北京
物業用房出租是否構成“改變土地用途”？行政機關的處罰為何因證據不足被撤銷？某房地產公司通過招拍掛取得住宅用地使用權，建設小區時將4號樓一層規劃為物業管理用房。后物業公司將部分用房出租用于商業，行政機關認定其“擅自改變土地用途”，處以“收回土地并罰款4276元”的處罰。一審敗訴后，二審法院認定行政機關舉證不足，改判撤銷處罰。
1. 土地用途認的核心問題，行政機關主張企業將住宅用地改為商業用途，但未能提供土地實際用途變更的直接證據。法院指出，物業用房出租屬于“使用權流轉”，未改變土地登記用途，行政機關需舉證證明土地物理性質或權屬登記發生實質變化。2. 證據瑕疵，行政機關僅以租賃合同證明商業使用，但未提交土地用途變更審批記錄或權屬登記文件。根據《行政訴訟法》第32條，行政機關對處罰事實負有舉證責任。本案中，出租行為與土地用途變更無直接因果關系，證據鏈不完整。3. 規劃許可的效力問題，涉案物業用房建設符合規劃部門批準的《建設用地規劃許可證》，用途標注為“居住用地”。行政機關未推翻規劃許可的合法性，僅以使用行為推定土地用途變更，缺乏法律依據。4. 處罰對象錯誤，行政機關處罰房地產公司，但物業用房出租主體為物業公司。房地產公司已完成建設交付，后續使用行為應由實際管理方擔責，行政機關處罰主體錯誤。
此案件提醒各位企業，企業需明確土地權屬登記用途與實際使用行為的法律界限，避免因第三方使用行為被牽連處罰：涉及土地、建筑使用時，保留規劃許可、驗收文件等核心證據，防范行政機關“推定違法”；房地產項目交付后，通過協議明確物業用房管理權責，隔離開發企業與后續使用風險；遭遇行政處罰時，第一時間核查行為主體與法律責任的對應關系，主張主體不適格。
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