我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

你好，我之前看了簇錦這邊的一個(gè)樓盤，家人也去看了幾次，外面確實(shí)感覺(jué)亂糟糟的，像鄉(xiāng)壩頭一樣，但是售樓部又給描繪了很美好的愿景，說(shuō)未來(lái)太平寺拆遷了，是金融城六期，會(huì)全部投入重心來(lái)發(fā)展這里，你覺(jué)得是不是畫餅?zāi)兀?/p>

房段子解答

退一萬(wàn)步說(shuō)，即便是最終能把太平寺機(jī)場(chǎng)給拆遷了，但是你等待的周期考慮過(guò)嗎？三年，五年還是十年二十年？你有幾個(gè)十年？金融城六期有沒(méi)有得搞？我覺(jué)得沒(méi)搞。

金融城六期在哪？武侯太平寺。

為啥說(shuō)太平寺沒(méi)得搞？從四川定位于戰(zhàn)略腹地的時(shí)候就感覺(jué)沒(méi)得搞了。戰(zhàn)略備份意味著J事力量會(huì)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)介入，作為重點(diǎn)布局，不僅是太平寺，就連鳳凰山、黃田壩地位都更加穩(wěn)固。

所以別期待什么搬遷后來(lái)個(gè)大的，太平寺、鳳凰山在2013年就提出了搬遷工作，12年過(guò)去了，還是沒(méi)動(dòng)靜，依然沒(méi)開(kāi)發(fā)。

作為普通老百姓，一生有幾個(gè)12年？

除此之外，板塊的東南西北也很具體，北面是三環(huán)隔斷，東邊是金融城放棄區(qū)，南邊是高速隔斷，西邊是各種批發(fā)市場(chǎng)。

能突破的，只能在地下，也就是9號(hào)線，但一個(gè)板塊是不能只依托一條地鐵就補(bǔ)齊短板的。

現(xiàn)在不是PPT就能造神的時(shí)代了，不論是看待區(qū)域發(fā)展，還是布局買房，都要尋求穩(wěn)健性、確定性。2025年，大家依然要警惕畫餅的買法。

粉絲提問(wèn)

你好，我現(xiàn)在有兩套房子打算賣掉然后置換成一套。兩套房子分別是大面的龍湖99平（自住中），然后蜀漢路的老小區(qū)66平（出租中）。考慮到小孩讀書（目前幼兒園中班），還有家人在北站上班，想置換下，然后偏改善一些，預(yù)算三百到五百萬(wàn)之間都可以。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

總的來(lái)說(shuō)，我的確還是支持你二換一的。①這兩套繼續(xù)持有的價(jià)值不大，實(shí)用性不高；②樓市有觸底回穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)房源有上漲跡象；③兩個(gè)小孩長(zhǎng)期讀私立花費(fèi)300萬(wàn)的純消費(fèi)，不如考慮偏學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)公辦教育。

龍湖三千庭，在大面還算是比較典型的優(yōu)質(zhì)樓盤，整體的口碑和熱度居高不下，但還是屬于早幾年的剛改產(chǎn)品，和當(dāng)前迭代的T2板式高得房率產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，是明顯落伍了的。而且受制于板塊環(huán)境，周邊競(jìng)品庫(kù)存太高，因此房?jī)r(jià)滯漲下跌是比較明顯的，單純依靠租金或者后期房?jī)r(jià)上漲來(lái)保值增值的概率不大，加之并無(wú)自住需求，所以賣出很有必要。

當(dāng)然，你也觀察到了樓市的啟動(dòng)跡象，所以有個(gè)糾結(jié)點(diǎn)就是現(xiàn)在賣還是以后賣？本著置換的邏輯來(lái)看，我建議是現(xiàn)在賣。因?yàn)槟銈兪琴u了去買更好的產(chǎn)品，所以兩條線路的漲幅是不一樣的，等龍湖漲10%的時(shí)候，想買的房子已經(jīng)漲了20%了，所以會(huì)拉大摩擦成本。因此不要顧慮短期的得失和所謂的低點(diǎn)，要著眼于未來(lái)更大的格局，趁著成都二手房還沒(méi)徹底觸底，趁著改善新房還沒(méi)徹底起飛，早點(diǎn)掛牌置換起來(lái)，目前估計(jì)成交行情價(jià)在一百五六。

