2025年真正靠譜的買房思路是什么?
一句話:先選對板塊,再去看品質。
近期我們反復提到一個邏輯:地段決定下限,品質決定上限,預期決定風險和漲幅。
尤其是在高總價的園區,選對板塊比死磕幾萬塊的折扣更重要。
但隨著蘇州新房限價的放開,如今園區的板塊價值梯隊變得很模糊。有些地方被莫名高估,有些地方被嚴重低估~
其中斜塘的價值,毫無疑問是園區最被低估的一個。
01
雙湖腹地!園區“資源咖”!
房價站穩頭部梯隊
斜塘=蘇州千萬以內閉眼選
首先要強調一個事實:奧體是奧體,斜塘是斜塘。
斜塘的含金量,已經不再需要蹭“奧體南”的熱度。畢竟有些奧體的次新,都已經干不過斜塘的新房了。更何況從規劃、占位和資源上來看,斜塘本身就是高價值板塊。
①從園區房價、地價梯隊來看,斜塘屬于園區毫無爭議的“第二梯隊”。
房價,是業主的身價,也是開發商在競拍時舉牌力爭的土地價值。房價梯度本質是資源配置的暴力排序,早已暗喻了各大板塊在牌桌上的座次。從目前新房備案價的情況來看,園區目前房價梯隊如下——
第一梯隊:
雙湖、湖東
核心(
6w-10w
第二梯隊:
奧體、斜塘、月亮灣
4w-5w
第三梯隊:
婁葑、勝浦、唯亭
4w
以內)
斜塘板塊,不僅承包了近幾年整個園區的樓市購買力、熱度,更撐起了從3w到4w、5w的房價三連跳。這是買房人真金白銀的投票,也是各家開發商幾十億的資金重倉,目前斜塘的地價也已經是園區的第二梯隊了,部分地塊已經和月亮灣地價齊平。
②從地理位置上來看,斜塘是雙湖交接的腹地。
打開地圖你會發現,整個斜塘街道和金雞湖街道緊緊咬合在一起,尤其是斜塘板塊,直接嵌入了金雞湖街道的一角。這樣的區位分布,讓斜塘和園區“心臟”的關系非常微妙。
斜塘和金雞湖板塊
↓你中有我,我中有你↓
一句話總結:給你體面的當下,也給你極具想象力的未來——
從位置上來看:斜塘位于兩核中央,雙湖以東。
斜塘位于金雞湖、獨墅湖的雙湖東側,同時斜塘也位于中新合作區和科教創新區兩大核心的中間,幾乎是共享園區第一線的配套、交通、商業、景觀等多重資源。
從格局上來看:在園區的宏大藍圖下,斜塘被
4
個中心”緊密包裹
湖東商業中心+高貿產業中心+獨墅湖科創中心+園區東產業中心,這將為斜塘板塊創造源源不斷的購買力、流通率、置換率。這意味著,就算買在這里不會原地起飛,但至少能讓你的資產長期擁有存在感和安全邊際,同頻園區發展的紅利、樓市行情的紅利~
③從資源傾斜度來看,斜塘是園區“嫡系”待遇。
斜塘是園區“退二進三”重點打造的板塊,官方早早就在2020年對于這一塊區域進行了規劃調整,規劃了8宗住宅地塊,3宗學校和1宗商業,同時又土地征收6宗地塊作為住宅用地。
“退二進三”對斜塘而言,無異于脫胎換骨般的重塑。一方面向南擴大了整個斜塘板塊的戰略邊際。另一方面意味著板塊界面、產業、配套的升級煥新。無異于甩出了一張明牌:要把這里打造成園區副核心。
很簡單,看園區對一個區域的重視程度,首先看資源傾斜度。斜塘所有規劃和配套都享受100%的園區速度。
迄今板塊內已經陸續集中了7個新盤,在樓盤的綜合品質(帶鋁板、帶會所、全精裝、大面積)和價格上(破4w、破5w),斜塘已經完全超越了一河之隔的奧體板塊。
不管你承不承認,斜塘目前就是園區第二核。在這個跌比漲容易的年代,“園區斜塘”四個字,絕對是一張能夠托底的“安全牌”。
正確的板塊,如同還能有“價差優勢+產品力加持”,那更將是一次天胡開局。當下恰好在斜塘就有一個這樣的選擇——珺華賦。
在遍地700w起步的園區,在均價普遍4w-5w的斜塘,珺華賦均單價僅3字頭。它不僅是斜塘的“底”,也是園區核心的“底”。
