華府金沙項(xiàng)目小高層樓棟實(shí)拍圖

如果不是突然的取證，很多購(gòu)房者可能已經(jīng)忘記這個(gè)“古早”項(xiàng)目還有新房可售：

日前，位于內(nèi)金沙板塊的華府金沙名城3號(hào)樓取得預(yù)售證，推出24套建面為247-334㎡的房源，均價(jià)約3.8萬(wàn)元/㎡，其中20套取證總價(jià)已超過(guò)1000萬(wàn)元。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，全款購(gòu)房最高可享受2%的優(yōu)惠，目前暫未正式開盤。

這是一個(gè)首發(fā)于2019年底的老盤，除了本次取證的小高層外，項(xiàng)目還有建面約105-135㎡的超高層在售，單價(jià)為2.8萬(wàn)元/㎡左右。而項(xiàng)目本次的上新，區(qū)別于此前的超高層，推出2T2戶的小高層，單價(jià)拔高1萬(wàn)元/㎡，總價(jià)來(lái)到了千萬(wàn)級(jí)。

內(nèi)金沙老盤上新千萬(wàn)級(jí)房源

華府金沙名城占地約54畝，規(guī)劃有住宅、寫字樓以及酒店等多種業(yè)態(tài)，整個(gè)地形呈L字狀，容積率4.68，共7棟住宅+1棟酒店和寫字樓。其中3、4、5號(hào)樓為兩梯兩戶、12-16層的板式結(jié)構(gòu)，建面約215-270㎡；1、2、7號(hào)樓和6號(hào)樓1單元為4梯8戶的超高層住宅，建面約105-135㎡，高層與小高層同樣的裝修，裝標(biāo)為5600元/㎡，此次取證的就是項(xiàng)目的3號(hào)樓，24套建面為247-334㎡的房源。

華府金沙名城總平圖

發(fā)哥注意到，該項(xiàng)目在售的超高層住宅房源，新房最低單價(jià)僅約2.8萬(wàn)元/㎡，同時(shí)貝殼找房APP上二手房成交均價(jià)在2.4-2.7萬(wàn)元/㎡左右，與本批次入市的小高層新房的價(jià)差達(dá)同樣到1萬(wàn)元/㎡以上。

華府金沙名城二手房成交情況

總價(jià)突破千萬(wàn)，僅看價(jià)格，華府金沙名城3號(hào)樓足以與市面上其他高端項(xiàng)目抗衡。然而，作為一個(gè)入市已有6年的“老盤”，在如今激烈的新房市場(chǎng)中，華府金沙名城還能獲得購(gòu)房者的認(rèn)可嗎？

開發(fā)商的自信：就賣地段和青五學(xué)區(qū)

開發(fā)商的自信或許來(lái)自于她的地段和板塊價(jià)值，項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)直言不諱地表示：“青羊區(qū)其他項(xiàng)目賣的是產(chǎn)品，而我們賣的就是內(nèi)金沙的地段和青五學(xué)區(qū)。”

這番話確實(shí)有它的依據(jù)。

華府金沙名城周邊實(shí)拍圖

項(xiàng)目地處內(nèi)金沙板塊核心區(qū)，東側(cè)臨近西中環(huán)，南側(cè)鄰蘇坡東路，在其500米半徑范圍內(nèi)，包括了地鐵4+7號(hào)線文化宮站，西單商場(chǎng)、西村等商業(yè)配套；金沙遺址博物館與項(xiàng)目的直線距離約在600米左右，亦能滿足業(yè)主的休閑需求。

內(nèi)金沙實(shí)拍圖

按照青羊區(qū)此前小學(xué)劃片范圍，該項(xiàng)目對(duì)口青五學(xué)區(qū)，最近的金沙小學(xué)A區(qū)距離項(xiàng)目約300米，中學(xué)包括成都市青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)、石室聯(lián)合中學(xué)（金沙校區(qū)）和泡桐樹中學(xué)，均為成都優(yōu)質(zhì)教育資源。

因此，在劃片不變的情況下，對(duì)于大多數(shù)普通家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，青五是一個(gè)繞不開的學(xué)區(qū)。

目前，成都在售新房中，對(duì)口青五學(xué)區(qū)的只有華府金沙名城和金雁錦繡金沙兩個(gè)項(xiàng)目，后者最新一次取證是在今年4月，建面約132-181㎡，均價(jià)約3.2萬(wàn)元/㎡。

