辦公空間是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的“成本中心”，如何讓每一寸空間發(fā)揮最大價(jià)值，考驗(yàn)著企業(yè)房地產(chǎn)管理（CRE）部門(mén)“精打細(xì)算”的能力；那些利用辦公樓市場(chǎng)利好租戶(hù)的窗口期，交出了一份讓老板滿(mǎn)意的“賬單”的CRE人，都做對(duì)了什么？

仲量聯(lián)行JLL聯(lián)合知行曉政進(jìn)行了調(diào)研，總結(jié)出了在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中的“租事真經(jīng)”——

利好租戶(hù)的窗口期換租的確很香，不少企業(yè)租戶(hù)用同等租金換到了更大空間和更好位置，有的還談到了更低價(jià)格。

1.從廠(chǎng)房，到甲級(jí)辦公樓

@行萬(wàn)里路 互聯(lián)網(wǎng) 1000-2000人

趁著市場(chǎng)利好租戶(hù)，我們的辦公地點(diǎn)搬到了甲級(jí)辦公樓，租金成本基本沒(méi)變，辦公室設(shè)計(jì)及裝飾倒是升級(jí)了，辦公體驗(yàn)和公司形象直線(xiàn)Up。

2.同一棟樓，面積大了一倍

@繁星 科學(xué)研究 100人以下

原業(yè)主不肯降價(jià)，退租了，但實(shí)際上沒(méi)“搬”——新的辦公室與原來(lái)的在同一棟樓里，相同的租金，不僅面積大了一倍，還多爭(zhēng)取了兩個(gè)月免租期。

3.不僅空間更大，租金還降了

@夏夏 100-500人

公司總部在虹橋，我司在虹口，這次換租就想從虹口搬到虹橋，新的辦公室租金更低，面積更大；加上和新址的營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系上下足了功夫，為員工爭(zhēng)取到了更多優(yōu)惠價(jià)格的固定車(chē)位。

4.同片區(qū)換租，單價(jià)更低

@柔柔 互聯(lián)網(wǎng) 1000-2000人

調(diào)查對(duì)比各個(gè)區(qū)域的辦公樓項(xiàng)目，包括地鐵口附近以及距離地鐵口需要步行10分鐘左右路程的項(xiàng)目，同時(shí)和現(xiàn)有業(yè)主談續(xù)租，爭(zhēng)取優(yōu)惠短續(xù)，租約到期后，最后實(shí)現(xiàn)同片區(qū)換租，同等級(jí)辦公樓更換，單價(jià)更低。

隨著辦公樓市場(chǎng)的深度調(diào)整，企業(yè)紛紛抓住租金下行期，以相對(duì)較低的成本升級(jí)到更高品質(zhì)的辦公空間。當(dāng)前市場(chǎng)中成本驅(qū)動(dòng)型搬遷占據(jù)主導(dǎo)地位。

隨著城市基建的逐步成熟，若企業(yè)需在成本控制與空間升級(jí)之間尋求平衡，還可考慮通過(guò)「距離換品質(zhì)」的策略——即適度遠(yuǎn)離核心商圈，選擇交通通勤便利（如地鐵沿線(xiàn)）、配套設(shè)施完善的新興商務(wù)區(qū)或次核心區(qū)域。這些區(qū)域往往租金水平低于傳統(tǒng) CBD，但具備同等甚至更優(yōu)的硬件設(shè)施（如智能化樓宇、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)）與政策支持（如產(chǎn)業(yè)園區(qū)稅收優(yōu)惠），既能滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境升級(jí)的需求，又可通過(guò)區(qū)位差實(shí)現(xiàn)租賃成本的優(yōu)化，最終達(dá)成性?xún)r(jià)比與空間品質(zhì)的雙重提升。

把主動(dòng)權(quán)牢牢握在“自己”手中，獲得更多調(diào)查信息，就更容易在談判中取得勝利了。

1.定期市場(chǎng)調(diào)研，實(shí)現(xiàn)了租期內(nèi)談降租

@匿名 教育行業(yè) 5000-10000人

我們每半年都會(huì)開(kāi)展一次市場(chǎng)租金調(diào)研工作，在租期內(nèi)，通過(guò)協(xié)商降低租金、給予免租期或裝修期等方式，實(shí)現(xiàn)降本。

2.發(fā)揮“想象”，找到降本空間

@匿名 其他行業(yè) 100-500人

我們續(xù)租不僅與物業(yè)談到了不錯(cuò)的價(jià)格，同時(shí)要到了非常實(shí)惠的保潔費(fèi)用，光辦公室日常保潔業(yè)務(wù)這一項(xiàng)，每月至少就節(jié)省了2500元。

