原創 劉博團隊

當全球不少地方樓市陷入低迷或者橫盤的時候，這個“世界一線城市”卻進入了牛市。

去年全年，住宅價格同比上漲了18%；今年一季度別墅同比漲了超過30%，公寓漲了超過21%！

這就是迪拜！

下圖來自商務部官網，它的數據應該是權威的。

迪拜是阿拉伯聯合酋長國人口最多的城市，也是該國七個酋長國之一迪拜酋長國的首府。

迪拜的陸地面積為4114平方公里，大約相當于兩個深圳；人口約為391萬人，不到深圳的四分之一。

這樣一個“小體量”的城市，卻被總部設在英國拉夫堡大學的“全球化與世界級城市研究小組與網絡（GaWC）”多次評為世界一線城市。

在2025年的最新一次榜單里，迪拜在42個世界一線城市里位居第二檔，跟香港、北京、上海、新加坡、巴黎、東京并列一檔，超過了廣州、深圳。

迪拜樓市到底有多火，可以從以下數字和事實中獲得一個基本印象：

2024年，迪拜住宅市場創紀錄地成交了17萬套房子，總價值超過1000億美元。

這是什么概念？我們不妨看一下國內樓市。

2024年，上海新房、二手房一共成交了30萬套，成交額1.25萬億元人民幣，超過迪拜是沒有問題的。

其他城市就壓不住迪拜了。比如北京新房、二手房成交總金額是7300多億元，跟迪拜在一個量級。

深圳、廣州、杭州、成都分別成交了6100億元、5700億元、4800億元、5800億元，都沒有迪拜成交額高。

令人吃驚的是，迪拜只有不到400萬人口，而北上廣深蓉，人口都在1700萬以上。

支撐迪拜樓市購買力的，主要是外國人，尤其是外國的富人。

哪個國家的富人更喜歡迪拜的房產？

說出來可能令你大跌眼鏡，不是中國、不是俄羅斯，也不是沙特。

是印度！

排名第二的國家同樣意外。

竟然是英國。

照理說，在全球重新邁入“極化、對立”的時代，迪拜這種中立地區，人流、資金流來去自由的地方，更容易吸引中國、俄羅斯和石油國家富豪的青睞。

但沒有想到，迪拜最多的富人粉絲竟然來自印度、英國。難道他們買英語世界的不動產不更好嗎？

其次，才是我們“意料中”的國家——沙特、中國、俄羅斯。

比如萊坊，這是一家全球性的房地產顧問公司，它在2024年賣出的迪拜房產中，有超過50%是被印度、英國、沙特客戶購買的。

事實上，迪拜正在成為全球豪宅“第一城”。2023年和2024年，迪拜連續兩年成為全球1000萬美元以上級別豪宅的“銷冠”。

2024年，迪拜一共成交了435套總價超過1000萬美元的豪宅，幾乎相當于“紐約+倫敦”。今年一季度，迪拜又成交了111套總價超過1000萬美元的豪宅。

富豪們為什么喜歡迪拜？

主要原因是：自由。

首先是資金來去自由。迪拜沒有外匯管制，外匯匯進匯出，無需任何行政機構審批。迪拜的銀行體系國際化程度高，普遍接受中英文材料，能夠為全球客戶提供多語種服務。

其次是人員流動門檻極低。目前有30多個國家的居民持普通護照可以免簽證進入迪拜，包括中國居民。中國居民每次入境可以停留90天，比持港澳通行證去港澳都方便。

迪拜還推出了黃金簽證。你在迪拜投資相當于約400萬人民幣的不動產，就可以全家獲得10年的黃金簽證，進出迪拜更加方便。

我之前多次在文章里告訴過大家，每個一個經濟體都會擁有一個資金的“出入口”和“交易中心”，這就是所謂的金融中心。

比如紐約是美國這個超大經濟體的資金的出入口、交易中心；倫敦是歐洲的資金出入口，交易中心。

中國資金的出入口主要是香港，交易中心是“上海+香港”。外資進入中國內地的時候，65%會在香港停留、中轉；而內地資金投資海外的時候，也會有大約65%的量以香港為跳板。

