來源：北京晚報微信公眾號

王女士即將搬入海淀區一處新建小區，可在哪兒停車卻讓她感到苦惱：產權車位35萬元一個，只能買不能租。否則，業主的私家車就屬于訪客車，按小時收停車費。為了買這套房，她已經貸款幾百萬元，無力再購買車位。

記者走訪發現，不少小區都存在車位“只售不租”的情況，買不起車位的業主只得自行找地兒停車。許多業主慨嘆——在自家小區停車為何還如此費勁？

只租不售

產權車位售價高

與這處樓盤相鄰小區，產權車位“只售不租”已經實施了好幾年。前年，業主孫女士拿到新房鑰匙，正發愁自己的新能源車沒地方停車充電，開發商主動推薦售價37.9萬元的“充電車位”，她果斷入手。

沒想到，過了一段時間，開發商竟將“充電車位”售價降到了25萬元。更讓業主們驚訝的是，地庫所有車位都能安充電樁。孫女士感覺自己被騙了，便找開發商理論。結果，對方掏出合同，拒絕退款。“車位定價不透明，開發商說多少是多少，對消費者很不公平。”孫女士說，按照開發商的說法，產權車位賣多少錢，是供求關系決定的，這叫“市場調節價”。

然而，面對開發商所說的“市場調節價”，業主并不買賬。亦莊某小區業主也有類似遭遇，業主張先生認為，產權車位應該有更加詳細的計算依據，絕對不能開發商“一口價”，業主連還價的余地都沒有，“不開放租賃停車位，是不是在搞‘饑餓營銷’那一套，逼著我們買高價車位？”

以租代售

人防車位一租20年

亦莊這個小區的車位分為產權車位和人防車位兩種，產權車位每個售價在20萬元以上，人防車位則根據位置不同，“一次性租20年”的金額在8萬元到10萬元不等，而且數量有限，每次就放出幾個車位。

知情人透露，人防車位指的是依人民防空法的要求，在各小區人防空間設置的停車位。按照相關規定，人防車位產權歸國家，不得買賣，但可以租賃，租賃合同有20年最長租賃期的限制。

既然人防車位租賃期最長為20年，開發商為什么不用來短租呢？對此，這個小區物業工作人員表示，不清楚開發商什么時候開放車位短租業務，業主如果有需求，可以嘗試從已經購買車位的業主手里租車位。記者發現，這種說法讓很多業主感到不滿。有業主認為，開發商采用這種方式，實際上就是逼業主長期租賃，有“以租代售”的嫌疑，“這就是變相高價銷售沒有產權的人防車位。”

5月24日晚9時許，通州區臺湖某小區外，業主紛紛將私家車停放在道路上（上圖）。此時，該小區地下一層車庫還有許多空置車位（下圖）。受訪者供圖

面對小區地下車庫售價20萬元左右的產權車位，通州區臺湖某小區的業主們希望早日開放人防車位短租業務。業主王先生告訴記者，從2023年入住至今，小區的人防車位一直沒有投入使用。

早在2020年，這個小區附近區域已劃歸經開區管理。入住新家后，業主們通過多種渠道反映小區車位“只售不租”問題。半年多前，經開區審批局給這個小區人防車位辦理了使用許可。然而，時至今日，開發商仍以“暫不具備開放條件”為由，拒絕租賃人防車位。

“沒購買車位的車，小區地庫進不去。只能每天晚上在小區外邊違章停車，第二天一早趕緊開走。現在，到了晚上，小區周邊的路兩側車輛擠得跟一鍋粥似的，可小區地庫卻是空蕩蕩的。”業主魯先生說，已經有不少居民準備起訴開發商“只售不租”車位的行為。

法院判令車位出租

開發商拒不執行

“我們勝訴后，業主的車可以進小區停車，暫時不用花錢。但是，小區的閑置車位依然沒有開放租賃。”站在朝陽區某小區門口，業主孫曉東告訴記者。

今年35歲的孫曉東是一名律師。此前，他以小區閑置車位“只售不租”為由將開發商告上法庭，案件由朝陽區人民法院審理。去年10月，法院判決：小區開發商應將未售出的產權車位向業主開放租賃，并向業主公開車位的出租、出售及附贈情況……

