上上周末，位于金牛區(qū)茶花板塊的保利花照天珺開啟產(chǎn)權(quán)車位公開搖號銷售。首日 342 名凍資業(yè)主參與，次日剩余未凍資業(yè)主選購，兩天后，成交465個車位。據(jù)內(nèi)部人士透露，車位去化率超70%。成為成都首個通過公開搖號實現(xiàn)新規(guī)車位銷售的項目。

保利花照天珺選車位現(xiàn)場

公開搖號賣車位，這一銷售模式在成都車位市場許久未見，與住宅常現(xiàn)的當天清盤相比，該成交率雖看似普通，卻打破 “車位賣不動”、“搭配銷售” 的固有印象。

為何車位市場呈現(xiàn)冰火兩重天？精準配比的新規(guī)車位、精裝車位，或許正左右著車位的 “冷熱命運”。

精準配比、精裝車位

成都的車位卷起來了

花照天珺車位銷售成績背后，有兩大重要因素：

一是，由于現(xiàn)在新房容積率降低，新規(guī)要求對車位配比進行了調(diào)整，確保了車位的含金量更高。

此前，成都二環(huán)內(nèi)車位配比要求為，每100㎡配置1個車位，成都二環(huán)外為每100㎡配置1.2個車位。隨著新房面積越修越大，車位過剩成了多個樓盤的普遍現(xiàn)象。而去年，成都市發(fā)布新規(guī)則將車位配比調(diào)整為：套型建筑面積低于90㎡，車位配比不低于1.0，如果套型建筑面積大于200㎡，則車位比為不低于2.0。這種配比方式，根據(jù)不同戶型進行了車位配比，更符合實際需求。車位配比降低，對開發(fā)商來說，能夠降低去化壓力，也能驅(qū)動更多客戶根據(jù)自身需求決策是否需要購買車位。

以保利花照天珺為例，整個項目有839套房源，而可供停車的車位1100多個，該項目負責人表示，由于該項目的業(yè)主大多為自住的客戶，而且很多業(yè)主對周邊停車難的情況很了解，團隊對每一個選房業(yè)主都定制了一套車位購買方案，從而這些業(yè)主對夠買車位積極性很高。

另一方面，車位的精裝體系更能匹配銷售價格。市場激烈的競爭態(tài)勢下，成都不少開發(fā)商開始在車位精裝與展示層面發(fā)力，試圖借此提升車位附加值，吸引購房者買單。

保利花照天珺地下車庫實拍圖

保利花照天珺車位的項目地下車庫，就設(shè)計了酒店式入戶大堂、采用全系精裝配置。有業(yè)內(nèi)人士表示，“地下入戶采用酒店式入戶設(shè)計已是較為普遍的做法，地面采用環(huán)氧樹脂材料，墻面裝飾有藝術(shù)壁畫增強空間質(zhì)感與美觀度，照明方面的 ‘星空頂’ 、‘無影光廳’等特色照明效果，成本上的投入大超以前。”

在展示上，開發(fā)商也頗費心思。錦宸院在車庫打造了五星級機酒店的環(huán)島落客區(qū)，越秀閱今沙設(shè)計了地下中央車站，都是主打提升歸家儀式感，強調(diào)車庫美感的設(shè)計。

錦宸院地下車庫實拍圖

現(xiàn)在開發(fā)商在車位上也很卷，設(shè)置精裝樣板車位，在車位進行氛圍營造、讓購房者更直觀感受到車位的品質(zhì)已是慣例。部分開發(fā)商還利用智能科技，在車位展示區(qū)配備智能尋車系統(tǒng)、車位狀態(tài)指示燈等，展示車位的便捷與智能化管理。

回歸理性還是走向分化

車位供需會逆轉(zhuǎn)嗎？

不過，高額的精裝投入也帶來成本壓力，并不是全部能夠在車位去化上得到反饋。 “成都的車位經(jīng)歷過一輪價格跳水，大多數(shù)客戶對購買車位還是比較觀望。”有業(yè)內(nèi)人士透露，過去十年，成都車位市場供大于求，尤其有的項目車位配比高達1:2，滯銷成為常態(tài)。

車位過剩，成都甚至展開了車位去庫存的活動。2024年10月15日，成都市住建局、發(fā)改委等多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市商品房項目車位去庫存若干措施的通知》，鼓勵提供購買車位補貼，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買多個車位的進行梯度化打折促銷，開展購房送車位、車位優(yōu)惠、購車位送優(yōu)惠券活動。

《關(guān)于進一步促進我市商品房車位去庫存若干措施的通知》相關(guān)政策

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從花照天珺車位的銷售情況來看，新規(guī)執(zhí)行精準化的設(shè)定對車位去化有一定幫助，但放眼全城也可以看出，車位銷售確實具有區(qū)域性，供應短缺的區(qū)域車位需求仍然存在，而更多的車位仍然去化較難。

為此不少項目也想出了一些新的銷售手段，以住宅部分給出優(yōu)惠+車位進行一體化銷售。一方面這樣的銷售方式能夠縮短戰(zhàn)線，搭配住宅銷售，避免后期降價壓力；同時又可以做到利潤補位：高地價項目借車位填補利潤缺口。例如首開臻禮著車位標價55萬、遠達天宸名邸車位綁定銷售（30萬/個），均與周邊地塊高價成交引發(fā)的房價預期直接掛鉤。

有業(yè)內(nèi)人士稱，新規(guī)項目憑借精準配比和項目自住屬性的加強，車位的去化可能維持溫和的熱度，但存量項目的車位可能仍然需要通過價格杠桿或者運營創(chuàng)新來調(diào)節(jié)銷售。

“購房者對車位總價的承受力在下降，價格敏感度在提升，開發(fā)商在制定價格策略時應該更加謹慎，以免造成前期高價出售，后期降價甩貨的局面；同時車位的產(chǎn)品形態(tài)也應隨著客戶用車習慣變化而改變，比如智能充電車位占比提升等。 ”

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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