文/王占全

（北京，2025年5月26日）國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪維持中國(guó)主權(quán)信用評(píng)級(jí)的同一天，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域爆發(fā)驚天交易——王健林旗下大連萬(wàn)達(dá)商管將48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)打包出售給太盟投資、騰訊、京東、陽(yáng)光人壽等組成的“超級(jí)財(cái)團(tuán)”，交易金額或達(dá)500億元。這一覆蓋北京、上海、廣州等39個(gè)城市核心商圈的資產(chǎn)騰挪，不僅是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)債務(wù)高壓下的“斷臂求生”，更是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價(jià)值深耕”的標(biāo)志性事件。

一、500億資本局：核心資產(chǎn)批量易主

交易細(xì)節(jié)曝光

根據(jù)國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局披露的信息，太盟投資集團(tuán)聯(lián)合騰訊、京東、陽(yáng)光人壽等機(jī)構(gòu)設(shè)立合營(yíng)企業(yè)，以股權(quán)收購(gòu)形式獲得48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的所有權(quán)。這些項(xiàng)目分布在一二線城市核心商圈（如北京通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）及三四線城市區(qū)域中心（如泉州浦西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)），涵蓋商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、酒店等多元業(yè)態(tài)，年客流量超60億人次，租金收入占萬(wàn)達(dá)商管總營(yíng)收的23%。交易資金結(jié)構(gòu)顯示，太盟注資50億元認(rèn)購(gòu)次級(jí)份額，國(guó)有大行銀團(tuán)提供300億元貸款，夾層融資募集150億元，險(xiǎn)資與產(chǎn)業(yè)基金占比超40%。

資本方各懷野心

騰訊、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭瞄準(zhǔn)線下流量入口，計(jì)劃投入120億元進(jìn)行智慧零售改造，將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的線下場(chǎng)景與線上生態(tài)打通。陽(yáng)光人壽等險(xiǎn)資則看重6%-8%的穩(wěn)定租金回報(bào)率，通過(guò)私募基金接盤(pán)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期資產(chǎn)配置。太盟投資延續(xù)其“收購(gòu)-改造-證券化”策略，計(jì)劃通過(guò)資產(chǎn)證券化獲取12.5%的年化收益，這一回報(bào)率遠(yuǎn)超當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)平均水平。

二、萬(wàn)達(dá)沉浮錄：從首富到“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”

商業(yè)帝國(guó)的四次轉(zhuǎn)型

1988年成立的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，歷經(jīng)四次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：從區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)商（1988-2000）到商業(yè)地產(chǎn)龍頭（2001-2006），再到文化旅游跨界（2007-2010），最終走向國(guó)際化與多元化（2011至今）。2014年香港上市時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)市值突破2000億港元，王健林登頂中國(guó)首富。2017年，萬(wàn)達(dá)以637億元出售13個(gè)文旅項(xiàng)目和77家酒店給融創(chuàng)、富力，開(kāi)啟“瘦身”序幕。2023年珠海萬(wàn)達(dá)商管IPO失敗觸發(fā)對(duì)賭協(xié)議，王健林被迫出讓輕資產(chǎn)平臺(tái)60%股權(quán)，中東資本注資600億元才暫緩危機(jī)。

核心資產(chǎn)流失的代價(jià)

截至2025年，萬(wàn)達(dá)自持廣場(chǎng)數(shù)量從巔峰期513座銳減至約300座，租金收入同比下降12%，品牌溢價(jià)能力受到質(zhì)疑。此次出售48座廣場(chǎng)后，萬(wàn)達(dá)將失去年租金60億元的穩(wěn)定現(xiàn)金流，但負(fù)債率可從79%降至53%，短期償債壓力暫時(shí)緩解。不過(guò)，核心資產(chǎn)流失可能削弱萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的話語(yǔ)權(quán)，其“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心”的品牌影響力正逐漸褪色。

三、債務(wù)困局：1412億負(fù)債壓頂

現(xiàn)金流危機(jī)逼近

萬(wàn)達(dá)商管2024年財(cái)報(bào)顯示，公司有息負(fù)債達(dá)1412億元，其中400億元需在2025年內(nèi)償還，而賬面現(xiàn)金僅116億元，償債缺口高達(dá)284億元。疊加融創(chuàng)、蘇寧等債權(quán)人追討的180億元仲裁糾紛，以及王健林名下157億元股權(quán)被凍結(jié)，資金鏈已逼近斷裂邊緣。此次交易回籠的500億元資金中，至少300億元需優(yōu)先用于償債，剩余資金將用于補(bǔ)充流動(dòng)性。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的困局