新加坡是東南亞的資金出入口和交易中心，并跟香港之間尚未AB角。當其中一個衰落的時候，另外一個就會頂上去。

紐約、倫敦是老牌的金融中心，運作越來越規范，條條框框越來越多。而追趕型的金融中心，就必須放低姿態、降低門檻，灰黑白各種資金都要吸引，才能逆襲。

香港、新加坡都曾扮演過東南亞、東亞灰色資金中心的角色。現在，競爭對手來了，這就是迪拜。

富人們特別喜歡迪拜，就是這里可以滿足大家上不了臺面的需求。以前，這些需求或許在香港、新加坡或者瑞士獲得滿足，現在三地的空間變小了，而迪拜開了一個巨大的口子，大家自然愿意來這里。

只要迪拜官方能提供好公共產品：

第一，讓社會保持穩定，治安良好；

第二，不斷建造夢幻般的建筑，滿足大家對繁華的想象；

第三，維持資金、人員的來去自由；

第四，盡量不打攪富人的正常生活，企業的正常運作，維持低稅率、弱監管，司法相對公正透明。

只要做到了上述四點，迪拜的繁榮還能維持很久。

你可以把迪拜理解為比特幣。

加密貨幣，主流社會一度看不起它們。認為有了美元、歐元、人民幣、英鎊、日元和黃金，就足夠了？

事實讓我們大跌眼鏡：比特幣完美逆襲，在很大程度上替代了黃金。

它滿足了人類的幾個重要的暗黑需求：洗錢，逃稅，行賄，賭博……

迪拜就是金融中心里的“比特幣”，在看似不可能中崛起。因為它洞悉人性，滿足了大家“上不了臺面”的需求。

那么問題來了：迪拜樓市值得投資嗎？

我的看法是：這里只有投機價值，投資價值似乎談不上。

迪拜缺少土地嗎？當然不缺，它的人口密度只有深圳的八分之一。這座城市更像一個脆弱的沙漠之花，高溫、缺水，城市運營成本偏高。

歷史上，迪拜房價也曾劇烈波動。

上一輪牛市出現在2011年到2014年，在2014年達到頂點。

兩大因素催生了迪拜房地產的上一輪牛市：一是2010年末開始的阿拉伯之C，讓很多阿拉伯國家的富豪有了避險需求。

二是國際油價在2010年到2014年之間在每桶90美元以上橫盤（下圖藍框里），石油國家賺得盆滿缽滿，刺激了迪拜房價上漲。

2014年后，油價一路走低，到了2016年1月一度跌到了33美元左右。

這波油價暴跌，讓一度暴漲的迪拜房產崩盤，累計跌幅超過40%，跟這幾年的國內差不多。

目前迪拜的普通住宅均價大約在每平米3.6萬元人民幣左右，距離北上深還有一定距離。

如果資金、人口持續流入，房價還有一定上漲空間。比如2024年迪拜人口增長了16.9萬人，新增住宅只有6萬套，出現了比較明顯的供需缺口。

這種“供不應求”的情況，在未來2年可能還會持續。

但房價漲多了，新建樓盤也會增多，迪拜土地并不稀缺，未來供應量整體上將源源不斷，短缺只是階段性的、短周期性的。再加上未來2年油價不太樂觀，這一輪上漲能維持多久還不知道。

特朗普上臺，加劇了全球地緣政治和經濟的不確定性，迪拜被認為有避險功能，有明顯的增量“灰錢”流入。迪拜在某些程度上，還成為香港的競爭對手。

但特朗普也給迪拜帶來利空：他希望通過增加美國頁巖油、頁巖氣的產量，壓低油價氣價，來對沖加關稅帶來的通脹壓力。這對于迪拜算是一個利空，估計未來兩年油價會持續受壓。

最近特朗普在訪問阿聯酋的時候，宣布將在阿布扎比建設美國以外最大的人工智能園區，這對于阿聯酋當然是大利好。阿布扎比跟迪拜有競爭關系，但如果阿布扎比真能成為全球人工智能重鎮，還是間接利好迪拜的。

但我覺得，這很難。

掙慣了快錢的人，很難掙辛苦研發的錢。人工智能，未來還是看美國和中國。

截至2023年末，迪拜大約生活著37萬中國人，約占迪拜總人口的近10%。去年中國人去迪拜旅游商務活動的，大約有82.4萬人次。