此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

買房時最糟心的事莫過于：合同寫著 "無戶口"，過戶前卻發現屋里掛著一家四口的戶口！北京的王強就遇到了這檔子事，賣家陳華生堅稱 "戶口不影響過戶"，王強卻以 "隱瞞關鍵信息" 要求解約退定金。這場糾紛中，到底誰違約了？法院又會如何判決？

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告（反訴被告）：陳華生（賣方）

被告（反訴原告）：王強（買方）

關鍵關系：雙方通過甲公司居間，就北京市大興區興泰街 5 號院 4 樓 402 號（一號房屋）簽訂買賣合同，因房屋戶口問題引發解約及定金糾紛。

（二）案件背景

2023 年 8 月 6 日，陳華生與王強簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及多份補充協議，約定：

房屋總價 358.8 萬元，王強支付 10萬元定金，另需支付 25 萬元定金（未付），留存 5 萬元作為戶口遷出保證金；

合同第十一條明確 "房屋現有戶口情況：無戶口"，《戶口協議》約定若實際戶口與合同不符，王強可解除合同，陳華生退還已付款項。

王強按約支付 10 萬元定金后，2023 年 10 月底通過中介得知房屋內有 4 人戶口（包括陳華生及其子陳昊、妹妹、母親）。11 月 2 日，雙方因貸款政策調整簽訂補充協議，但未提及戶口問題。11 月 9 日，王強以 "隱瞞戶口" 為由發函解約，要求雙倍返還定金 20 萬元；陳華生起訴要求確認合同于 12 月 15 日解除，拒絕退定金。

二、爭議焦點

戶口協議中 "無戶口"約定是否有效？陳華生主張合同戶口條款是中介擬定的 "瑕疵格式條款"，且王強簽訂補充協議時已知曉戶口存在，應視為放棄解約權；王強認為合同明確約定"無戶口"，賣方隱瞞真實情況，有權依約解約。

合同解除時間如何認定？陳華生認為應按補充協議延期至 12 月 15 日解除；王強主張以 11 月11 日送達解約通知時間為準。

10 萬元定金是否應退還？陳華生認為王強因房價波動違約，定金不予退還；王強認為賣方違約，應雙倍返還定金。

三、案件分析

（一）戶口條款效力：賣方隱瞞事實，解約條款有效

合同約定明確：《北京市存量房屋買賣合同》第十一條白紙黑字寫著 "無戶口"，《戶口協議》進一步約定 "若戶口不符可解約退款"，且該條款由中介根據賣方親屬（陳華生之子陳昊）陳述擬定，陳華生簽字確認，不存在格式條款無效情形。

補充協議未推翻原約定：11 月 2 日補充協議僅調整貸款金額，未提及戶口問題或放棄解約權，王強簽訂時雖已知戶口存在，但屬于 "嘗試繼續履行合同"，不代表放棄依約解約的權利。

（二）合同解除時間：以買方有效通知為準

根據《民法典》，解除合同通知到達對方時生效。王強于 11 月 9 日發函，陳華生 11 月 11 日簽收，法院認定合同及相關協議于11 月 11 日解除，而非賣方主張的12 月 15 日。

（三）定金處理：賣方違約，應退還已付定金

陳華生作為賣方，未如實告知房屋戶口情況，違反合同約定，構成違約；

《戶口協議》明確 "戶口不符可解約退款"，未約定違約責任，因此王強有權解除合同并要求退還 10 萬元已付定金，但無權主張雙倍返還（因條款未約定雙倍賠償）。

四、裁判結果

法院判決：

確認陳華生與王強簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及相關協議于 2023 年 11 月 11 日解除；

陳華生于判決生效后 10 日內退還王強購房定金 100000 元；

駁回雙方其他訴訟請求。

五、案件啟示

（一）購房時戶口條款務必明確

合同中應清晰約定戶口遷出時間、違約責任，避免 "無戶口" 等模糊表述；必要時單獨簽訂《戶口協議》，明確解約或賠償條款。

（二）發現違約證據及時固定

本案中，王強通過中介溝通記錄、解約通知書等證據，證明賣方隱瞞戶口事實，是勝訴關鍵。購房時若發現問題，應第一時間留存溝通記錄、查詢結果等證據。

（三）補充協議不必然覆蓋原條款

即使簽訂補充協議，若未明確放棄原合同權利（如解約權），原條款仍有效。簽訂補充協議時，需特別注明 "與原合同沖突處以本協議為準"，避免理解分歧。

（四）格式條款≠無效條款

賣方主張 "格式條款無效"未獲支持，因條款內容明確、雙方簽字確認，且無法律規定的無效情形（如免除己方責任、加重對方義務）。

這場糾紛提醒購房者：買房別只看房價，戶口、產權等細節更要嚴查！遇到違約行為，及時用合同條款和法律武器維權，才能避免錢房兩空。你在買房時會特意查戶口嗎？歡迎在評論區聊聊你的經驗！