但，僅憑內(nèi)金沙的地段和青五學(xué)區(qū)，能否支撐這一項(xiàng)目的銷售？

答案或并不樂(lè)觀。

1、“上一代”產(chǎn)品難以與新規(guī)產(chǎn)品抗衡

首先是產(chǎn)品上的代際差。華府金沙名城容積率高達(dá)4.68——對(duì)比去年起青羊區(qū)拍出的住宅用地，多宗地塊容積率普遍已降至2.0以下。

本次取證的為3號(hào)樓，總高12層，2T2戶，層高3.15米，面積為247-334㎡。其中，建面約271㎡的套四占比最大，共計(jì)18套，最低總價(jià)約為1031萬(wàn)元。

華府金沙名城小高層樓棟實(shí)拍圖

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于現(xiàn)房銷售和較高的精裝標(biāo)準(zhǔn)。以精裝來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目都采用美式風(fēng)格，標(biāo)準(zhǔn)為5600元/㎡，除了電視之外，其他基本全包，包括衣柜、洗衣機(jī)、烘干機(jī)、烤箱等，也不乏使用卡薩帝這一檔次的品牌。

除此之外，項(xiàng)目短板更為突出：與市場(chǎng)上其他“千萬(wàn)+”的產(chǎn)品相比，華府金沙名城無(wú)公區(qū)、無(wú)會(huì)所、無(wú)景觀，無(wú)新規(guī)賦能，得房率只在約90%左右。疊加項(xiàng)目開發(fā)商浩源近幾年未在成都開發(fā)新項(xiàng)目，產(chǎn)品理念明顯滯后。

華府金沙名城景觀實(shí)拍圖

在當(dāng)前以新規(guī)創(chuàng)新產(chǎn)品為主導(dǎo)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性行情下，這樣的老舊設(shè)計(jì)將難具競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)內(nèi)人士表示，真正的改善從來(lái)都不只是增加居住面積，也并非簡(jiǎn)單的學(xué)區(qū)標(biāo)簽。

2、兩年前的房源，去化仍不到一半

其次從華府金沙名城過(guò)往銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯分化。

項(xiàng)目最早一次取證是2019年12月，帶精裝的均價(jià)約25000元/㎡，總價(jià)約263-502萬(wàn)元。彼時(shí)，316套房源共吸引了377組客戶搖號(hào)，搖中概率僅約83%，去化順暢。

但到了2023年以后，隨著取證單價(jià)來(lái)到3萬(wàn)+/㎡，項(xiàng)目去化速度肉眼可見地變緩：根據(jù)公開備案信息，2號(hào)樓332套建面約105-198㎡的高層房源于當(dāng)年1月取證，價(jià)格為31188元/㎡起。截至目前，仍有170套待售，去化率僅有約48.8%。

同年3月，項(xiàng)目推出4號(hào)樓和5號(hào)樓共60套建面約191-301㎡小高層，單價(jià)約36800元/㎡起，目前剩余25套未銷售，去化不足60%。

華府金沙名城在透明房產(chǎn)網(wǎng)上仍有大量房源在售

根據(jù)克而瑞此前公布的報(bào)告，在成都總價(jià)500萬(wàn)+購(gòu)房群體中，僅有17%將學(xué)區(qū)列為首要考量，而產(chǎn)品設(shè)計(jì)（41%）、圈層純粹度（29%）的權(quán)重明顯更高。這一趨勢(shì)清晰表明，高端改善客群的核心訴求已從單一學(xué)區(qū)轉(zhuǎn)向綜合產(chǎn)品力。

華府金沙名城過(guò)去兩年的去化數(shù)據(jù)也對(duì)這一報(bào)告有所體現(xiàn)：項(xiàng)目300-500萬(wàn)總價(jià)段的房源，去化良好；一旦到了700萬(wàn)+，華府金沙名城已顯過(guò)氣。近一個(gè)月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)更是顯示，不算3號(hào)樓的情況下，過(guò)去30天該項(xiàng)目也總共只網(wǎng)簽了6套。

業(yè)內(nèi)人士指出，在缺乏創(chuàng)新戶型、品質(zhì)公區(qū)及物業(yè)服務(wù)的情況下，僅憑“內(nèi)金沙”和“青五學(xué)區(qū)“的光環(huán)，難以打動(dòng)真正追求生活升級(jí)的改善買家。而此次取證的房源總價(jià)更是直接來(lái)到1000萬(wàn)+，銷售壓力將進(jìn)一步加劇。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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