上海賣房，這些事情還是先搞搞清楚吧。

　　畢竟已經(jīng)算是中介們公認(rèn)的潛規(guī)則了。

　　房源維護(hù)很重要

　　1、LJ系統(tǒng)不是掛了就完事

　　LJ作為流量渠道最大的平臺，一般房東賣房肯定是都要在上面掛牌的。

　　但是，這不代表房東把房子掛到了平臺上，就享受平等的流量待遇。

　　平臺內(nèi)部是有一個(gè)打分機(jī)制的，每套房都會強(qiáng)制打分。

　　這個(gè)分?jǐn)?shù)是根據(jù)價(jià)格、熱度、維護(hù)情況、賣家意愿和房子屬性等多方面因素綜合得出的。

　　A級和10分是最高的，中介也更愿意推分?jǐn)?shù)高的，畢竟更容易成交賺錢。

　　但分?jǐn)?shù)不是一錘子買賣，會實(shí)時(shí)變動，只要源源不斷有分?jǐn)?shù)更高的房子進(jìn)來，你的房子排名就會不斷下降。

　　甚至掉到下一檔，也就意味著你的房子可能從系統(tǒng)認(rèn)為的好賣變成了一般或者不好賣。

　　賣房別怕麻煩，你定要做好維護(hù)工作。

　　2、“好贊好房”不是起死回生藥

　　如果你問我好贊好房是不是必須要的。

　　我會說，看情況。

　　如果你預(yù)算充足，想快速賣房，作為一個(gè)流量補(bǔ)充是可以的。

　　因?yàn)橘I了以后，房子分?jǐn)?shù)會提升，在平臺的曝光量會變大。

　　但是誰要和你說這個(gè)東西買了就一定快速成交那是扯淡。

　　中介之所以喜歡推，因?yàn)檫@是付費(fèi)項(xiàng)目。

　　而且愿意簽的房東肯定是賣房意愿強(qiáng)，也許更容易談價(jià)。

　　不想花這個(gè)錢的，又不怕麻煩的，可以去做好贊好房。

　　這個(gè)就是LJ系統(tǒng)內(nèi)評分達(dá)到一定分?jǐn)?shù)的房源就可以打上好贊好房的標(biāo)簽。

　　3、盡可能不要帶租約賣房

　　房租不斷，房子還能順利賣掉。

　　這種無縫銜接肯定是賣家希望達(dá)到的效果。

　　房子空著再賣不掉，虧不少租金呢。

　　我覺得這種心態(tài)可以理解，畢竟都是真金白銀。

　　但是對于誠意賣房的房東來說，帶租客賣房是自降身價(jià)、增加賣房難度的行為。

　　這個(gè)是會實(shí)實(shí)在在影響你在LJ系統(tǒng)的評分的。

　　對于中介來說，房源維護(hù)就容易出現(xiàn)問題。

　　比如看房時(shí)間不好約、溝通成本高。

　　有功夫等租客有時(shí)間，帶看別的可能都成交了。

　　其實(shí)租客可能也不想天天被參觀。

　　房東清退租客，反而少了很多風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠把房子最好的一面展示出來。

