——上海君瀾律師事務所俞強律師解析

案件介紹

2023年，上海某銀行因一起房貸糾紛將購房者張某及開發商B公司訴至法院。2019年，張某為購買B公司開發的商品房，與銀行簽訂《個人購房擔保借款合同》，約定由B公司提供階段性連帶責任保證，保證期間至張某辦妥房屋抵押登記手續之日止。合同簽訂后，銀行依約發放貸款300萬元，張某辦理了抵押權預告登記。

2021年，B公司完成房屋所有權首次登記并通知張某辦理產權證及抵押登記，但張某因個人債務糾紛故意拖延，導致房屋在2022年被其他債權人查封。銀行遂要求B公司承擔保證責任，但B公司以“抵押登記未完成系張某個人原因”為由拒絕。

本案爭議焦點在于：銀行與開發商均無過錯時，因債務人原因導致抵押登記未完成，開發商是否仍需承擔保證責任？

裁判結果與理由

法院判決：駁回銀行要求B公司承擔連帶保證責任的訴訟請求，銀行可就涉案房屋行使抵押權優先受償。

裁判理由：

1. 抵押權已依法設立：根據《民法典擔保制度解釋》第52條，案涉房屋已辦理抵押權預告登記且完成首次登記，銀行自預告登記之日起享有抵押權。

2. 階段性保證責任解除條件成就：B公司的保證責任以“辦妥抵押登記”為解除條件。雖抵押登記因張某拖延未完成，但房屋已具備辦證條件，銀行可通過司法程序實現抵押權，無限延長保證責任顯失公平。

3. 過錯責任原則：銀行與B公司均無怠于履行義務的行為，張某系惡意阻卻條件成就，參照《合同法》第45條（現《民法典》第159條），應視為條件已成就。

法律分析

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：
階段性保證責任的制度初衷在于填補“放貸至抵押登記完成”期間的風險敞口，而非無限轉嫁行債權風險。本案中，開發商與銀行已盡到合同義務，債務人惡意行為導致抵押登記受阻，若仍要求開發商擔責，將違背公平原則與階段性擔保的制度目的。

法律依據與實務要點：

1. 抵押權預告登記的效力突破
   《民法典擔保制度解釋》第52條明確，預告登記在完成首次登記且無失效情形時，抵押權自預告登記日設立。本案中，銀行已享有優先受償權，無需依賴開發商保證。

2. 附條件保證責任的解除規則
   若債務人惡意阻止條件成就（如拖延辦證），法律推定條件已成就，開發商保證責任免除。此規則旨在防止債務人通過不正當行為損害保證人利益。

3. 銀行的權利實現路徑
   銀行可通過執行程序請求法院協助辦理抵押登記，或直接就房屋拍賣款優先受償。要求開發商連帶清償，將導致“雙重擔保”的不合理結果。

俞強律師簡介：
俞強律師是上海君瀾律師事務所高級合伙人，北京大學法律碩士，持有證券、基金等金融類從業資質，專注金融證券、公司治理領域13年，代理過*ST飛馬、上海電氣等重大證券維權案件，并深度參與企業破產重整實務。其撰寫的《股東未屆出資期限轉讓股權責任認定》等文章，對商事擔保規則有獨到見解。

風險提示：本文觀點基于個案分析，具體案件需結合證據與法律規定綜合判斷，建議咨詢專業律師。

（本文系上海君瀾律師事務所俞強律師原創，轉載請注明出處）

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