現在地產行業變了，不再是以前猛沖規模的時候了。新城控股這“住宅開發+商業運營”的雙輪驅動模式，正經歷從鋪攤子到練內功的轉變。

站在2025年這個時間節點，小伙伴們對它未來五年的看法挺分化，我從幾個關鍵邏輯展開說說。

先看住開業務怎么止血，再看吾悅廣場能不能撐起利潤，最后也得想想極端情況咋應對。

01

住開業務：200億存貨的止血戰新城住開能不能在三年內不拖后腿？

核心就看存量風險怎么清。

按現在的節奏，到2026年住宅存貨能壓縮到200億，比2023年高峰期少了80%還多。

這不是光靠喊口號，你看他們這兩年聚焦長三角、珠三角核心城市，把非核心資產賣了300多億，錢收回來不少。

成本控制也見了成效。

前兩年融資成本8.5%，現在降到6.2%，單項目毛利率從負數慢慢爬到5%~8%。200億存貨分三年賣，就算不賺大錢，cover住成本和開支問題不大。

關鍵是管理層變了，現在拿地要求IRR超過12%，三四線非核心區基本不碰，這就從根兒上避免了再踩坑。

02

吾悅廣場：收租能撐起多大估值？

現在吾悅開了150多個，單個一年收租1.2億左右，出租率常年95%以上。

按租金一半算凈利潤，2025年大概能貢獻30 - 40億利潤。

往后五年咋漲？

一是每年新開20個場子，成熟項目（開業三年以上）占比能從60%提到80%，單個租金可能漲到1.5億；二是核心商圈場子每年租金能漲5%~8%；三是輕資產模式鋪開，管理費收入能占利潤兩成。算下來，2028年左右吾悅年利潤可能到25~50億。

這時候估值邏輯就變了。

以前當房企看，現在得拿商業運營的尺子量。

小伙伴們看香港那些商業公司，PE普遍15~20倍，新城現在才8倍。

我們假設2028年總利潤50億（吾悅40億+住開10億），按15倍PE算，市值能到750億，比現在翻倍沒問題。

這不是瞎吹，當吾悅利潤占比超過一半，市場遲早會認這個“消費基礎設施”的邏輯。

極端情況：大蕭條來了咋整？

萬一經濟真掉鏈子，住開那200億存貨就算按30%減值，分三年攤下來每年影響20億，住開本身也沒新增投入了，壓力不算致命。

吾悅呢？

2020年疫情最狠的時候租金降了15%，要是大蕭條降20%，年利潤會縮到25~30億，但公司整體還能保持微利。關鍵是新城現在凈負債率45%，現金短債比1.2，吾悅每年能產生100億現金流，還債夠用。

極端情況下股價可能在10塊錢晃悠，但不會再出現2022年那種流動性危機了，底子還算扎實。

最后說說：10塊和40塊的邊界在哪？

新城未來五年，說白了就是住開甩包袱和商業兌現價值的過程。

往下看，住開存貨清得差不多，商業現金流穩定，10塊錢是底線；往上看，吾悅利潤釋放加上可能的資產重估，40塊也不是沒可能。

理解新城的關鍵，是別老拿“房企”標簽套它：住開只要不拖后腿就行，商業才是核心。

在行業轉型期，能在住宅坑里站穩，又在商業里做出名堂的公司，遲早會被重新定價。

可能有小伙伴們覺得40塊是樂觀，但先守住10塊的安全墊，剩下的就看周期給不給機會了，投資不就這么回事嘛，先想清楚最壞結果，再看有沒有超額收益的可能。