作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳樓市格局再次改寫。

5月28日，深圳發布關于公開征求《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法（修訂征求意見稿）》及《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》意見的通告，對保障性住房管理及規劃建設向公眾征求意見。

主要明確配售型保障性住房的申請條件、配售方式及流程、封閉管理、監督管理、規劃計劃、建設籌集、質量管理、資金保障等。

按照這兩份《征求意見稿》的起草說明，主要目的是貫徹落實國家宏觀層面對保障性住房的部署。

“保障歸保障”全面落地

雖然目前《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法（修訂征求意見稿）》及《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》都處于征求意見階段，但這兩份文件的初擬內容已經明確了深圳未來樓市的格局——

市場上的普通商品房是一條主線，保障性住房是另一條主線。

這意味著深圳樓市的格局迎來更深層次的變化。

首先是深圳的住房結構進一步明確。

深圳在2023年8月發布的《深圳市共有產權住房管理辦法》中明確“不再安排建設安居型商品房和人才住房。已簽訂土地使用權出讓合同的安居型商品房，繼續按照228號令及其相關規定執行。”

就意味著人才房、安居房性質的住房庫存消耗后是全新的配售型保障性住房。

在2023年發布的《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》中，保障性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房等。

而新的《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法（修訂征求意見稿）》保障性住房調整為“公共租賃住房、保障性租賃住房、配售型保障性住房等”。

所以，深圳的住房結構也由“普通商品房+人才房+安居房+共有產權房”將變成“普通商品房+配售型保障性住房”。

其次是保障性住房的供應變化。

根據官方公告，《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法（修訂征求意見稿）》是對《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》（深圳市人民政府令第355號）的修訂，涉及的是保障性住房的建設及供應。

其中的內容有很大的變動——

舊辦法：全市住房發展規劃和年度實施計劃，明確保障性住房規劃目標和年度任務

新（征求意見稿）：增加每五年組織編制全市住房發展規劃，與全市國民經濟和社會發展規劃同步編制

舊辦法：用地供應要求在保障用地結構均衡的前提下，逐步提高居住和公共設施用地規模和比例，并且居住用地供應量原則上不低于建設用地供應總量的30%，提高居住用地中保障性租賃住房用地供應比例，租賃住房用地計劃單列且原則上占居住用地供應總量比例不低于10%，優先安排、應保盡保

新（征求意見稿）：對保障性住房供應比例不再要求，僅要求保障居住和公共設施用地供應

舊辦法：新供應建設用地用于建設保障性住房的，以建設公共租賃住房和保障性租賃住房為主。新供應商品住房用地應當配建一定比例的保障性住房。

新（征求意見稿）：不再提及

舊辦法：舊住宅區城市更新改造項目優先用于保障性住房建設。

新（征求意見稿）：不再提及

舊辦法：保障性住房用地供應主要來源于產權歸政府的用地、投資建設的共有產權住房用地、機關事業單位利用自有用地、符合條件的未完善征（轉）地補償手續的空地等劃撥及出讓。

新（征求意見稿）：用地來源更多。新供應居住用地、新供應非居住用地、協議出讓或者劃撥方式依法取得使用權的自有用地、符合條件的未完善征（轉）地補償手續空地、歷史遺留未完善出讓手續用地、城中村、舊住宅區、舊工業區、舊商業區等存量房屋拆除建設的用地、國家、廣東省相關政策規定的其他用地。

舊辦法：公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權房未約束供應方式。

新（征求意見稿）：公共租賃住房以劃撥方式供應，原則上獨立占地；保障性租賃住房通過劃撥、協議出讓、招拍掛方式供應；配售型保障性住房用地應當以劃撥方式供應，原則上獨立占地。

舊辦法：住宅、公寓、宿舍及經過品質改造的城中村住房，符合條件可以籌集為保障性租賃住房或者公共租賃住房。

新（征求意見稿）：對收儲的房源進行用途分類。公共租賃住房可以通過購買、租賃或者改造既有住宅、公寓、宿舍等方式籌集；保障性租賃住房可以通過改建既有非居住房屋，購買、租賃或者改造既有居住房屋等方式籌集；配售型保障性住房可以通過收購新建商品住房等方式籌集。

舊辦法：公共租賃住房戶型建筑面積以60平以下為主；新增建設籌集的保障性租賃住房戶型建筑面積以70平以下的小戶型為主，小戶型套（間）數量占比原則上不低于80%，單套建筑面積較大的戶型可以按間為單位出租；共有產權住房戶型建筑面積以90平以下為主。