　　也許一個(gè)月要虧租金3000塊。

　　但是一個(gè)月就把房賣了，房價(jià)下跌的損失就不用繼續(xù)承擔(dān)了。

　　上海賣房，如何賣的高？

　　掛高了沒成交？一味降價(jià)虧多了？

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　　賣房動作不變形

　　4、房東不要玩信息差那一套

　　我們在實(shí)際業(yè)務(wù)中遇到過這樣的房東。

　　家門口幾家中介獲得的房子信息是不一樣的。

　　賣房原因不一樣，賣房時(shí)間不一樣，賣房價(jià)格也不一樣。

　　后來幾家中介發(fā)現(xiàn)，怎么信息這么亂。

　　得出一個(gè)結(jié)論就是，房東根本不想賣房，索性房源就被丟進(jìn)“垃圾桶”了。

　　但事實(shí)是，房東真的很想賣房，只不過心存僥幸。

　　萬一那家中介遇到個(gè)價(jià)格高的呢。

　　現(xiàn)在賣房不要有這種撞大運(yùn)的心態(tài)。

　　真心實(shí)意賣房的話，在所有中介情況就要保持一致。

　　不要玩價(jià)格不透明信息差那一套，沒用了，現(xiàn)在的信息透明度不要太高。

　　你定一個(gè)有吸引力的價(jià)格，讓中介幫你全網(wǎng)轟炸，效果肯定更好。

　　5、不是下調(diào)掛牌就一定有用

　　我們見過太多那種一年都賣不掉房的房東。

　　每隔1、2個(gè)月就下調(diào)掛牌價(jià)，賣房一年沒干別的，就是降價(jià)。

　　最后的結(jié)果是，房子一年降了幾十、幾百萬的，還是沒人買。

　　下調(diào)掛牌價(jià)是整個(gè)賣房策略的最后一環(huán)。

　　根本原因在于定價(jià)有問題。

　　如果是吊著賣，根本不著急賣房的房東，那請隨意，反正也不是真的想賣。

　　如果是想清楚要賣房的房東，價(jià)格一定要精準(zhǔn)貼合市場。

　　即便是降價(jià)，最好一次到位。

　　你自己覺得 每個(gè)月降價(jià)很有誠意，其實(shí)每個(gè)月都在落后市場。

　　這不是大牛市行情，躺著就有人買房。

　　精準(zhǔn)的價(jià)格配合有效的營銷策略，才是正確賣房思路。

　　6、正確面對中介的PUA

　　“中介PUA房東”這個(gè)事情本身，并不好。

　　但是房東能100%避免嗎？不可能。

　　中介要賺錢要生存，想PUA房東降價(jià)，快速成交，非常正常。

　　中介能PUA的基礎(chǔ)是房東不了解市場唄。

　　房東多跑跑，自己心里有數(shù)，他PUA你的難度就提升了。

　　現(xiàn)在這個(gè)市場環(huán)境，壓低房東預(yù)期是所有中介都會做的事情。

　　合理的壓低接受，不合理的拒絕，就是這么簡單的事情。

　　讓中介為自己服務(wù)，最終賣房才是第一位的。

　　7、一定要留砍價(jià)空間

　　講個(gè)段子：

　　買家問房東最低價(jià)多少，房東說155萬。

　　買家還想再砍價(jià)，讓房東給個(gè)成本價(jià)，房東說288萬。

　　買家任何時(shí)候，都是想再砍一刀的。

　　能省一塊是一塊。

　　所以房東不要習(xí)慣性的已經(jīng)是最低價(jià)，一口價(jià)之類的。

　　最終的底價(jià)一定是在談判桌上談出來的。

　　哪怕你掛牌的時(shí)候不是小區(qū)性價(jià)比最高的。

　　但是談判的時(shí)候誠意足，給到了買家很好的“砍價(jià)體驗(yàn)”。

　　一樣能夠快速賣房。

　　實(shí)在是想體驗(yàn)漲價(jià)賣的。

　　那你就一開始定個(gè)超低價(jià)，等一群買家來搶。

　　最終成交大概率比超低價(jià)高，但是不保證一定比正常賣的價(jià)格好。

　　風(fēng)險(xiǎn)意識要清晰

　　8、不要簽中介獨(dú)家

　　賣房最好是不要簽獨(dú)家，特別是和那種口碑不好的中介簽。

　　簽了大概率就是被PUA的開始。

　　這房子不降到他們心里天天有著等著你。

　　有些中介之所以熱衷于簽獨(dú)家：

　　為了防跳單！

　　為了完成績效指標(biāo)！

　　為了盡可能了解房東的底價(jià)！

　　但絕不是為了幫房東把房子賣掉！

　　網(wǎng)站全掛上，附近大小中介門店都放房源。

　　朋友圈、短視頻平臺，抖音、小紅書、微信視頻號都發(fā)起來。

　　廣撒網(wǎng)才是現(xiàn)在賣房的正確姿勢。

　　要知道即便是最好的中介品牌，市占率也是有限的。

　　不要放過任何一個(gè)可以成交的機(jī)會。

　　9、家庭意見要統(tǒng)一

　　別小看這么小的點(diǎn)。

　　家里意見不統(tǒng)一，神仙也難幫你賣房。

　　自己跑到中介哪里賣房，結(jié)果到了關(guān)鍵時(shí)刻，發(fā)現(xiàn)家里人不同意。開始扯皮。

　　賣不掉都不是大問題，違約賠款就麻煩了。

　　10、單邊代理已經(jīng)是趨勢了

　　如果你的房子是那種供不應(yīng)求的熱門盤的話，怎么賣都行，坐等客戶上門。

　　然而，對于大部分的房子來說，1%的成本都能帶來更快的成交周期、更高的潛在成交價(jià)。

　　如果你的房子屬于冷門盤，或者價(jià)格同城對比毫無競爭力，例如八九百萬的市區(qū)單幢式老破大，利用單邊代理推廣，則是必備的賣房手段。

　　只為單一一方服務(wù)，是為客戶爭取利益。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。