“之前，開發商堅持車位‘只售不租’，而且售價高達28萬元，不少業主無力購買。”孫曉東說，結果，因為沒有購買車位，業主的車進不了小區。可是，地下車庫80%以上的車位都是空的。令他印象最深的是，有一次，業主車輛被阻攔在小區門外，后面的車排起長隊，導致道路堵塞社會車輛無法通行。

孫曉東說，《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”小區存在大量閑置車位，開發商卻“只售不租”，顯然與“首先滿足業主的需要”相違背。

案件審理過程中，法官詢問了好幾個問題。例如，小區有多少業主想租車位？小區周邊的停車情況怎樣？為此，孫曉東組織了問卷調查、收集居民簽名、拍攝視頻等，向法官表達業主心聲、證明小區周邊確實“無處可停”。法院最終判決支持了孫曉東的訴求。

小區業主簽名表達租停車位的意愿。

然而，業主勝訴已經半年多了，小區車位租賃仍未執行。有業主表示，開發商怕“破例”后出現“不好的影響”——這個樓盤的開發商在北京還有不少項目，一旦開了“口子”，其他小區也要效仿，產權車位賣不出去，資金回籠可能受到影響。

“法院判決已明確不能‘只售’，但似乎對開發商沒有足夠的約束力。”一位小區業主說，雖然現在車輛可以進小區停車，但真怕哪天開發商一“任性”，又把大家攔在門外，“難道我們業主得天天帶著法院判決書上班嗎？”

律師建議：

車位管理應細化

勝訴后，孫曉東把相關經驗了網上，很快就有很多其他小區的業主聯系他。“許多小區都存在類似情況，業主們都很頭疼，希望尋求幫助。”孫曉東說。

既然“只售不租”車位涉嫌違法，為何開發商還敢這樣做？孫曉東表示，因為相關政策存在模糊地帶，比如《民法典》雖然明確車位應當“首先滿足業主的需要”，但缺乏明確具體條款，容易讓個別開發商“鉆空子”。而且起訴開發商要耗費原告大量時間，“我本人即便是專業律師，整理材料也花了半年多時間。”

北京恒略律師事務所律師朱桂穎表示，開發商以“只售不租”名義拒絕提供停車服務，實際上是變相限制了小區內業主通過出租等方式使用車位的權利，業主有權向人民法院提起訴訟，請求法院判令開發商將空置的車位向業主出租。如果車位產權歸全體業主，業主可通過業主大會或者業主委員會參與對車位出租的定價、管理。

朱桂穎建議，在法律層面細化小區車位管理細則，通過政策規范、市場調節與人性化管理，讓社區更加和諧。

車位管理涉及部門多

呼吁健全協商機制

業主發現小區車位“只售不租”，該找誰解決？記者調查發現，目前，本市不少新建小區車位管理涉及多個部門，職責交叉，協調并不容易。

此前，順義區仁和鎮臨河片區內多個新建小區車位售價高、租賃難，不少業主向12345市民服務熱線反映問題，最終都交由屬地處理。

仁和鎮相關負責人介紹，目前屬地已督促開發商盡快完成各地塊人防備案手續，并會同物業推進車位租賃。考慮到小區周邊停車難問題，屬地還主動協調順義交通支隊李橋中隊，實施“柔性執法”，在保障通行安全前提下，允許部分道路兩側夜間臨時停車。同時，正在規劃增設公共停車場。

“這項工作牽涉面很廣。”這位負責人坦言，解決停車難題，單靠哪個部門都難以一攬子解決。例如：增設公共停車場就涉及區規自分局、區不動產登記中心、區住建委棚改辦、區城管委道路科等多個部門。

這位負責人還表示，希望聯合多部門建立“小區車位管理協商機制”。對于業主們面臨的停車難困境，加強部門間合力，做到信息共享、同步推進。同時，回應業主合理訴求，保障其合法權益，“目標就是讓資源用得其所，業主‘車有位、心不累’。”

北京晚報 記者 陳強 孟紫薇