自2015年提出“賣(mài)產(chǎn)權(quán)、留管理”模式以來(lái)，萬(wàn)達(dá)通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)收入200億元，占珠海萬(wàn)達(dá)商管凈利潤(rùn)的80%以上。但模式痛點(diǎn)同樣明顯：第三方項(xiàng)目占比提升削弱品牌標(biāo)準(zhǔn)化管理能力，2024年租金收繳率從99%降至94%，部分項(xiàng)目因運(yùn)營(yíng)方變更導(dǎo)致商戶流失。更嚴(yán)峻的是，當(dāng)自持物業(yè)規(guī)模縮減40%，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的定價(jià)權(quán)和議價(jià)能力正在下降。

四、行業(yè)變局：商業(yè)地產(chǎn)的冰與火之歌

傳統(tǒng)模式的終結(jié)

電商沖擊與消費(fèi)習(xí)慣變遷，使商業(yè)綜合體空置率從2019年的10%攀升至2025年的18%，租金回報(bào)率從8%降至5%。萬(wàn)達(dá)剝離重資產(chǎn)、專(zhuān)注運(yùn)營(yíng)管理的策略，反映出行業(yè)從“持有運(yùn)營(yíng)”向“資本運(yùn)作”的轉(zhuǎn)變。此次交易中，騰訊的智慧零售解決方案、京東的物流供應(yīng)鏈能力與萬(wàn)達(dá)商業(yè)場(chǎng)景的結(jié)合，預(yù)示著線下商業(yè)體數(shù)字化轉(zhuǎn)型的新可能。

資本新勢(shì)力崛起

險(xiǎn)資與科技巨頭正成為商業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)者。陽(yáng)光人壽、新華保險(xiǎn)兩年內(nèi)接盤(pán)超19座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，將其視為低利率環(huán)境下的“類(lèi)固收”資產(chǎn)；騰訊、京東則通過(guò)收購(gòu)布局線下流量入口，試圖構(gòu)建“線上+線下”商業(yè)生態(tài)。這種產(chǎn)融結(jié)合的資本結(jié)構(gòu)，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)從“開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“資本+運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)。

五、未來(lái)挑戰(zhàn)：王健林的生死時(shí)速

品牌價(jià)值保衛(wèi)戰(zhàn)

萬(wàn)達(dá)保留所有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)，按凈收益的30%收取管理費(fèi)，但需在輕資產(chǎn)模式下維持品牌溢價(jià)，避免淪為“高級(jí)物業(yè)管家”。若無(wú)法通過(guò)數(shù)字化改造提升運(yùn)營(yíng)效率，其管理費(fèi)收入可能持續(xù)下滑。此外，資本方持股比例上升可能稀釋萬(wàn)達(dá)決策權(quán)，第三方項(xiàng)目占比提升或進(jìn)一步削弱品牌控制力。

對(duì)賭協(xié)議倒計(jì)時(shí)

珠海萬(wàn)達(dá)商管若2025年底前無(wú)法上市，中東資本等投資人可要求回購(gòu)，涉及金額約440億元。王健林已質(zhì)押個(gè)人98%股權(quán)，若無(wú)法履約，其個(gè)人財(cái)富將面臨清零風(fēng)險(xiǎn)。更嚴(yán)峻的是，萬(wàn)達(dá)商管股權(quán)糾紛頻發(fā)，融創(chuàng)、蘇寧等債權(quán)人的追討可能進(jìn)一步加劇流動(dòng)性危機(jī)。

結(jié)語(yǔ)：時(shí)代轉(zhuǎn)折的商業(yè)標(biāo)本

這場(chǎng)500億級(jí)的資產(chǎn)騰挪，不僅是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略突圍，更是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從“土地紅利”向“運(yùn)營(yíng)紅利”躍遷的縮影。當(dāng)“規(guī)模為王”的時(shí)代落幕，王健林的“賣(mài)樓還債”揭示了一個(gè)殘酷現(xiàn)實(shí)：在商業(yè)地產(chǎn)的冰與火之歌中，唯有運(yùn)營(yíng)能力與資本耐力的結(jié)合，才能在行業(yè)洗牌中存活。而萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型之路，或許能為深陷困局的房企提供一條破局樣本——但前提是，他們能在規(guī)模與價(jià)值、短期生存與長(zhǎng)期發(fā)展之間找到新的平衡點(diǎn)。

責(zé)編：李影

審核：劉坤

監(jiān)制：王占全