今天聊一個話題就是最近的市中心舊改，特別是鼓樓和臺江基本在同一時間啟動后，實際的表現也出乎意外，鼓樓出現了一些不和諧的聲音，是什么原因導致，下面分析看看。

拆遷方案

聊兩個項目舊改之前，再普及一下舊改的賠償情況，福州舊改常規都是兩種，選擇貨幣補償，選擇置換安商房。

對于補償計算公式，其實也很簡單。

區位補償（大頭）+建安成本（老房子的建筑成本）+貨幣獎勵（僅限選擇貨幣補償）+額外補貼（過渡費+ 住宅優惠補差+公攤補償+搬遷獎勵+租房補貼等）

備注：經常有人把區位補償就當做所謂的賠償款了。

這些也就構成了所謂的拆遷賠償款，然后選拿錢，就是拿錢走人。

選拿房的，就是看意向房源的對接價（并非市場價），按上靠或者持平的面積置換計算。

補償總價-對接總價=差價，拿到一個安置房，同時差價補齊。

前幾年舊改巔峰，經常看到貨幣棚改造就了一批土豪，是什么樣的情況？

主要就是那個選擇貨幣補償，會給與額外的貨幣獎勵。

比如2019年的南二環郭宅舊改方案，貨幣獎勵是6405元/平，意味著選擇拿錢可以多6000多每平。

即便安置房的對接價低于市場，但是這個貨幣的誘惑明顯不小。

后來的發展就是沒錢了，貨幣獎勵越來越少，直到現在很多舊改已經沒有貨幣獎勵了。

舊改的信息基本就是這些，這時候去計算這些有爭議的舊改就能知道其中的大概原因了。

寧化方案

區位補償：14100，就地安置期房對接價17900，貨幣獎勵0。

選房的案例：

1、區位補償： 60㎡x14100元/㎡=846000元

2、建安綜合（舊房）補償： 60㎡x2500元/㎡x60%=90000元

3、公攤補償： 60㎡x10%x(14100元/㎡+1900元/㎡)=96000元

4、住宅優惠補差： 60㎡x1150元/㎡=69000元

5、成套房基礎設施配套費： 60㎡x420元/㎡=25200元

6、提前搬遷獎勵：20000元

7、安家補貼：60㎡x50元/㎡=3000元

8、搬遷補助： 60㎡x15元/㎡x2次=1800元(補足2000元)

9、過渡費： 60㎡x15元/㎡x39個月=35100元

10、租房補貼：20000元

11、電話、閉路、寬帶、管道煤氣補助費： 3140元

征收補償款款合計1209440元，補償單價約20157元/㎡

上靠選75平米安置期房。

應交安置房購房款：75㎡x17900/㎡=1342500元

應交差價款=|應交安置房購房款-征收補償款|=1342500元-1209440元=133060元。

最終，寧化一套60平米的老房子，選擇原拆原遷，拿到75平米的安置期房，然后再額外繳納13W的差價。

當然也可以選擇拿60平的安置期房，那就是最終拿到60平的期房，再額外拿到13.5W的賠償款。

當然這還沒算上一些裝修補償等。

這就是目前拆遷選房的方案，整體來說對于拆遷戶而言就是老房換新房，要么面積上靠額外貼一點錢進去，當然除了房子變新之外，對于原拆原遷最大的問題還是交房周期不確定，此外就是目前安置房大概率都是高層住宅。