當下園區,僅有ta同時符合“好板塊、好價格、好品質” 。
好板塊:
占據園區第二核,下限極高
好品質:
蘇州第一個“賦系”,按照5w的品質卷
好價格:
總價
520w
起,均單價僅
3.75
萬
/㎡,自帶價差優勢
項目正在火爆
熱銷,好樓層房源機會不多
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3字頭價格、5字頭品質
純高端“賦”系,含金量極高
大批實景已兌現,還在繼續卷~
很多人不僅低估了斜塘,也低估了珺華賦的產品力。
不要被它極具誘惑力的價格誤導了,它的產品可以說是照著5w梯隊來做的~
①保利置業“賦”系!和6w+的甲第一樣,都是高端品系~
它的基因,來自保利置業的高端產品系:賦系。
自2023年開始,保利置業就發布了旗下五大高端產品線:甲第系、譽系、賦系、印系、壹號系。換言之,這個項目和蘇州6w+的紫金·翡麗甲第一樣,都是保利置業旗下的高端產品線,雖然不是同系,但卻是實打實的高端盤。
重點是,蘇州是保利置業“賦”系的起點,這也意味著珺華賦將是這條高端產品線的“全國樣板”。
具體有多牛?一句話形容:以板塊TOP品質+TOP價格,賣出TOP1銷量。
可以參考下已經入市2年且實景兌現的昆山尚云賦——
首先是超強溢價。昆山尚云賦作為一個高低配的樓盤,新房備案價格比周邊低密盤貴約7000/㎡,牢牢掌握定價權。重點是,在“貴”的前提下,還能做到“火”。整個昆山城東,尚云賦是熱度銷量TOP1,自2023年開盤入市以來月月皆爆火...
昆山尚云賦實景
其次是超強品質。這個項目的品質可以說是整個昆山市場數一數二的標桿:超大面積全鋁板立面、6000㎡示范區、豪華會所和架空層...是很多蘇州地產同行參觀學習必打卡的樓盤。
昆山尚云賦實景
②保利珺華賦!審美、材質、功能全維度“卷”,再一次領先蘇州樓市!
蘇州保利珺華賦,雖然價格在整個斜塘極具優勢,但也同樣延續了賦系的“超級品質+超級熱度”。
尤其是在產品力這個維度,珺華賦完全可以以一個5w+的產品來審視。
項目早在去年面市,就提前公開了會所、架空層、實體樣板間、園林等實景,后續又啟動"兌現2.0"——煥新約158㎡樣板間、新增約222㎡樣板間,同步公開地下車庫實景,接下來在6月份將呈現整棟樓外立面,所見即所得……
當別人還在追趕PPT承諾,珺華賦早已進入"自己卷自己"的模式:一步一步公開全維實景,每一步都超乎預期,每一個維度的產品力相輔相成,引領改善人居。
如果光看配置和定妝照,很難相信這是一個3字頭盤可以做出來的品質~
實景圖
※奢石琳瑯!近800㎡會所!功能強大,對標奢侈星級酒店…
保利珺華賦的大門尺度,不輸給蘇州5w+豪宅。
標志性的約33米閃電黑大理石+潺水迎賓照壁,全冠移植價值約6位數的名貴黑松、羽毛楓...細節之處,還精選了范思哲黑奢石、白雪公主透光云石、紫山石等奢石...處處拿捏高級感~
實景圖
無會所,不豪宅。保利珺華賦不僅標配會所,更在“會所”這個維度上做到了升級。
項目自帶約800㎡的6大主題雅奢會所,包含書咖、私宴、健身、瑜伽、品茗、會客等功能,規格非常高,幾乎全參照星級酒店的配置來做的,目前已經提前運營。
實景圖
不止如此,其它公區配套也相當的重奢。
5大主題12個架空層空間,涵蓋社交會客、讀書漫想、品茗辦公等功能,覆蓋全齡需求,從幼童到老人,所有人生章節皆可在此同頻共振。
實景圖
可以看出,保利置業是奔著園區第一梯隊的水準來打造珺華賦,每處實景的兌現,也拿出了橫掃園區的卷王級水準~
※板塊新顏王!園區罕見五面鋁板立面,鋁板含量max...
