舊改，就像一座圍城。

墻外的人，看著補償數(shù)字眼紅心跳；墻內(nèi)的人，攥著協(xié)議條款徹夜難眠。

當(dāng)“早拆早受益”的標(biāo)語，貼滿三元里大街小巷時，有村民卻把補償協(xié)議反復(fù)看了三遍——

“這不是補償，這是一場賭局?！?/strong>

一紙補償安置協(xié)議，再引風(fēng)波

三元里舊改，早已沸沸揚揚。

而這一次，一紙補償安置協(xié)議掀起了更大的風(fēng)波。

近日，有村民曬出《集體土地上住宅房屋征收補償安置協(xié)議》，讓本就備受關(guān)注的三元里再站上輿論風(fēng)口。

先看看安置協(xié)議的內(nèi)容，主要分為幾大部分：

1、補償/補助/獎勵標(biāo)準(zhǔn)、補償方式。

2、補償依據(jù)、補償金額。

3、安置房、總安置面積、安置房回購、申購價格級安置房面積差異處理。

4、付款方式及建筑物的交付；

5、臨時安置房。

具體涉及的補償標(biāo)準(zhǔn)呢，此前有不少報道已經(jīng)詳細(xì)報道過了，房哥就不多闡述。

大家可以淺淺回顧一下：

三元里舊改征收補償安置房框算一覽
制圖:房頻

協(xié)議看似面面俱到，但魔鬼往往藏在細(xì)節(jié)里。

其中一條條款，格外刺眼——

“因上級部門補償審批遲延或財政撥付遲延導(dǎo)致的甲方逾期付款，不視為甲方遲延交付?！?/strong>

看看網(wǎng)友對此的辛辣評價：

你可以話我遲到，但不能告我無到（含義：不可以告沒給錢）一旦簽訂了該協(xié)議，拆遷方把付款延遲的責(zé)任，推給“上級部門”和“財政流程”，村民該怎么辦呢？另外，關(guān)于“最長延遲多久”、“延遲期間如何補償村民損失”等關(guān)鍵問題，協(xié)議沒有體現(xiàn)。這也是為什么，協(xié)議一出就激起千層浪。

不透明、權(quán)責(zé)也不對等

有人會問：舊改不挺好的嗎？這份拆遷補償方案為啥會引發(fā)村民抵觸？

根源在于，權(quán)責(zé)不對等。

不少村民都理解，現(xiàn)在房地產(chǎn)不景氣，補償標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)整也是無奈之舉。

正如這位村民所說：

倒不是補償價格的問題，而是后期各種費用紛至沓來，收入還斷了...

△來源：小紅書

但問題的關(guān)鍵在于，大部分風(fēng)險都甩給了村民。

難評。

更何況從補償金額上看，對比廣州正在推進(jìn)的其他舊改，三元里的拆補水平，實在不算高。

廣州市區(qū)部分國有土地上住宅房屋補償情況一覽
制圖:房頻 來源:綜合整理

對比同區(qū)算中等水平，若跟荔灣、海珠國有房屋拆補一比，同樣的次核心地段，也壓根沒得比。

這也是為什么出現(xiàn)傳言：白云的拆補低人一等。

另外，再對比一下其他舊改的拆補合同，更能說明問題。

別家格式合同的違約責(zé)任一欄：逾期支付應(yīng)按所欠款的相當(dāng)比例向乙方支付違約金。

△來源：房屋拆遷格式合同

反觀三元里：

逾期支付無任何責(zé)任，還需要承擔(dān)房產(chǎn)15日內(nèi)移交、過渡安置等多重壓力。

△來源：網(wǎng)友分享

還有律師指出，整份協(xié)議中甲方的責(zé)任條款，規(guī)避了不少實質(zhì)性責(zé)任。

△來源：小紅書

更令村民憂心的是，方案對可能出現(xiàn)的項目中斷風(fēng)險，缺乏保障機制：

如果項目停滯，村民已交付的房產(chǎn)將如何處置？

過渡期超限的安置費用，由誰來承擔(dān)？

土地性質(zhì)變更后的權(quán)益，如何保障…

這些，都是關(guān)乎村民切身利益的核心問題，在方案中選擇性回避。

△來源：小紅書

房哥翻查信息還發(fā)現(xiàn)，前兩年的黃埔，就有類似案例。

有村民由于房屋拆遷補償合同產(chǎn)生糾紛，起訴開發(fā)商支付逾期交樓違約金、租房費用等費用，最終法院判定村民方勝訴。

△來源：小紅書

當(dāng)然，個中原因復(fù)雜，case之間各有不同。

但這樣的糾紛，并不少見。

會不會如網(wǎng)友所說，白云如今一片又一片大規(guī)模的拆遷，會不會步黃埔后塵？

△來源：小紅書

說不清楚。

舊改，越來越像一場沒有保障的“賭局”，自然難以獲得認(rèn)可。

廣州拆遷，追不上杭州？

做地模式，杭州是先行者。

樓市盛況不再之后，廣州別提多難受了，開始學(xué)習(xí)杭州的做法。

只是，廣州似乎沒有學(xué)到靈魂。

從補償機制來看，作為新一線的杭州，在拆遷政策設(shè)計上較廣州更具競爭力。

目前，杭州征地補償主要分為地上補償、區(qū)片綜合地價兩部分，區(qū)片綜合地價分為一級至九級。一級至四級征地片區(qū)的安置方式分為開發(fā)性安置、貨幣安置兩種。
根據(jù)地價標(biāo)準(zhǔn)表來看，貨幣安置普遍會高出約30%

在拆遷補償方面，杭州不僅沒有因城市能級稍遜而降低標(biāo)準(zhǔn)，反而提供了相對優(yōu)厚的補償條件。

以杭州市中心項目為例，補償標(biāo)準(zhǔn)普遍超過3萬元/㎡。

如新房均價2.8萬/平的余杭區(qū)，采用“50㎡安置房+30㎡貨幣安置”的補償方式，良渚街道安置房回購價約27700元/㎡。

反觀廣州，作為一線城市的補償標(biāo)準(zhǔn)卻顯得相形見絀。

繼續(xù)以三元里為例，周邊房價超5萬/平，但拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，卻難以讓村民實現(xiàn)等面積置換。

三元里村各類住宅產(chǎn)權(quán)補償方案一覽
制圖:房頻

舉個例子：

某村民有一棟5層的房子，面積共500平，有證非國有。

按照1:1的產(chǎn)權(quán)置換標(biāo)準(zhǔn)，可獲得280平安置房，但需要按3120元/平購買，即87.36萬。

其余220平將按7590元/平進(jìn)行貨幣補償（加上15%搬遷獎勵），約167萬。

最終實際可獲得280平安置房和約80萬現(xiàn)金補償。

這還是按照合法房屋計算，無證房屋無法回購安置房，補償還會大打折扣。

△來源：小紅書

所以，如果是你，怎么選：改造，還是維持現(xiàn)狀？

確實，城市要發(fā)展，有些關(guān)鍵地段的城中村不得不拆

但是能否多考慮居民的切身利益？吃相稍微優(yōu)雅一點呢

今天中午12：30，K姐直播間，與你聊聊廣州樓市，你問我答。