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長寧是浦西現代化建設最早的區。

早在2008年，長寧就完成了虹橋經開區、古北西郊、中山公園、蘇州河沿岸等重點區域的建設。

是上海第一輪城市開發中的“明星”。

后來世博會帶動上海第二輪城市開發。

北外灘、徐匯濱江、前灘等板塊迅速崛起，吸引了大量的關注和資源投入。

而老大哥長寧已經沒有故事可講。

近十年既無新建的CBD炒作預期，又無新建的商品房拔高房價。

長寧樓市存在感越來越弱。

不過在2025年，這個沉寂多年的“上只角”或許要爆發了。

天山路173套新房即將入市

大部分人對長寧的印象是：洋氣、低調、神秘。

這里梧桐區多、外國人多、老錢多、新房供應少。

2020-2025這六年期間，長寧區的宅地出讓數量是全上海16區中最少的。

而不靠賣地開發，長寧依然能做到2023年GDP增速全市第一，人均GDP全市第二。

可見底子有多厚，經濟實力有多強。

沒有多余地塊開發，新房供應自然就少。

2015-2024年這十年，整個長寧區新房供應僅1152套，尤其是天山板塊已經斷供10年。

天山周邊的仙霞、北新涇等地緣改善居民，早已十分饑渴。

細數近10年長寧出讓的4塊宅地，三塊都在中外環間，只有一個在中環以內，就是去年底出讓，今年6月開盤入市的越秀招商·和樾長寧。

這是長寧內中環斷供十年的“甘霖”，也是天山路兩旁最后一塊地。

錯過就只能買二手。

從無與倫比的稀缺性來看，這173套新房完全可以躺贏。

但在“好房子”不斷涌現的當下，越秀招商還是拿出了誠意。

在“口袋公園+超級配套+高奢住宅”構成的超級國際社區基礎上，精心打造了濱河國際藝術社區的新一代豪宅，并且推出了市中心多年未見的三陽臺戶型設計。

位置上，項目緊鄰蘇州河，距2號線北新涇站300米、威寧路站800米，沿線都是高端住宅小區，周邊上一個入市的新房是目前長寧中環最貴的西郊紫薇花園。

這個項目可以說是天生紅盤命，從拿地的時候就備受關注。

當時越秀&招商聯合體溢價24.54%拿下此地，折合樓板價8.85萬/平，裝修標準4千/平，新房預計開盤均價約14萬+/平，總價1500萬起。

長寧由于開發太早，區域內商品房大多是2005年前后建造的，平均樓齡接近20年。

其中，1500-2000萬中產價位段斷代最嚴重。

這次和樾長寧的入市，或將填補這一市場空白。

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中山公園板塊絕世好地來襲

除了即將入市的新房外，長寧區又騰挪出新地塊用于開發商品房。

近日，長寧區規土局官網公示最新消息，長寧中山公園板塊上新宅地。

在華陽社區兩個地塊的調整方案中，新增了兩宗超7萬方的住宅用地。

這兩塊地東至長寧支路，南至規劃白玉路橋兩側，西至萬航渡路，北至江蘇路橋。地處內環內中山公園商圈。

商業上有龍之夢+來福士。

交通上，地鐵11/13號線隆德路站步行10分鐘可達。

生態上，西北面正對蘇州河-華政段景觀，一江一河的能級也有了。

教育方面，長寧最好的江蘇路五小和市三女中都在門口。

毫不夸張地說，這塊地是近十年來，長寧出讓宅地中位置最好的一塊。

“王炸級”宅地出世，讓人們對供應稀缺的長寧區又多了一份期待。

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夯實的次新房價格

天山路商圈的新房剛剛亮相，中山公園商圈的地塊又重磅登場。

上海最佛系的中心城區，開始發力了？

其實長寧區新房斷供的這些年，二手次新的價格也是十分堅挺的。

次新房標桿寶華西郊紫薇花園最新成交的一套大戶型，還能賣到15.9萬/平。

這個價格已經超過了徐匯濱江（比如尚海灣豪庭1期）和老靜安（泰府名?。┩g小區的最新成交價格。

對比2021年房價最高點，紫薇花園的大戶型沖到了16.5萬/平，這個跌幅僅有3%。

除次新房外，長寧中環第二貴的二手小區，仁恒河濱花園，相較于其他區域同齡小區來看跌幅也不算大。

現在3房、4房的價格和2020年的成交價相差無幾。

在上海大盤跌超30%的背景下，長寧二手價格能抗住無外乎三個原因：

第一是長寧區在上一波房地產牛市中沒怎么漲，所以這一輪跌的也不多。

炒作房價的兩大武器是規劃和學區，長寧都不具備。

沒有空地和空間去炒規劃預期，全區又實行劃片搖號 ，去學區化。

富人區古北各方面完勝聯洋，房價卻不如聯洋，很大原因就是古北學區不行。

長寧房價低不代表長寧差，更多的可能是長寧房價水分小，穩打穩扎。

第二是稀缺性，無論新房還是次新房都十分稀缺。

數據統計，全上海鏈家 網顯示的掛牌超11萬套，而長寧10年內次新房掛牌不足30套，嚴重供不應求。

稀缺性再次夯實價格。對買家來說，根本沒什么可選擇的余地。

反觀普陀的中遠兩灣城，光是一個小區的掛牌就有142套，完全的買家市場，殺價非常嚴重。

第三是長寧區的購買力十分強盛。

上海有錢人最多的區，一定少不了長寧。

無論是涉外資源密集度，還是高凈值人群規模與全球化程度，長寧都顯著高于徐匯和楊浦。

作為最早的涉外居住區，長寧的實力和腔調還是有的。

有錢人多，購買力強盛，就能支撐起更高的房價。

這次和樾長寧要賣14w，有人說太貴，但在長寧天山不愁賣。

另外這個價格不僅能給全市新房抬轎子。

還能給板塊周邊二手房抬轎子。

與和樾長寧相隔一條高架的馥邦苑，現在成交價7.6w。

和樾長寧對面的河風麗景也是6-7w的成交價。

用新房價格拉二手房價，這是開發商、zf、老百姓，三贏的局面。

還是那句話，未來新房負責豪宅品質，二手負責性價比，這會是大趨勢。

如果你想在長寧買房，我們也有一些建議：

長寧老破大優先避開、老破小到筍盤價可以入、新房可以搏一搏。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

我是觀觀，每天都在研究一線市場的數據和房源。我發現最近的市場表現挺一般的，相比三四月份開始有量價雙跌的趨勢。

很多人的買房計劃延遲了，但很多房東卻開始猶豫了。現在到底還要不要買房？什么時候賣房比較好？怎么賣？

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