至于蜀漢路的老小區(qū)，不帶學(xué)區(qū)，也看不到拆遷希望，更不是傳統(tǒng)的核心重點(diǎn)板塊，還是步梯6樓？如果沒(méi)有老人自住或者很高的出租回報(bào)的話，那么也建議積極尋求出售，只不過(guò)這個(gè)的確是看緣分，不能強(qiáng)求時(shí)機(jī)，但大概率是比龍湖成交周期更長(zhǎng)的。這種預(yù)估單價(jià)1萬(wàn)，能60萬(wàn)左右成交。

至此，理想的情況是能匯總150+60+150=360萬(wàn)的現(xiàn)金流，此時(shí)再貸款140萬(wàn)，月供6k左右，可以拉滿到500萬(wàn)內(nèi)。

這也是長(zhǎng)期來(lái)看的做法，但短期的可能性是，先以150萬(wàn)現(xiàn)金首付買下來(lái)合適的房子，然后擇機(jī)賣出前面兩套房子。①如果前面兩套是結(jié)清全款，那么第三套是可以按照首套首貸的。②等你賣掉前面兩套，后面再去繳納契稅，是可以按照首套收稅的。③這里也特別說(shuō)明一下，我更建議買新房，因?yàn)楫a(chǎn)品更好更有保值性改善性，更能匹配三五百萬(wàn)的預(yù)算你層級(jí)。新房的話，2年后交房，大概率是能趕得上讀書的，還有成華、青羊政策是買新房不需要交房就可以落戶讀書。

所以回到我們的重點(diǎn)，三五百萬(wàn)，到底怎么買？核心訴求是北站上班+孩子讀書，所以我推薦3個(gè)方位，數(shù)個(gè)樓盤。

1、偏通勤的話，我建議直接看人北板塊的龍湖觀萃，還有后續(xù)批次，戶型非常好，龍湖品質(zhì)物業(yè)也很好，周邊的地鐵商業(yè)很不錯(cuò)，還有成外的學(xué)區(qū)預(yù)期。https://weibo.com/1551561845/OsHZ3r486 https://weibo.com/1551561845/OBYwmbrW2

2、偏落袋為安，穩(wěn)定學(xué)區(qū)的話，我建議往中環(huán)方向走，看成華二八板塊，雙林小學(xué)加持下，有***這些樓盤可以看。

這邊是可以馬上買入的做法，兼顧到了7號(hào)線到北站，然后已有確定的雙林小學(xué)，商業(yè)還在發(fā)展中，我個(gè)人比較建議可以重點(diǎn)考慮。

3、偏向極致學(xué)區(qū)的做法，就看青羊二區(qū)的學(xué)區(qū)房，新房，通錦閣。容積率3.0，清水限價(jià)2.64萬(wàn)，估計(jì)最終精裝大概3萬(wàn)上下的單價(jià)。https://weibo.com/1551561845/OlP7WmQGA 這個(gè)是正兒八經(jīng)的學(xué)區(qū)房，143平的套四你們也買得起，但是目前還沒(méi)有開(kāi)盤跡象，所以就很煎熬，到時(shí)候不曉得競(jìng)爭(zhēng)大不大，也不曉得來(lái)得及讀書不。存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

總的來(lái)說(shuō)，我還是建議你兩手抓，積極布局出售的同時(shí)，也要抓緊時(shí)間把新房看起來(lái)了。

我這邊也房產(chǎn)博主，和各大樓盤有對(duì)接，可以談優(yōu)惠價(jià)格。你有興趣的話，尤其是前面兩種方式，你可以先不要去，而是先給我你的電話姓氏，我這邊來(lái)安排砍價(jià)談價(jià)。把你的性價(jià)比發(fā)揮到極致。

粉絲提問(wèn)

你好，我打算買一套給父母養(yǎng)老，預(yù)算80-100萬(wàn)，面積不用很大。大源自駕半小時(shí)能趕過(guò)去就行，還是要考慮到流通性嘛，現(xiàn)在買房合適嗎？有推薦的方向沒(méi)？

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你們整體需求是買一套百萬(wàn)級(jí)別的養(yǎng)老房，在滿足父母養(yǎng)老，大源30分鐘通勤的基礎(chǔ)上，還需要有一定的保值性，另外就是比較關(guān)心買入的時(shí)機(jī)問(wèn)題。

