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6月的北京樓市，似乎又要燃起來了。

5月30日，海淀臻澐、朝陽保利朝觀天珺和金茂滿曜，同時取得預售證。

一天后，臻澐和金茂滿曜發布各自海報，前者首日認籌過百套，后者則稱116平米戶型庫存告急。

與它們的火熱相比，來自西邊石景山的首鋼璟悅長安，曝光度少了許多。

但在花姐看來，這個被其他明星項目掩蓋光芒的新盤，同樣具備熱銷的潛質：

1、它是石景山首個具備好房子元素的項目，擁有內嵌陽臺、首層架空等。

2、側重剛需的產品定位，讓它的總價，在500萬元出頭就能上車。

5月上旬，首鋼璟悅長安公布了戶型圖，贈送尺度超大，官方預計將在6月中旬正式開盤。

盡管產品力在當下的石景山鶴立雞群，但首鋼璟悅長安的缺點也十分明顯——樓間距實在太密了。

不同戶型得房率差異較大

首鋼璟悅長安的戶型共有4個段位，具體可分8款，83平至107平三居，以及131平四居。

其中97平和107平戶型，是它的絕對主力戶型，加一起的占比可達到近80%。

既然是石景山的首個好房子，首鋼璟悅長安的贈送尺度，自然不小——所有的戶型，內嵌陽臺+設備平臺+飄窗“三件套”齊全。

不過，它的邊戶和中間戶的贈送面積，差異蠻大，原因是邊戶飄窗贈送范圍很廣。

花姐特意將97平、107平兩款戶型的邊戶和中間戶，進行了拆解。

1、97平米三室兩廳兩衛

這是首鋼璟悅長安所有戶型中，實際得房率最高的，邊戶最高可達到96.7%。

它為南向兩面寬三居，邊戶和中間戶的整體格局相仿，但細節差異較大。

邊戶客廳面寬4.1米，中間戶4米；客衛的設計不同，讓整個戶型其他功能區的面積，有所不同；邊戶飄窗涵蓋主臥、客廳、廚房、客衛，中間戶則只有主臥有飄窗。

這導致它的邊戶和中間戶的實際得房率，能差出5個百分點。

2、107平米三室兩廳兩衛

這是首鋼璟悅長安所有三居中，唯一的南向三面產品。

與97平相比，它的內嵌陽臺進深為1.5米；除了邊戶整個側面有飄窗外，其他的細節差異，不是很大，只在衛生間的設計上，略有不同。

在戶型圖中，首鋼璟悅長安并沒有將南向次臥封起來，而是設計成了一個多變空間格局。

花姐測算，該戶型的邊戶實際得房率，約在90.7%至94.7%；中間戶的實際得房率，則在約85.7%至89.7%之間。

樓間距過于拉胯

盡管產品力冠絕當下石景山，但首鋼璟悅長安在公區方面，暴露出了自己的弱點。

它的樓間距實在太密了。

首鋼璟悅長安的整個地塊，呈長方形，東西長約246米，南北寬約112米。

但首鋼地產在它身上，南北居然排布了4排16棟住宅樓，從北至南依次為3棟、4棟、4棟、5棟。

正中間，一條東西向的中軸景觀帶，將整個小區分成了南北兩個大格局。

北邊6#和3#、2#之間的距離，僅僅只有9米和9.07米；南邊10#和13#、14#之間的距離，為10.27米和9.96米。

過于局促的樓間距，讓小區大部分樓棟之間，都存在角煞，遮擋嚴重。

16棟住宅樓中，真正可稱得上好房子的，只有北邊第二排的4#至7#4棟樓。

為何會這樣？

背后最大的原因是，首鋼地產在璟悅長安身上，企圖融入太多的好房子要素，導致裝的太滿，形成了反噬。

舉個簡單例子。將首鋼璟悅長安南北陽臺的所有進深加一起，可接近12米左右。這也就意味著，它的樓間距，因這些贈送手段，變窄了12米。

此外，它擁有4個首層架空區域，約1200平米；南邊景觀大門約300平米。

所有的不計容面積加一起，約在1.27萬平米左右。

花姐曾測算過，這導致首鋼璟悅長安的實際容積率，達到了3.16，比規劃的2.71，足足高出了0.45。

對購房者而言，除了戶型的優劣之外，采光也一個無比重要的問題。

花姐點評：

很明顯，首鋼地產在璟悅長安身上，用力過猛了。

它樓間距過密，說到底還是開發商既要又要的思維在作祟。

殊不知，月滿則虧。

此外，首鋼璟悅長安能夠具備熱銷基因，還要得益于中海長安源境的“仁慈”。

4月10日，首鋼地產公布了璟悅長安總平圖；同一天，中海新城也掛出了長安源境二期的規劃方案。

它們之間的直線距離900米，算直接的競爭對手。

不過，為了不背刺一期296戶業主，中海新城在長安源境二期的規劃上，幾乎翻版了一期，并沒有植入盛行的內嵌陽臺。

這讓它們雖然同時公布了規劃方案，但形成了兩個時代的產品。

站在道義的立場，中海新城這種不愿背刺老業主的行為，蠻值得欽佩。

但作為生意，它的這個舉動，無疑加重了中海長安源境的去化難度。

中海長安源境一期，自去年9月開盤以來，截至目前供應286套，網簽113套，網簽均價6.28萬元，網簽金額8.54億元。

網簽均價較一個多月前，低了600元/平米。而8個月多時間，39.5%的去化率，只能說差強人意。

結合當下中海地產的降價風波，微妙局勢下，中海長安源境二期的入市，似乎也不會很著急。

失去一個主要的競爭對手，首鋼地產應該感謝中海新城的成全。