去化壓力確實很大。

今年，除了上述10多家四代宅要上市，還有金地商置G08、仁恒G03、保利G18、 通宇G02、通宇G03等也有上市計劃，只是要么沒開工，要么沒規劃，這里就不一一細說，但有一點可肯定。

2025年，南京樓市就看江北的了。

不過，我大江北確實有點毒在身上。2024年四代宅還是個不大不小的噱頭，今年就被江北干成地攤貨了...

屬于，即不給前期項目活路，又不讓后續項目好過！！！