作者 | 深水財經社 納蘭

2025年5月，南京樓市因中海地產“骨折價”清盤事件掀起軒然大波。位于江北核心區的中海觀江樾、仙林湖的中海觀文瀾、江寧區的中海和山三大項目集體降價，最高降幅超50%，部分房源單價直逼地價。

這場砸盤突如其來，讓老業主們集體破防——有業主剛拿房就虧損超百萬，甚至出現“堵門阻止看房”的激烈維權行動。

樓市進行到現在這個地步，讓所有利益方都不滿意，所有利益方都在采取有利于自己的行動，這場人性表演讓大家也看到江湖的人情世故。

中海·觀江樾位于南京江北核心區青奧板塊，當時項目以“江北核心區毛坯限價破4萬/㎡”為賣點，帶裝修均價高達3.6萬/㎡。

然而，三年后，該項目以現房身份推出“清盤特惠”：單價直降至2.3萬/㎡，購房即送車位，且“不分樓層、戶型，全部一口價”。

據銷售透露，項目僅剩200套房源，降價后4天狂銷120套，部分房源單價甚至低于地價（樓面價2.1萬/㎡）。

這一操作直接擊穿了周邊二手房市場，在售二手房掛牌價普遍在2.4萬-3萬/㎡，而中海新盤價格更低，導致老業主掛牌房源無人問津。

一位2022年以3.6萬/㎡購入142㎡四居室的業主直言：“首付直接跌沒，現在把房子賣了還不夠還貸款的！”

那么自優惠推出以來這個樓盤賣得究竟怎么樣呢？

我們查詢了房管局網站看到，截至5月21日，中海觀江樾共入網2899套，總認購套數157套，總成交1441套，還有1301套待售。

也就是說從2022年首開至今，去化率還不到五成，還有大約45%的房源沒有賣掉。

位于棲霞區仙林湖的中海觀文瀾更慘，曾是南京樓市“神盤”之一。

2022年開盤時，項目帶裝修均價3.6萬/㎡，部分戶型最高單價突破3.7萬/㎡。但是截至5月21日，入網總套數1904套，只賣掉了666套，認購79套，還有1159套急尋買家，去化率只有40%。

中海·和山位于江寧區，2022年開盤均價3萬/㎡，另有2000元/㎡裝修包。

然而，該項目近期推出“終極特惠”：單價降至1.7萬/㎡，且帶裝修交付。這一價格幾乎與地價持平（樓面價1.5萬/㎡），堪稱“割肉甩賣”。

一位2022年上車的業主表示：“三年前掏空六個錢包上車，現在房子直接縮水近200萬，這誰能接受？”

事實上，中海觀山樾的銷售比前兩個樓盤更差。據網上房地產數據顯示，該樓備案名為大方印象府，截至5月21日入網總數為1791套，然而總成交只有85套，認購中數量為零，說明這個樓盤現在已經是無人問津了。

至于說降價之后有沒有拉動銷售，目前看并沒有什么效果，看看后續認購數量有沒有新增。

中海這三個樓盤都是已經是現房銷售且已交付，所以導致更復雜的利益關系。

此前售樓處銷售均價約在3萬多，而已經交付的業主已經掛出很多二手房，最低已經掛到2.4萬多（含裝修包），而實際成交價肯定會更低，所以客戶肯定會優先選擇二手房，畢竟都是新房，而且好的戶型和樓層肯定都在這些二手房里。

這樣看，開發商手里的房子就沒有任何價格優勢，完成清盤更是遙遙無期。

所以為了拉平與該樓盤二手房的價格，開發商就必須要降價，而且必須要比二手房要便宜。

這樣一來，開發商不僅讓那些拿到房自住的業主損失慘重，感覺巨大的落差，更重要的是擋住了已掛牌老業主的銷路。

中海的降價海報在中介圈里刷屏之后，老業主坐不住了。

在觀江樾項目現場，業主自發組織“房價保衛戰”：有人攔住小區大門，要求中介不得帶看房源；有人向住建部門投訴，稱中海“惡意降價擾亂市場”；甚至有業主在社交平臺發起聯名信，要求開發商“補償差價或退房退款”。

然而，從法律層面看，老業主的維權訴求面臨重重困境。根據《中華人民共和國民法典》及《商品房銷售管理辦法》，開發商有權自主定價，只要不涉及價格欺詐或虛假宣傳，降價行為并不違法。

盡管法律上站不住腳，但老業主的憤怒并非毫無依據。一位維權業主表示：

“我們當初高價買房，是因為相信中海的品牌和區域潛力。現在開發商突然降價，相當于直接否定了我們的選擇。”

對此，江蘇恒森律師事務所主任王成宇律師指出：“開發商降價前應主動與業主溝通，避免引發糾紛。但從商業邏輯看，企業有權根據市場調整策略，不能因老業主虧損就犧牲自身利益。”

房子漲價的時候，皆大歡喜。

但是一旦疊加，各方利益立刻崩盤，此時各種人性的復雜性也全部顯露出來。

對于開發商來說，樓盤賣不出去，每天的損失比業主的損失更為巨大。

一位南京房企高管透露：“中海在南京的這幾個項目，地價高、周期長，現在市場下行，只能降價換現金流。否則，拖得越久，虧損越大。”

據公開數據，觀江樾、觀文瀾、和山三大項目開盤大約都在2022年前后，均已超三年，至今仍未清盤，而且去化率都不到五成，再這樣拖下去，隨著二手房的不斷上市，售樓處已經徹底沒法跟二手房東競爭。

此外，中海項目還面臨競品擠壓。

以觀江樾為例，江北核心區新規后出讓的地塊，容積率更低、產品更具競爭力，而中海項目因規劃滯后，購房者關注度下滑。

不光是江北新區，由于傳統的剛需住宅幾乎全部集中在二手房市場，各地新拍土地在容積率和戶型、面積上都更加放松，未來好房子會越來越多，以前的中低端樓盤全部喪失競爭力。

有分析認為，中海南京降價還與“現房銷售”政策有關。

2024年底，全國住房城鄉建設工作會議提出“有力有序推行現房銷售”，并列為2025年重點工作。中海可能因擔心后續現房銷售政策帶來的資金壓力，選擇提前降價清盤。

而對于開發商的降價行為，政府方面的態度似乎也開始發生了變化。大家肯定記得往年也有樓盤降價，政府部門立刻就會想辦法叫停。但是這兩年樓盤降價已經是普遍現象，政府也不再阻止。

因為以前降價是小范圍現象，政府還好控制。現在新房滯銷嚴重，開發商資金鏈斷裂比比皆是，如果還不許他們降價，那么就會把開發商逼死，最后連交付都成問題，這個造成的后果會更加嚴重。

就這次南京中海降價事件看，雖然眾多業主維權、網上發帖聲援，但是并沒有看到政府部門公開介入，據深水財經社向上述樓盤附近的多家中介了解到，截至目前當地政府并沒有叫停降價，但是由于怕惹出麻煩，開發商不再大范圍宣傳，但是優惠政策并沒有收回。簡單說就是只做不說。

對于老業主而言，維權雖難，但需理性；對于開發商而言，降價雖痛，但需生存；對于市場而言，調整雖苦，但需回歸理性。或許，只有當供需平衡、信心恢復，樓市才能真正走出寒冬。

房地產走到這個境地，是誰的責任呢？

（全球市值研究機構深水財經社獨家發布，轉載引用請注明出處）