在日本新建公寓價格持續(xù)上漲的背景下，東京市中心的新建公寓仍然供不應(yīng)求，好地段的公寓真的是一房難求。那么，究竟是哪些人在購買呢？

相信大多數(shù)人會認(rèn)為，這些買家應(yīng)該是海外投資者、日本富裕階層或者有實(shí)力的夫婦。

其實(shí)，除了這些人外，真正引人注目的是從市中心公寓轉(zhuǎn)向市中心公寓的“置換購房組”，這些人大多是第二次或第三次購買市中心的公寓。

為什么這么說呢？

其原因是他們原本購買的市中心公寓價格大幅上漲，可以將出售公寓獲得的利潤作為定金，購買價格更高的公寓。換句話說，他們是購買公寓的贏家。

據(jù)了解，在日本房產(chǎn)泡沫破滅后，東京市中心的公寓曾一度打折出售。如果你當(dāng)時買了，現(xiàn)在就很容易成為幸運(yùn)的置換購房者。

對于房地產(chǎn)公司來說，置換購房組是購買高價公寓的潛在客戶。

話雖如此，現(xiàn)在東京市中心的新建公寓，3LDK戶型的公寓一般都要2億日元以上。因此，并不是所有的置換組都能輕松購買。事實(shí)上，很多情況下只能貸款購買。

這種 “市中心到市中心 ”的置換購房族有哪些不為人知的情況？

回想起來，市中心公寓價格最便宜的時期是21世紀(jì)剛開始的2001年至2008年?，F(xiàn)如今，這些市中心公寓的二手價格已大幅上漲。

例如，2002年竣工的新橋站附近的東京雙子塔和品川站附近的品川V塔，在二手市場上的價格都上漲了兩倍多。在海灣地區(qū)，2005年竣工的世界城大廈和2008年竣工的THE TOKYO TOWERS的價值也翻了兩三倍。

這意味著，原本一套約5000萬日元的3LDK公寓現(xiàn)在可以賣到1億多了。因此，如果他們賣房后，就可以拿著這賺到的6000多萬日元現(xiàn)金就可以去買新公寓。

另外，如果是自住房屋且售價高于購入價，你還可以享受“3000萬日元特別扣除”的稅收優(yōu)惠。如果居住時間在3年以下，則無法享受該優(yōu)惠；但如果居住時間超過3年，則無需納稅或只需繳納很少的稅款。

不過，很少有購房者表示自己購房會出超過1億日元的定金。因?yàn)橘彿繒r除了頭金外，還需要繳納其它各種費(fèi)用，因此大多數(shù)人購買新公寓的頭金都定在5000萬日元左右。

如果用5000萬日元的存款，購買一套價值2億日元的3LDK的公寓，就需要貸款1.5億日元。雖然這有點(diǎn)夸張，但購房者的真實(shí)想法是，如果買不起這么大的房子，他們就不會有購買的意愿。

此外，如果新公寓的面積或設(shè)施規(guī)格不如現(xiàn)在居住的公寓，那他們就沒有換房的必要性了，這是因?yàn)橹脫Q族購買新公寓是為了可以提升現(xiàn)有公寓的檔次，讓自己住得更舒適。

目前，想要在東京找一處地段更好，共用設(shè)施和住房設(shè)備更便利的公寓...... 能滿足這些條件的公寓大概只有東京市中心地段的大型公寓。

在東京23區(qū)內(nèi)，可以利用JR山手線車站的純市中心地區(qū)，尋找總戶數(shù)超過200戶的大規(guī)模公寓，一般就是超高層塔式公寓。

換句話說，市中心的塔樓公寓往往會吸引“2 億日元預(yù)算 ”級別的買家，這也是市中心公寓價格上漲的原因之一。

如今，東京市中心的2LDK公寓通常超過1億日元， 3LDK公寓通常在2億日元級別。因此，首次購房者根本買不起房。

縱觀日本房產(chǎn)史，日本房價最便宜的時期一個是在21世紀(jì)初，還有就是東日本大地震后，這兩個時期的人如果把握住機(jī)會買下的房產(chǎn)，對比現(xiàn)在的房價真的是都賺瘋了。

1991年日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，東京市中心等核心區(qū)域房價暴跌，部分地價跌幅超80%，1990年代初期至中期房價陷入長期低迷。至2000年左右，東京住宅地價較泡沫高峰期跌幅超60%。

之后，東京公寓價格從2010年左右開始回升。但沒過多久，東日本大地震發(fā)生。地震引發(fā)了新建公寓價格的再次下跌。2011年至2014年左右也是市中心公寓價格較低的時期。

在這兩個時期幸運(yùn)地購買市中心公寓的人，如今已成為 “從市中心到市中心 ”置換購房群體的核心。

那么，2001年至2014年首次購買房子的人是哪一代人呢？

從“大多數(shù)人在30歲到35歲左右購買自己的第一套房子”來計(jì)算的話，這一時期的購房者為1970年到1980年左右出生的世代，即所謂的“冰河期世代”，他們擁有最佳的購房時機(jī)。

然而，“冰河期世代”中有許多人找不到工作，無法成為正式員工。作為非正式雇員，他們的收入不穩(wěn)定，很難獲得抵押貸款。

盡管當(dāng)時市中心的公寓價格低廉，但他們并不具備貸款購買公寓的條件，這對于“冰河世代 ”來說是不幸的。

買房是人生的一件大事。什么時候買房，買什么樣的房子，每個人都有自己的考量。日本買房置業(yè)或者移居日本，請聯(lián)系旭不動產(chǎn)（微信號：asahi-2013）。

日本展會介紹

1、

2、

3、

版權(quán)說明：尊重知識產(chǎn)權(quán)，版權(quán)歸屬原創(chuàng)作者，文章源于授權(quán)作家或網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)其他素材無從查證作者，如有侵權(quán)，原創(chuàng)作者煩請聯(lián)系我們予以公示或刪除處理。 微信：xinshuo20122015