阿里拍賣平臺上，合肥濱湖寶能城地塊第三次掛出——90583㎡國有用地，起拍價3.5億，約29年使用權。這塊曾被寄予厚望的“環湖地標”，而如今三次拍賣三次流拍。而全國1-4月清倉率不足20%，合肥4月法拍房成交率僅16%。

NO. 1｜壹

寶能城地塊三度流拍，全國法拍房分化

安徽省合肥市濱湖新區成都路一宗90583.57平方米的國有建設用地使用權【權證號：合包河國用（2014）第051號】標的物拍賣今天截止，從阿里拍賣平臺來看，該標的物因無人報名流拍。

該地塊土地剩余土地使用權年限為29.69年，起拍價3.5億元。據了解，該地塊為合肥寶能城地塊。從拍賣信息可以看到，該地塊已經拍賣過兩次，結果也是因無人出價而流拍。

從全國法拍房市場來看，中指研究院數據顯示，2025年1-4月份全國法拍市場累計掛拍各類房源26.95萬套，成交5.17萬套，清倉率19.2%，總成交金額831.4億元，同比2024年同期下降17.5%。

2025年1-4月法拍住宅在各拍次中一拍成交1.3萬套，各拍次中占比38.7%，較上一年同期增加約2.8個百分點。二拍成交1.7萬套，各拍次中占比49.6%，較2024年同期縮窄約1.3個百分點。變賣成交約3421套，占比10.1%。重新掛拍及其他情況成交約425套，占比1.3%。

這一數據也說明，更多買家選擇在一拍階段入場，避免房源進入二拍后因多次流拍導致進一步縮水。一線城市表現更加突出，一線城市法拍住宅清倉率42.1%，顯著高于三四線城市（22.5%），核心城市資產更受青睞。

在各城市中，一線城市1-4月法拍住宅清倉率42.1%，其中一拍住宅成交占比53.8%，二線城市法拍住宅清倉率34.1%，而三四線清倉率約22.5%，但二拍成交占比約50%。

這也說明一線城市核心資產成交率較高，但三四線雖然清倉率較低，但二拍降價后成交率上漲，也就是說二拍折價后成交上漲，三四線城市主要還是看價格。

以浙江為例，1-4月份浙江省法拍市場活躍度居全國前列，累計成交4518套（清倉率46.6%），總金額112.4億元。杭州、溫州、金華領跑市場，寧波法拍住宅清倉率高達71.7%，一拍階段折價率86.4%，部分房源甚至溢價成交。

NO. 2｜貳

合肥成交率僅16%！618元起拍引爆撿漏潮

再來看看合肥法拍房市場，2025年4月份合肥法拍房住宅總成交面積約為7135.52平方，總拍賣金額約為8272.57萬元，共上拍標的320套，其中成交標的數為52套，成交占比為16.25%，流拍率為74.69%，成交均價為1.159萬/平方。

可能受近期合肥二手房整體市場影響，目前合肥二手房價格已經連續下跌25個月，成交均價即將跌破1.3萬/㎡，價格持續下跌也影響二手房成交量。整體市場信心表現不足。

不過話說回來，目前合肥二手房價格已經處于相對較低的位置，市場分化加劇，導致價格持續下跌，但值得一提的是目前法拍房價格確實便宜，但也存在一定的風險。不過相比法拍房而言，商業拍賣更加有優勢，商業拍賣產權清晰，可以正常辦理過戶，沒有訴訟風險，而且價格比中介掛牌價格還要便宜。

打開阿里拍賣，合肥正在進行和即將開始拍賣的住宅超560套房源，很多房源低價拍賣，甚至1元起拍、618元起拍。

比如位于肥西老城區板塊的保利錦上項目三個工抵車位，項目位于金寨路與云谷路交口，三個均是產權車位，市場價格預計10萬每個車位，第一房拍618特惠活動，產權車位618元起拍，對于已經購買過保利錦上的業主來說可以重點關注一下，這個價格確實很心動。

對于未購房的網友來說，合肥樓市也推出618限時購房補貼券，比如肥西同是老城區名邦上河印，購房可享受2萬/套的額外購房補貼。項目占據派河景觀帶核心區位，與肥西政務中心、濱河公園緊密相鄰，坐擁生態與政務雙重稀缺資源，地鐵3號線直達主城，交通出行便捷無憂。推出的270° 環幕大平層（140-200㎡），帶來震撼的IMAX級觀景視野，恒溫泳池、會所等酒店式社區配置，盡顯高端居住格調，是區域內少有的高端改善標桿之作。

再比如泛經開板塊的振興湖境臻園，618限時額外享受總房款1%購房補貼。項目作為滿分競品質社區，以精裝準現房交付，105-146㎡的主力戶型南北通透，空間布局科學合理，從細節處彰顯品質，無論是改善型買家還是剛改客群，都能在此找到理想居所，與經開區相鄰，享受經開區商業配套。

再比如泛高新板塊的邦泰伯益星辰未來可享受2.5萬/套購房補貼，項目搶占泛高新板塊潛力地段，憑借4號線交通優勢，高效連接主城與高新區，加之區域產業蓬勃發展，未來城市界面升級前景廣闊。社區以高分競品質標準打造，戶型方正實用，為業主帶來品質生活享受。

再比如肥西中派片區的徽鹽濱湖雲著，可享受額外2萬購房補貼。項目規劃戶型面積段約89-165㎡，戶型產品豐富，布局上有諸多亮點，可滿足剛需、剛改、改善等多重居住需求。中派片區的資源配套是比較集中的，也是目前肥西重點打造的區域之一，未來潛力較大。

不僅合肥拍賣價格便宜，安徽其他城市拍賣性價比更高，比如下面的滁州富力烏衣水鎮公園里項目一套63.96㎡工抵房，起拍價格618元，該標的物是小戶型住宅，鄰近滁州高鐵站，交通便利。

從上面也不難看出，阿里拍賣容易“撿漏”，成交價格普遍低于市場價格，性價比很高，而且價格比較透明，商業拍賣產權清晰，而且有阿里平臺保障，風險低，成交周期更短。

NO. 3｜叁

結語

合肥寶能城地塊三度流拍折射出商業地產的深度調整，而法拍房市場則成為觀察樓市冷暖的重要窗口。全國法拍房19.2%的清倉率表明，非理性投資時代已終結，但杭州、寧波等城市超70%的成交率證明，優質資產仍具抗風險能力。

對購房者有三點建議：

其一，優先選擇核心城市核心地段，一線城市42.1%的清倉率印證了資產保值邏輯；

其二，把握法拍窗口期，但需做好產權盡調，重點關注商業拍賣這類產權清晰的標的；

其三，剛需群體可關注合肥等二線城市特價房源，如文中618元起拍車位等標的，但需警惕二手房連續25個月下跌帶來的傳導效應，建議將總價控制在家庭年收入的合理倍速范圍，做好現金流規劃。市場筑底期既是風險也是機遇，理性決策方能穿越周期。