市面上傳統鋁板豪宅,最多只能做到南北立面鋁板,局部還是避免不了真石漆或一體板等材質。
但保利珺華賦獨創了「五面三色」鋁板,把建筑東西南北+頂部5個面全部裹上靚麗的鋁板外衣,造價是傳統真石漆立面的近10倍,這樣的手筆在整個園區都罕見。
整個造型還運用了非遺竹刻元素,呈現出原有標簽感的“畫框感”外立面,讓建筑整體顯得挺拔、有層次。再疊加寬幅玻面+鎏金畫框,摩登而通透。
效果圖
※起步面積約152㎡,蘇州樓市核心區內,少有的小面積+低密社區
整個項目打造了11棟7至17層的洋房及小高層住宅,容積率僅約1.8,起步面積約152㎡,拒絕盲目做大,用空間哲學重新定義改善標準——
每一款戶型都做到
雙玄關+獨立八百庫空間,功能自由設定,歸家動作尊崇感拉滿;
約270°環幕飄窗
(僅邊戶)
+雙陽臺組合,讓陽光在客廳開演唱會;
LDKB一體化巨廳,將客廳、餐廳、廚房、陽臺四大生活劇場無縫銜接。
建面約152㎡戶型,約5.7米面寬的方正客餐廳,超出常規戶型約1.2米活動半徑,搭配約270°轉角+8.1米景觀雙陽臺,讓陽光與清風成為日常。
主臥面寬達到驚人的約4.1米,幾乎超越園區所有200㎡以下戶型,更以雙衣帽間配置(女王專屬+紳士私屬)實現真正的套房級享受。
很多200㎡以上都買不來的設計,都能在這里超配實現。
以及建面約192㎡戶型,擁有一個客廳開間約6.3米、面積近70㎡的超大LDKB空間。
U型中西雙廚+餐廳開間超5米,交標自帶西廚和島臺,且西廚背景墻、島臺通體滿鋪巖板。
朝南雙套房,其中主臥開間達到約4.2米,大小相當于一套小戶型的客廳,帶有豪華雙開門、步入式衣帽間空間和豪華五段式主衛。
次套臥同樣做套房設計,配置獨立衛生間,提升老人或客人的居住體驗。
※全維高定+重奢!全系勞芬、當代、斯麥格、博洛尼!同段位內的TOP水準…
室內精裝方面,珺華賦瑧選清一色的國際奢牌,很多千萬級別豪宅才有的頂格配置,在珺華賦約152㎡的起步面積就能擁有同款。
全系百年瑞士名牌勞芬衛浴、號稱龍頭屆勞斯萊斯的當代潔具、博洛尼定制全屋柜體、歐洲貴族品牌斯麥格廚電等。
不僅大牌齊聚,精裝顏值和細節也一騎絕塵。
全系產品采用簡一90cm×180cm大板地磚,入戶玄關柜的皮革柜門、金屬壁龕,客廳電視背景墻、廚房灶臺背景和主衛局部墻面都使用巖板立面,還配備了鞋柜精靈、軌道插座,以及衛浴美妝冰箱...
關鍵,標配即高配,全系戶型都幾乎采用同一個標準、同一品牌。
效果圖
從優質地段,到板塊發展,再到對標園區5w+的品質標準,保利珺華賦每個維度都經得起對比和挑剔。
在“地段決定下限,品質決定上限”的邏輯之上,珺華賦就是園區高下限、高上限的“雙高盤”,重點是,總價門檻僅約520w+。
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