新加坡REITs市場市值達673億美元，成為僅次于日本的亞洲第二大市場。自2002年開啟后新加坡REITs市場快速發展，如今市場內頭部效應顯著，凱德系REITs發展迅速。同時跨境資產投資占比較高，國際化特色顯著。

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最近小編對全球REITs市場進行了研究。本篇我們來進一步了解一下，亞洲第二大REITs市場——新加坡市場。

1998年，新加坡政府啟動REITs監管框架起草工作，次年5月金管局發布首套《房地產基金指南》，明確REITs的基本規則。2002年7月，凱德商用旗下的房地產信托基金CapitalMallTrust以0.96新元/份的發行價發行SingMall Property Trust（SPT），成為新加坡首只上市REITs，此次發行也標志著新加坡REITs市場正式開啟。

自2002年SPT在新加坡上市以后，新加坡REITs市場迎來了蓬勃發展。截至2024年12月31日，新交所有39只上市REITs，總市值達673億美元，是亞洲第二大的REITs市場。

另外國際化也是新加坡REITs市場的一大特色，約有超過90%的底層資產位于新加坡境外*?？缇迟Y產投資范圍非常廣泛，資產布局都涉及多個國家。這種國際化投資布局，為新加坡REIT市場帶來諸多優勢，吸引了全球范圍內的資產方和投資人，不同國家的優質不動產匯聚新加坡上市，大幅提升了新加坡REIT市場的活躍度與流動性，使其成為亞洲重要的REIT募資中心。

新加坡REITs市場迅猛發展，規模日益壯大的背后，離不開市場內頭部REITs和國際投資的強勁推動。接下來，小編將為大家梳理幾個值得關注的重要頭部及國際REITs案例

經典案例

凱德綜合商業信托（CICT）

CapitaLand Integrated Commercial Trust

CICT是新加坡交易所上市的首個也是截至目前市場規模最大的房地產投資信托基金，市值達118.8億美元。CICT最初于2002年7月以嘉茂信托（CapitaLand Mall Trust）的名義上市，并于2020年11月與凱德商務產業信托（CapitaLand Commercial Trust）合并后更名為凱德綜合商業信托（CICT）。

CICT在2025 年第一季度的整體表現保持穩定。盡管因出售位于 21 Collyer Quay 的大樓，總收入和凈物業收入同比微降 0.8%，但剔除該資產剝離因素后，整體收入實現增長。公司投資組合維持 96.4% 的高出租率，彰顯其辦公樓及商場的市場吸引力。

凱德騰飛房地產信托

CapitaLand Ascendas REIT（CLAR）

CLAR是新加坡首家上市的工業和商業空間房地產投資信托基金，于2002年11月在新加坡交易所掛牌交易。CLAR 由凱德投資有限公司旗下的全資子公司Ascendas Funds Management（S）Limited管理。截至2025年6月3日，CLAR總資產達89.5億美元。資產遍布新加坡、澳大利亞、美國和歐洲等發達市場。

2025年第一季度，CLAR繼續專注于優化資產和推動可持續發展。雖然整體出租率從上一季度的92.8%下降到91.5%，但租金平均提高了11%。在財務方面，CLAR的杠桿率為38.9%，整體處于健康水平，同時74%的借貸為固定利率，使公司能較好應對利率波動。整體來看，CLAR在全球經濟不確定的環境中表現穩健，展現出較強的抗風險能力和持續增長潛力。

北京華聯商業信托BHG Retail REIT

作為新加坡首個專注于中國零售物業的房地產投資信托基金，北京華聯商業信托于 2007 年 12 月 17日在新加坡交易所上市。其資產組合包含 6 個零售物業，覆蓋北京、成都、合肥等一線及新一線城市，包括多租戶模式的北京萬柳、合肥蒙城路等4個項目和主租賃模式的大連金三角、西寧花園2個項目，可租面積 179,277 平方米，整體出租率達94.9%。其租戶結構中體驗式消費占比高，餐飲、休閑娛樂、兒童教育等業態占租金收入的72%，可租面積的 78%。

截至2025年第一季度，其資產負債率為40.2%，平均債務成本達5.0%，總資產達47.29 億人民幣。

*注：截至2024年12月 來源：CRF REITs Forum：新加坡、日本市場簡析

參考資料：

1.戴德梁行：《亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告》

2.新加坡REITs市值排名來源：https://stockviz.com

3.CapitaLand Integrated Commercial Trust

官網：https://www.cict.com.sg

4.CapitaLand Investment Limited

官網：https://www.capitaland.com/en/investment.html

5.Ascendas Real Estate Investment Trust 官網：https://www.capitaland-ascendasreit.com

6.中金研究部：對話新交所——新加坡REITs市場20周年回顧與借鑒

7.CRF REITs Forum：新加坡、日本市場簡析