3.我司是大客戶(hù)給了我談判的底氣

@我有一個(gè)小目標(biāo) 互聯(lián)網(wǎng) 5000人以上

租金談判，整體降低33%，因續(xù)租不涉及裝修，未爭(zhēng)取到免租期，但爭(zhēng)取到了免費(fèi)會(huì)議室的月度使用和車(chē)位費(fèi)的優(yōu)惠。

具體到實(shí)踐——首先了解當(dāng)前業(yè)主方的租賃情況，判斷續(xù)租對(duì)于業(yè)主的重要程度，我司屬于大客戶(hù)，如果流失業(yè)主會(huì)損失慘重，這就奠定了談判信心；其次了解周邊價(jià)格、同類(lèi)辦公樓的租賃情況，讓業(yè)主方了解我們有其他選擇，增加談判籌碼；最后，還是抱著要繼續(xù)友好合作的態(tài)度爭(zhēng)取利益。

《2025年上海辦公樓市場(chǎng)白皮書(shū)》中的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，考慮到搬遷及裝修等一次性投入的支出成本，在辦公租賃決策中，超過(guò)50%的企業(yè)租戶(hù)傾向于選擇續(xù)租。尤其在市場(chǎng)下行周期中，續(xù)租往往成為企業(yè)最直接的保守型策略選擇。

值得注意的是，在續(xù)租談判過(guò)程中，企業(yè)除聚焦租金成本優(yōu)化外，還應(yīng)著力構(gòu)建租約靈活性條款體系，確保企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)能夠靈活適應(yīng)各種市場(chǎng)變化，實(shí)現(xiàn)資源的高效配置和快速響應(yīng)。

每一個(gè)辦公空間都像海綿，擠一擠，動(dòng)一動(dòng)，就能發(fā)現(xiàn)很多可以?xún)?yōu)化使用的地方。

1.小改造，有收益，也有體驗(yàn)

@小燕子 互聯(lián)網(wǎng)、科技、信息通信和新媒體 100-500人

公司有個(gè)面積近300平的大露臺(tái)，裝修布置成露營(yíng)風(fēng)，可以出租給園區(qū)其他企業(yè)舉辦團(tuán)建活動(dòng)，獲取一些收益。

@REN

會(huì)議室比較大，打包成了“共享會(huì)議室”，對(duì)外按小時(shí)收費(fèi)，形成的收益可以作為公司的下午茶基金，福利有了。

@艷子制造業(yè)500-1000人

辦公空間上，可以把一些不常用的會(huì)議室改為集中辦公區(qū)，提高項(xiàng)目各部門(mén)溝通成本，快速完成項(xiàng)目。

2.共享工位更省錢(qián)

@莎沙

我司把經(jīng)常外出不常在崗位的員工工位做成共享工位，不僅節(jié)省工位成本，也節(jié)省了采購(gòu)電腦的成本。

3.建立了空間臺(tái)賬，實(shí)時(shí)更新

@小夏制造業(yè)100-500人

公司總部共計(jì)四百多人集中辦公，協(xié)同會(huì)議中心、健身房、食堂、展廳等多重功能空間，建立實(shí)時(shí)更新的空間臺(tái)賬，及時(shí)把握各單位實(shí)際使用動(dòng)態(tài)與需求變化，動(dòng)態(tài)調(diào)配各單位使用區(qū)域，騰挪空間，節(jié)降費(fèi)用，并為出租辦公區(qū)域做好準(zhǔn)備。

在企業(yè)降本增效的大背景下，通過(guò)空間創(chuàng)收的機(jī)會(huì)往往依賴(lài)特定資源與市場(chǎng)契機(jī)，可遇不可求。

相比之下，空間優(yōu)化卻是多數(shù)企業(yè)能夠主動(dòng)發(fā)力、快速落地的舉措之一。通過(guò)對(duì)辦公空間的合理規(guī)劃與改造，如盤(pán)活閑置區(qū)域、升級(jí)共享設(shè)施、優(yōu)化功能布局等，既能降低租賃與運(yùn)營(yíng)成本，又能提升空間使用效率與員工辦公體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)資源的高效利用，是企業(yè)房地產(chǎn)管理部門(mén)實(shí)現(xiàn)價(jià)值突破、推動(dòng)精細(xì)化管理的重要抓手。

每一分“錙銖必較” 的背后，都是為了讓資源得到高效利用，支撐企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。