此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一套限價房，一場跨越 12 年的糾紛！賣房人突然反悔，要求確認合同無效、收回房子；買房人不肯讓步，反訴索賠超 200 萬。這場房屋買賣糾紛究竟誰對誰錯？法院又會如何裁決？今天就帶大家一探究竟！

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告 / 反訴被告：趙剛（賣房人）

被告 / 反訴原告：孫明、李芳（夫妻，買房人）

關鍵關系：2011 年，趙剛將名下限價商品房賣給孫明、李芳，12 年后因房屋可辦證，趙剛反悔起訴要求確認合同無效并收回房屋，孫明、李芳反訴要求賠償損失。

（二）案件背景

2011 年 10 月 25 日，趙剛與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同（限價商品住房）》，購入位于大興區一號房屋 。同一天，趙剛又與孫明、李芳簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，以 484139 元的價格將該房屋轉賣給他們 。合同約定，趙剛取得房產證后 10 日內協助辦理過戶，交房時間為開發商向趙剛交房當日。

簽約后，孫明、李芳支付全部購房款，還代繳了面積補差款、有線電視安裝費等多項費用，并于2012 年 1 月入住房屋，還進行了裝修 。然而，趙剛一直未辦理房產證。12 年后，房屋具備辦證條件，趙剛卻以房屋為限價商品房、轉讓違反政策為由，起訴要求確認合同無效，收回房屋 。孫明、李芳則反訴，要求解除合同，并讓趙剛返還購房款、賠償裝修損失、房價上漲的信賴利益損失等共計超 200 萬元 。

二、爭議焦點

合同效力如何認定：趙剛認為房屋是限價商品房，轉讓違反政策，合同應無效；孫明、李芳主張合同部分成立生效，部分未生效，不必然無效。

責任與損失如何劃分：若合同無效，雙方誰該承擔主要責任？孫明、李芳主張的裝修損失、房價上漲損失等能否得到支持？

房屋最終歸屬誰：趙剛要求收回房屋，孫明、李芳在獲得賠償前能否繼續居住？

三、案件分析

（一）合同效力：違反政策，合同無效

限價商品房屬于保障性住房，有嚴格的政策限制，如規定購房人 5 年內不得轉讓，轉讓需政府回購。趙剛與孫明、李芳在購房當年就簽訂轉賣合同，明顯違反相關政策。根據當時的法律規定，這種損害社會公共利益、違反政策的合同，應認定為無效 。所以，法院判定雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

（二）責任劃分：賣房人負主責，買房人有過錯

趙剛作為賣房人，在簽訂《北京市商品房預售合同》時，合同多處明確標注 “限價商品住房”，并提示交易限制，但他仍在購房當日轉賣房屋，對合同無效存在重大過錯，應承擔主要責任。孫明、李芳明知房屋處于限制交易期，仍選擇購買，也存在一定過錯，需承擔次要責任 。

（三）損失賠償：合理訴求獲支持，部分請求被駁回

已支付費用：孫明、李芳支付的購房款、代繳的各項費用，趙剛應全額返還 。

裝修損失：考慮到房屋已使用 12 年，法院酌情認定裝修損失為 20000 元 。

信賴利益損失：房屋大幅增值，孫明、李芳因合同無效遭受損失。法院綜合雙方過錯、居住時間等因素，酌情判定趙剛賠償 900000 元 。

律師費：因合同未約定律師費賠償，且證據關聯性不足，法院不予支持 。

四、裁判結果

法院判決：

孫明、李芳與趙剛簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

孫明、李芳在判決生效 30 日內將一號房屋騰退給趙剛；

趙剛在判決生效 10 日內返還購房款、代繳費用共計 502028 元；

趙剛在判決生效 10 日內賠償孫明、李芳信賴利益損失 900000 元、裝修損失 20000 元 。

五、案件啟示

（一）特殊房產交易，政策紅線別觸碰

像限價商品房、經濟適用房等保障性住房，交易限制多。買賣前一定要了解清楚政策，切勿心存僥幸，否則可能面臨合同無效、錢房兩失的風險。

（二）交易過程留證據，權責約定要清晰

簽訂合同前，仔細閱讀條款；交易過程中，保留付款憑證、溝通記錄等證據 。明確約定雙方權利義務，尤其是涉及違約責任、損失賠償等關鍵內容。

（三）發生糾紛別沖動，依法維權是正道

遇到糾紛，應冷靜處理，及時咨詢專業人士，通過法律途徑解決 。盲目行事不僅可能無法解決問題，還可能擴大損失。

這場限價房買賣糾紛，給大家敲響了警鐘。無論是買房還是賣房，都要知法守法，謹慎行事。你在房產交易中遇到過類似問題嗎？歡迎在評論區分享你的經歷和看法！