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父母留下的房產，妹妹卻在母親去世前與其私下簽訂買賣合同過戶。姐姐一紙訴狀要求確認合同無效，還原房產共有的原狀。這場家庭房產糾紛中，法院究竟如何認定？今天就帶大家一探究竟。

案件梳理

（一）當事人信息

原告：張琳

被告：張婷

親屬關系：張建國與劉素蘭系夫妻，均為初婚，育有二女張琳、張婷 。張建國于 2009 年 7 月 9 日去世，劉素蘭于 2022年 11 月 18 日去世 。

（二）案件背景

2006 年，劉素蘭承租的公房騰退后，與甲公司簽訂購房協議，購入一號房屋，產權按經濟適用房管理。房屋總價款 457650 元由張婷轉賬支付，但登記在劉素蘭名下 。2009年，張建國去世，未對一號房屋進行遺產分割。2019 年，劉素蘭與張婷簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，以 230 萬元價格將房屋過戶給張婷，實際未支付房款，張婷僅支付土地出讓金 69000 元。2022 年劉素蘭去世后，張琳認為該行為侵害自己的繼承權，起訴要求確認合同無效，并恢復房屋為姐妹倆共有狀態 。張婷則辯稱自己是實際出資人，過戶是還原房屋真實權利狀態，且姐姐未盡贍養義務。

爭議焦點

（一）一號房屋的實際產權人是誰？

原告張琳主張：一號房屋登記在母親劉素蘭名下，且是父母婚姻存續期間取得，屬于父母共同財產，自己作為繼承人享有權益 。

被告張婷主張：購房款由自己支付，因經濟適用房政策限制才登記在母親名下，自己才是實際產權人，簽訂合同只是恢復真實權利狀態 。

（二）劉素蘭與張婷簽訂的房屋買賣合同是否有效？

原告張琳主張：該合同未經自己同意，擅自處分父親張建國的遺產份額，損害自身權益，應認定為無效 。

被告張婷主張：母親有權處分自己的財產，且過戶行為還原真實產權，不存在合同無效情形 。

（三）房屋是否應恢復為姐妹共有狀態？

原告張琳主張：合同無效后，房屋應恢復到遺產分割前狀態，由姐妹倆共同共有 。

被告張婷主張：合同有效且已完成過戶，原告該項訴求與本案不屬于同一法律關系，不應支持 。

案件分析

（一）房屋產權歸屬認定

根據法律規定，夫妻婚姻關系存續期間所得財產若無特殊約定，為夫妻共同財產 。一號房屋雖由張婷出資，但系劉素蘭承租公房騰退后購入，登記在劉素蘭名下，且無證據證明存在代持協議，應認定為張建國與劉素蘭的夫妻共同財產。張婷僅以轉賬記錄主張自己是實際產權人，證據不足，法院不予支持 。

（二）合同效力判定

劉素蘭自有份額處分：劉素蘭有權處分自己享有的房屋一半份額及繼承張建國的部分遺產份額，其與張婷就該部分的交易行為未損害張琳利益，不存在合同無效情形。

張建國遺產份額處分：張建國去世后，其享有的房屋一半份額作為遺產，由劉素蘭、張琳、張婷共同共有 。劉素蘭與張婷在明知該情況且未支付合理對價的情況下，擅自處分張建國遺產份額，損害張琳利益，該部分合同內容無效。

（三）房屋共有訴求處理

因合同部分有效部分無效，直接確認房屋為姐妹共有條件不具備 。張琳可在后續繼承張建國遺產時，另行主張自己在一號房屋中的權益 。

裁判結果

確認劉素蘭與張婷簽訂的一號房屋《北京市存量房屋買賣合同》中涉及張建國遺產的部分無效；

駁回張琳的其他訴訟請求 。

案件啟示

（一）保留書面協議，明確財產歸屬

涉及借名買房、代持等情況，務必簽訂書面協議，明確產權歸屬、出資方式等內容 。口頭約定或單方轉賬記錄，在糾紛中難以得到法院認可。

（二）共有財產處分，需經全體同意

對共有財產進行買賣、贈與等處分時，需經全體共有人同意 。擅自處分他人份額，即使是親屬關系，也可能因損害他人權益導致行為無效。

（三）遺產繼承糾紛，及時主張權利

發現繼承權被侵害，應及時通過法律途徑解決 。拖延時間可能導致證據滅失，增加維權難度 。同時，在遺產未分割前，共同共有人的權利狀態較為復雜，需謹慎處理財產變動。

（四）贍養義務與財產分配，無必然關聯

雖然贍養義務影響遺產分配比例，但不能直接決定財產歸屬 。即使一方未盡贍養義務，也不意味著其喪失法定繼承權 。若想定向分配財產，建議通過遺囑等方式明確。

家庭房產糾紛往往摻雜著情感與利益的糾葛，唯有依靠法律才能定分止爭。如果你也面臨類似難題，歡迎留言咨詢，專業律師為你提供解決方案！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）