新（征求意見稿）：堅持以保基本為主，以小戶型為主，合理確定保障性住房建設標準，構建“一張床、一間房、一套房”的多層次住房保障體系。

舊辦法：新建保障性住房項目要求按照完整居住社區建設標準完善周邊基本公共服務、便民商業服務、市政基礎等設施。

新（征求意見稿）：不再提及

舊辦法：對質量監管僅約束保障性住房項目竣工驗收前，開發建設單位應當向主管部門申請核查

新（征求意見稿）：強化保交樓，嚴控房子質量，施工前、竣工后、裝修前、裝修后都進行檢查、核查，嚴格項目按要求建設。

舊辦法：對資金的配置及來源是支持各類企業、金融機構、社會組織等參與保障性住房的投融資、建設籌集、運營管理等工作，支持具備條件的保障性租賃住房項目發行不動產投資信托基金（REITs）及資產支持證券（類REITs）

新（征求意見稿）：強化資金配置，保證開發融資順利。支持政策性開發性銀行向保障性住房項目發放優惠貸款，降低項目融資成本。鼓勵銀行機構按照市場化、法治化原則，為保障性住房項目提供金融支持。同時資金監管也強化，配售型保障性住房建設項目資金實行獨立封閉運作，不得與其他項目資金混合使用。

所以相比舊辦法，征求意見稿對保障性住房的供應更靈活，更市場化，質量及資金的監管也更嚴格。

而新舊對比，從保障性住房的供應方式也可以看出，未來公共租賃住房或者配售型保障性住房要求獨立占地，那么與普通商品房“混住”的情況就會降低，普通商品房的居住品質和居住氛圍更有優勢。

過去市場上認為，市場價5-7折的人才房、安居房的供應對普通商品住房形成了擠壓效應，在新的征求意見辦法下，普通商品住房受到配售型保障性住房的影響也就進一步減小。

約束升級

事實上，在《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》通知之前，市場上已經流傳出小作文。

大意是深圳可能會對安居房這樣的產品放寬購買資格限制，轉變成普通商品房的銷售模式，面向所有購房者。

如今保障性住房管理辦法在征求意見的階段，也側面證明了小作文的虛實。

并且無論是銷售、申請期限還是流轉都更為嚴格。

首先過去無論是人才房、安居房還是共有產權房，都可采取期房銷售的模式，新的征求意見辦法則要求“現房銷售”。

這就會導致接下來的配售型保障性住房的銷售供應會放緩，也進一步響應如今全國推行“現房銷售”試點的趨勢。

其次申請資格審核限制。

從《征求意見稿》來看，依舊對申請條件進行了嚴格的約束——

家庭雙方均深戶+5年社保/人才3年；三年以內未在本市轉讓過或者因離婚分割過自有住房；在深圳未領取過高層次人才購房補貼，在全國未購買過政策性住房。

同時配售型保障性住房的資格申請有效期為兩年，放棄選房累計兩次則三年以內不得再次提交配售型保障性住房資格申請。

相比共有產權房“放棄選房累計三次”“未在規定時間內簽訂合同累計兩次”三年以內不得再次申請共有產權住房的約束更嚴格。

這樣可以讓大家在申請住房的過程中，選房更謹慎，避免浪費資源，影響后續的購房群體。

三是剝離更多的金融屬性。

配售型保障性住房不僅在不動產登記會記載“根據配售型保障性住房相關規定實施封閉管理，不得上市交易”，還通過不得出租、擅自轉讓、擅自抵押、改變住房居住功能以及封閉流轉、回購折舊的方式完全剝離金融屬性。

過去人才房以及安居房受到市場追捧主要原因是定價基本為市場價格的5-7折，即使在后續的處理辦法落地后，仍然具備一定的金融屬性。

2024年12月《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法》落地，確定了存量安居型商品房未滿10年不能取得完全產權，若滿10年則可通過補繳價款取得完全產權，而“補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內裝飾裝修價格。”

即使對取得完全產權約束了10年轉讓條件，但依舊具備一定的金融屬性。

若不取得完全產權，僅回購，則未滿10年按照原價回購，超過10年的則按照“原購房價*[1－1.4%*（購房協議簽訂之日至申請收購之日的年限－10年）]”計算。

而《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》明確封閉流轉，3年后才可轉讓符合條件的對象。

但觸發1年流轉無人購買的期限，回購就會采取1%的系數折舊——

回購價格=原購買價格×（1-年折舊系數×建筑物已使用年限），年折舊系數取1%。

對比之下，新的征求意見辦法，配售型保障性住房相比過去的安居房、人才房回購折價更明顯，也幾乎無法原價回購。

所以，配售型保障性住房未來是徹底的居住房。

這也就決定了配售型保障性住房的定價會以“保本微利”為原則。

雖然《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》針對配售型保障性住房項目配售價格沒有明確多少。

但從“按照覆蓋項目劃撥土地成本、建安成本、適度合理利潤以及相關稅費等原則，適當考慮經濟社會發展狀況、住房供需關系、工薪群體支付能力等因素綜合確定。”就意味著已經放棄與市場普通商品房掛鉤的定價原則。

相對人才房、安居房以及共有產權住房的價格，或許會更低。

PS：如果覺得這些市場最新的信息對你有價值，歡迎關注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動態。

作者觀點，不代表格隆匯立場