藍籌地產

“好房子”開始登上舞臺了。

今年以來，隨著2025年政府工作報告首次提出“好房子”建設目標，明確推動住房品質升級與綠色智慧轉型，一系列與“好房子”相關的落地配套政策及動作展開。

在市場層面，以“第四代住宅”定義未來“好房子”，第四代住宅的興起與政策導向密切相關，未來商品房有望向“低容積率、高得房率、大戶型”方向發展，進一步挖掘改善型需求。在住建部的新版《住宅項目規范》中，將住宅層高下限從2.8米提升至3.0米，優化空間舒適度。

地方試點加速落地?

北京、重慶、西安等超過50個城市出臺支持政策，如北京允許架空層、風雨連廊不計容積率，濟南明確空中花園面積不計入容積率。多地要求新建住宅項目配置空中花園比例不低于30%。

在北京，許多項目以挑高6米為主，每戶標配20-30㎡挑高露臺，實際得房率高達90%以上，露臺面積不計入房本。

在重慶，以鋼管桁架結構打造的垂直綠化系統風行，以及風雨連廊、人工湖等設計普及，部分項目PM2.5過濾效率達35%。

在杭州，AI灌溉系統、太陽能與雨水回收技術廣泛應用。

多城四代宅入市，整體去化優秀

根據克而瑞調研數據，2025年各城市擬供應第四代住宅將保持增長，明確要打造四代宅的新項目預計將突破70個，其中，南京、西安已明確的四代宅項目分別為16個和14個，預計四代宅供應將成為市場主力。從去化表現來看，多城推出的四代宅去化率優于同地段普通住宅，帶動市場熱度邊際回升。

2024年以來，核心15城40個四代宅項目相對周邊在售房源溢價幅度達16%,相對二手房溢價更高。同時，四代宅的首開去化率平均為43%,高于同期核心城市25%-42%的整體去化率，顯示出較強的市場吸引力。

第四代住宅的建造成本較傳統住宅每平方米增加約650-700元，但其高溢價和快流速的特點能夠部分抵消成本壓力。例如，福州國貿天琴湖四代宅月均流速約30套，較同地段非四代宅高出12-15套；部分項目溢價空間達15%-20%。

從“概念試點”轉向“品質普及”

第四代住宅在政策紅利與市場需求雙重推動下，正從零星試點邁向規模化落地，成為“好房子”政策的核心載體。未來需突破地域適應性、成本控制及標準統一等瓶頸，方能實現從“高端改善”到“普惠型好房”的跨越。

四代宅的崛起對既有市場形成一定沖擊。例如，2024年上半年全國主要城市實際得房率超100%的項目約70個，其中大部分為四代宅。這種產品迭代速度可能加劇購房者的觀望情緒，并對二手房市場產生較大壓力。

在商品房供給過剩的背景下，房企積極研發第四代住宅，以差異化產品對抗二手房需求分流。具備產品持續創新能力的房企可能在競爭中勝出。

免責聲明：本文觀點僅代表作者本人，供參考、交流，不構成任何建議。