假如對于不要房子，直接拿錢能拿多少？

就不一一羅列明細了，主要差別就幾個

3、公攤補償： 60㎡x10%x(14100元/㎡)=84600元
4、住宅優惠補差： 0
9、過渡費： 60㎡x15元/㎡x6個月=5400元

因為貨幣獎勵是0，所以寧化拿錢沒有獎勵。

最終金額：1099340，相當于18322元/平左右。

看看寧化小區的二手情況：

2021-2023年：成交單價1.7-2.1W。

2023年下半年開始至今：1.5-1.7W。

換言之，寧化舊改即便沒有貨幣獎勵，拿錢也比在二手市場直接交易來的劃算。

當然也可以發現不少在3月的二手成交，也就是舊改出臺后。

原因無非是拿錢的周期不確定，政策還限制只能20%面積拿錢，意味著沒有貨幣棚改紅利，還怕太多人拿錢？

至于拿房按目前市場的周期，短期看上去有差價，但是拉長周期看，也沒太高的預期。

這里簡單換算一下2019年的南二環郭宅舊改拿錢多少？

舊改除了區位補償外，建安差一些，其他額外補貼差不了非常多。

郭宅區位11800，貨幣獎勵6405，換算之后，拿錢可以到：22427元/平左右。

當時旁邊的精裝新盤，2.8W左右。

目前臺江寧化拿錢1.83W，周邊精裝新盤4-4.5W。

所以房價是下跌了，但是對于拆遷戶而言，沒了貨幣獎勵之后，實際價值跌的更多。

對于這種情況，市場就這樣，寧化業主看到不管拿錢拿房，都比自身那破房子更有價值，也就沒有太多異議。

河南舊改

這個舊改區位補償分成了兩個檔次，河南小柳住宅區位價為14864元/㎡，海錦公寓、欣泰花園及柳河花園1至6#樓住宅區位價為15942元/㎡。

就地安置期房對接價18664，貨幣獎勵272元/㎡。

拿房的補償：

河南小柳100平，補償款合計2077540元，補償單價約20775元/㎡

欣泰花園等100平，補償款合計2254120元，補償單價約22541元/㎡

兩個差價差不多在1800元/㎡，主要差異就是區位補償，以及建安的綜合造價。

至于拿貨幣大概多少，套入上面寧化的計算，官方其實也給了數據：

河南小柳拿錢：19804元/㎡

欣泰花園拿錢：21570元/㎡

這時候簡單回顧一下此前的舊改數據：

2018年的火巷-鼓樓映舊改，貨幣獎勵是11867。

當然這么高的獎勵，大概率也是選擇置換期房，因為有劃片的存在，當然如果選擇拿錢，能到3.3W/平左右。

2020年鼓屏路86號舊改，貨幣獎勵是7042。

2023年的東大高工，貨幣獎勵3000左右。

目前的河南舊改，貨幣獎勵272，略好與寧化的0，當然272也沒啥意義就是了。

此外原地期房是以14864做基準計算對接價，所以對欣泰花園這些的對接其實是給了優惠。

福州的對接價-區位補差價，以前差價是3000，目前是3800。

對于欣泰這些，差價是2722，比以前的還低。

看上去欣泰其實選擇期房已經有額外優惠了，為什么還聲音這么大？

這個時候就看看二手數據：

2020-2023年底，成交價在1.9-2.1W左右

隨后價格走低，集中在1.8W左右，同樣在舊改出臺后，也成交不少，但是價格波動并不大。

對比拿錢1.98W，二手1.8W，寧化拿錢1.83W，二手1.65W。

兩個項目的二手和補償價，差個2K不到。

接著就是聲音最大的欣泰花園，二手數據不多：

幸福里有2套歷史數據：

2020年10月，2023年3月，成交單價2.9W左右，高樓層。

對比同時間的河南新村二手，差價高達8K左右。

目前二手還掛了幾套，有2.1W，也有裝修不錯的3W。

按目前這個小區更高一些區位補償，拿錢2.15W。

對比原來的二手和目前的掛牌，對于部分房源看上去可能是虧本的。

即便選擇拿期房，比周邊多1800元/平，對于業主而言，按照之前2套成交，差價是8K左右。

換言之二手溢價消失了，所以這時候也就知道了，為何這里聲音最大。

以掛牌那套105平三房，精裝不錯的房源，未來的原拆原遷居住舒適度會差多少？

以目前的舊改的容積率走勢來看，早先核心區域的舊改是高比例安商房，容積率是3以內，后來就朝著4左右發展了，限高普遍100米的密集住宅。

未來值多少錢？

周邊的參考楊橋新苑，前幾年二手成交都在3W左右。

去年底到現在，成交的小戶型已經來到2.2W還是精裝。

所以對于原拆原遷的選項，看上去是目前大部分舊改的最優解，但是實際的未來價值，其實已經很明朗了。

所以擺在欣泰這些業主面前，拿錢貨幣獎勵接近0的溢價，拿房未來可能就這個價。

盤點總結

通過二手市場，配合補償款的對比，其實也能發現為什么面對拆遷有這些差異。

拆遷的紅利本就消失，即便樓市下跌，但是紅利下跌的可遠比以前快。

只不過對于大部分拆遷，在不值錢的老房子面前，目前依舊是一件好事。

當然對于在市場有溢價的老房子，那可能就不一定了。

這也給市場購房一個建議，鼓臺老房子，買入的市場價值已經很低了，以前還能博拆遷，現在拆遷來了，可能還要虧。

最后聊聊面對爭議怎么辦？

如果這是鼓山鎮，不是難事，比如當時的渠城新村，現如今的和樾風華。

如果這是臺江，更簡單，一個意外就解決了，比如當年的排尾。

對于宇宙中心，要如何應對，雖然看不上，但是還是希望以人文本！