荔灣廣鋼新城的李毅（化名）盯著手機(jī)里的房源頁面，屏幕上 "450 萬" 的掛牌價讓他有些恍惚。這套 2020 年以 560 萬買入的三房單位，如今即便愿意降到 400 萬出頭，看房的人卻越來越少。"前兩個月還挺熱鬧，這兩周突然安靜了。" 他的聲音里透著無奈。

這個 5 月，廣州二手房市場熱度明顯回落。據(jù)合富大數(shù)據(jù)監(jiān)測，5 月第二、第三周二手住宅成交量連續(xù)兩周維持在 2300 套左右，較 3-4 月周均水平下降約 10%。盡管沒有 "腰斬式" 暴跌，但市場陷入膠著 —— 賣家期待價格止跌，買家卻愈發(fā)謹(jǐn)慎。

數(shù)據(jù)顯示，4 月廣州二手房價格環(huán)比終于止跌，終結(jié)了自 2023 年 5 月以來長達(dá) 24 個月的連跌趨勢。不過市場結(jié)構(gòu)悄然變化：144 平方米以上大戶型成交占比逐月上升，對整體均價形成支撐。有中介負(fù)責(zé)人感慨："掛牌量高、觀望情緒濃、實際成交少，原本指望 ' 五一 ' 后回暖，現(xiàn)在看又卡住了。"

讓李毅更焦慮的是新房市場的沖擊。"新房單價更低，實用率高，裝修還是現(xiàn)成的。" 他坦言，就連自己都動了換新房的念頭，更別說首次置業(yè)的買家。廣鋼新城板塊一位中介證實，3 月時還有業(yè)主試探性提價，如今幾乎全在降價求售，如海珠區(qū)某樓梯樓小區(qū)一套掛牌 300 萬的兩房單位，最終經(jīng)三輪砍價以 270 萬成交。

市區(qū)新房的 "內(nèi)卷" 愈演愈烈：部分樓盤總價下調(diào) 10 萬 - 30 萬元，外圍區(qū)域個別項目降幅達(dá) 45 萬元。新房憑借高實用率（平均 85%，較二手房高 3-7 個百分點，廣州市住建局 2024 年住宅設(shè)計抽樣統(tǒng)計）、智能家居配置和升級公區(qū)設(shè)計，分流了大量客源。曾一度接近 10 萬元 /㎡的天河?xùn)|部 "網(wǎng)紅盤" 蘭亭盛薈，如今掛牌價回落至 "6" 字頭，成交價穩(wěn)定在 6.1 萬 - 6.5 萬元 /㎡，但買家仍持幣觀望。

市場并非完全冰封。"賣一買一" 的換房客正加速出貨，廣州二手住宅平均議價空間達(dá) 7.2%（合富研究院數(shù)據(jù)），部分急售房源降價幅度超 10%。李毅為了置換四房，已準(zhǔn)備將掛牌價再降 20 萬："只要買家肯談，價格還能商量。"

南沙成為少數(shù)活躍區(qū)域。當(dāng)?shù)貙嵤?"購指定樓盤（建筑面積≥90㎡）享多校劃片派位資格" 政策后，購房者子女可參與優(yōu)質(zhì)公立學(xué)校搖號，推動部分板塊成交較 4 月同期增長 50%。一位買家在政策落地后，僅用三天就以低于市場價 8% 的價格買下房源。

當(dāng)前新房市場的改善型產(chǎn)品供應(yīng)增加，客觀上擠壓了二手房空間，但二季度核心區(qū)二手房抗跌性顯著，整體跌幅預(yù)計收窄至 1%-2%，小于新房（外圍區(qū)域促銷壓力下，新房跌幅可能擴(kuò)大至 2.5%-3%）。隨著下半年城市更新加速和公積金利率下調(diào)等政策效應(yīng)釋放，換房需求的釋放將逐步緩解市場觀望情緒。

對購房者而言，眼下正是篩選優(yōu)質(zhì)房源的窗口期：掛牌超 90 天、降價幅度達(dá) 8%-10% 的房源值得重點關(guān)注；對賣家來說，"低賣低買" 策略成為主流 —— 通過合理降價快速出貨，再抓住新房促銷機(jī)會置換，不失為打破僵局的務(wù)實選擇。

5 月雨天雖導(dǎo)致線下帶看量下降 28%，但線上咨詢量增長 15%，部分需求轉(zhuǎn)向線上預(yù)約。歷史數(shù)據(jù)顯示，樓市周期性波動中底部持續(xù)時間通常為 6-12 個月。正如東圃一位中介所說："能抓住機(jī)會的，永遠(yuǎn)是準(zhǔn)備最充分的人。"

#廣州#

作者聲明：內(nèi)容由AI生成