我們倒著來(lái)說(shuō)買入時(shí)機(jī)，從我的觀察來(lái)看，整體的二手房在當(dāng)前有觸底的跡象，處于躁動(dòng)的筑底階段。這種躁動(dòng)是不規(guī)則的，急于賣房的房東還會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)，但也有一些房東會(huì)開(kāi)始傲嬌起來(lái)，見(jiàn)風(fēng)使舵，逆勢(shì)漲價(jià)。

我給出來(lái)的針對(duì)性建議是，不要恐慌，百萬(wàn)級(jí)別的房子，短期如果能撿漏，確實(shí)是近年歷史低位，那么上手沒(méi)問(wèn)題。如果是暴漲，那么不要跟風(fēng)。長(zhǎng)期來(lái)看，這類房子還是會(huì)均值回歸，處于一個(gè)長(zhǎng)期的，平穩(wěn)的，低洼的價(jià)格狀態(tài)，所以短期撿漏+長(zhǎng)期撿漏，都適用于百萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品。參考https://weibo.com/1551561845/OCxOgnJLr

所以回來(lái)再說(shuō)，怎么買的問(wèn)題。

如果是兩個(gè)人自住的話，都不必強(qiáng)求戶型面積了，小套一都能滿足自住屬性的，就算以后不住可也出租，在租房市場(chǎng)上套一套二還是很受歡迎的。

如果要尋求就近的話，就直接繼續(xù)看南門，偏大源以南，比如雙流華府的三都匯朝外（66平套二，租金2500，總價(jià)100萬(wàn)左右可以拿下），是一個(gè)正常的次新二手小區(qū)，生活氣息濃厚，周邊有公園，南下北上醫(yī)院也有，華陽(yáng)的菜市場(chǎng)也多，適合父母養(yǎng)老自住。

周邊類似的還可以看看華陽(yáng)的蜀南春郡，可以買76平左右的小套二，產(chǎn)品總價(jià)和租金也類似，主要就是看你們線下實(shí)地考察后，感受對(duì)樓盤的個(gè)人喜好，還有房源本身的樓棟采光視野裝修差異。

如果要更熱鬧，可以看看南湖和華府剛需盤扎堆的區(qū)域，比如南湖世紀(jì)、南湖半島；中鐵騎士府邸、萬(wàn)錦城、融創(chuàng)南湖逸家、保利葉語(yǔ)等等，都來(lái)到了半碗級(jí)別的套二甚至是小套三，人氣比較旺盛，父母喜歡熱鬧的話可以考慮，這些區(qū)域也跌了很久了，考慮到這次大的外部環(huán)境變化，止跌跡象明顯，可以優(yōu)中選優(yōu)，在優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)上，砍價(jià)到底，那么就能預(yù)留下行風(fēng)險(xiǎn)，成為一次不錯(cuò)的兼顧到抄底，然后又確實(shí)能滿足30分鐘距離、養(yǎng)老自住的買法。

總之，如果說(shuō)要百萬(wàn)級(jí)別優(yōu)選的話，沿著5號(hào)線往南走，我覺(jué)得就是比較主流的安全買法了。

當(dāng)然，往東，看看新川中和這些，也沒(méi)問(wèn)題，橫向交通不發(fā)達(dá)，但是自駕也合適。可以考慮新川的中鐵城錦南匯（熱鬧，65平套二，周邊可期）；藍(lán)光金悅派（更加剛需，但的近地鐵）。

其他方位的我盤了一下，東門西門北門，倒也還有少量的可選房源，但是自駕時(shí)間大多在45-90分鐘左右，這一點(diǎn)差了很多。比如東門的三圣鄉(xiāng)，錦江城市花園，也有很多百萬(wàn)級(jí)別的買法，周邊華西醫(yī)院，三圣花鄉(xiāng)，伊藤等，都還是比較適合養(yǎng)老的，但是距離大源較遠(yuǎn)，存在互相照顧的難度，還是謹(jǐn)慎考慮吧。

至于更南門或者更偏西的雙流，整體的樓市價(jià)值保值性不可控，存在更大的風(fēng)險(xiǎn)性，就不過(guò)多推薦了。把握大源往南5號(hào)線軸線上選籌，是最合適的。