北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我是山東戶口，在北京工作，2020年在淄博買了一套房，85萬中貸款15萬，現(xiàn)在基本上是把這15萬給跌沒了。我從買房后一直在北京租房，西四環(huán)青塔的老破小，我發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，就是青塔的老房自從我開始租到現(xiàn)在的價格幾乎沒有變化。

全北京都說漲的時候海淀的漲了好幾萬，這里一點不漲，這兩年來都說跌，說是有的朝陽的都跌回十年前了，青塔的老房也不跌。所以我覺得這雖然不賺錢但也算穩(wěn)妥保值吧，有換過來的想法。也就是索性把淄博的賣掉，然后加上我這幾年的存款和女友的錢能湊到200多萬，230萬左右，當首付在這里買一套兩居室不到300萬的。您覺得這方案可行嗎？

A：

1、房子是用來住的，淄博買了房既然住不上，在青塔卻又租房，那就換過來唄。不過您這貸款比例有點少似的。淄博的為了15萬就用掉了首貸資格，有點兒浪費了。然后現(xiàn)在是買不到300萬的房，首付就有230萬，貸款占比20%左右也不多。當然這看自己的具體情況吧，不用非得追求高杠桿。

2、青塔如果是300萬之內的兩居，租金能到多少？以青塔東里為例，估計是60平左右，坪效7/80，月租接近5000吧？那租售比就是600多點兒，還行，屬于性價比正常或偏高的，如果280萬的能租5000左右就肯定算高的了。

3、青塔的老房價格沒變化我倒沒注意，不過這種情況也不少呢，城六區(qū)以豐臺南部的最為普遍，大盤漲的時候還沒輪到就行情過去了，跌的時候自然也就沒什么道理跟風。另外一點是大概率房租也沒有太大變化，所以沒影響房價。

這種情況倒不能說是多保值，只能說是波動小，占不到便宜也不吃虧，老房本來就有這種特征。反正該換就換吧，只要期望值不太高就挺合適的。

4、其他的沒什么建議，看房的時候算算租售比吧，在沒硬傷和瑕疵的情況下，數(shù)值越低的越合適。

僅供參考。

二

Q:

請問，我北京人，孩子四歲，現(xiàn)在住門頭溝麗景長安的大平層，看了您的點評了，感覺說的對，這些年的保值是不太好，只是住的舒適宜居。所以我現(xiàn)在也有想法，主要是孩子母親想換到海淀學區(qū)房。但看了幾個學區(qū)的房子后有些疑慮，主要是資金問題，其次是初中通道問題。

我現(xiàn)在這套房價值700萬吧，但有接近300萬貸款，賣完后剩400萬不到，加上積蓄的話500萬左右，假如還貸款300萬能買800萬的房。但如果是買在中三學區(qū)的話只能是很小的兩居70平，感覺太憋屈了，畢竟我們現(xiàn)在的平層180多平呢。

再有就是小升初通道問題，中介說不保證能直升好初中，那我們作為普通百姓買學區(qū)房就感覺意義不大了。所以想問問您的看法，針對我們這種情況有沒有更好的建議？另外也看了人大附的學區(qū)遠大城，雖然房價低一些但也改善不大，而且都說這人大附學區(qū)是掛名的，并不能直升。

A：

1、那要不就換石景山的唄，京源或景山遠洋的學區(qū)都很好的，放到海淀也是中上。而且從房子角度說沒什么溢價，居住的性價比要比海淀高的多。

2、比如衙門口橋的融景城，京源學區(qū)能直升，房齡也挺新的。現(xiàn)在單價6萬左右吧，800萬能買標準三居室，140平，雖然趕不上門頭溝的也差不太多了。

石景山的之所以沒什么學區(qū)溢價，主要是倆原因。一是高峰期這些年學位緊張，所以對落戶時間要求的長，和景遠都是六年落戶期才能順位靠前呢，也就是要求高。二是因為石景山雖然人均資源不錯，但畢竟全區(qū)的人數(shù)少，所以很難出現(xiàn)頂級高中，那學區(qū)溢價自然就低唄。但如果不是目標六小強級別的，那在石景山算性價比高的。

3、其他我沒什么建議了，海淀就是這種情況，誰也沒轍。資金問題只能自己考量，小升初的問題也只能咨詢教委。

僅供參考。

三

Q:

請問，我目前在大廠有兩套房，一套孔雀城函香園南北通透經(jīng)典兩居75平，一套孔雀城逸景園悅瀾苑52平。兩套房都是為了投資買的，一直未入住，目前本金已經(jīng)損失，尚有貸款110萬，壓力很大，能否給點建議。

我也想出租，但不裝修的話根本租不出去，幾百都沒人租。而裝修的話至少好幾萬，我實在沒能力裝了，也覺得不劃算。還是希望您能提供些建議。

A：

1、我對環(huán)京可真不熟，大廠好幾年沒去過了，不敢多說。

2、剛上網(wǎng)搜了一下，這倆小區(qū)好像在大廠的地段兒也不是太強吧，能算成熟板塊嗎？我看逸景園的這套房價值30萬吧，6000一平。假定簡單裝修，每月租金能到800塊錢嗎？如果能到那就說明房價中沒什么泡沫了，等著樓市回暖吧。

函香園這套是價值40萬吧？簡單裝修后的租金能到1000嗎？如果是能到，或在這租金附近的話也還可以，也是等著唄。

3、但您既然是本金已經(jīng)損失，那至少跌幅達到30%以上吧？就算樓市回暖，想漲回這么多也很難的。因為比如100萬跌30%是30萬，可70萬要想漲到100萬就是漲幅接近50%了。

而且北京是沒道理比環(huán)京走勢弱的，那如果環(huán)京非核心地段的漲幅都接近50%，北京漲幅就得更高。可北京現(xiàn)在房價已經(jīng)是6萬多均價了，核心區(qū)10萬+，我反正不相信短期能漲一半以上。

4、所以我建議還是看自己的資金情況吧，如果還貸壓力大那就索性割肉。要不然還得延續(xù)不少年呢，五年八年都未必夠，而且也未必能回本兒。

僅供參考。

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