“小區(qū)電梯天天播廣告，地面停車位天天收錢，可這些錢到底去哪了？” 家住深圳某小區(qū)的王女士忍不住吐槽。像王女士這樣心存疑惑的業(yè)主不在少數(shù)，明明小區(qū)公共收益年年有，業(yè)主卻沒見到一分 “分紅”，甚至連收支明細(xì)都看不到。別著急！今天廣東道從律師事務(wù)所就帶大家揭開公共收益的 “神秘面紗”，手把手教業(yè)委會(huì)行使審計(jì)權(quán)，讓每一筆錢都明明白白！

走在小區(qū)里，公共收益的 “身影” 隨處可見：電梯間的商業(yè)廣告、公共區(qū)域的攤位租賃、快遞柜的場地使用費(fèi)…… 可這些本該屬于全體業(yè)主的收入，卻常常陷入 “糊涂賬”。杭州某小區(qū)曾被曝出，物業(yè)公司連續(xù) 5 年未公示公共收益，經(jīng)業(yè)主們多方追問才得知，數(shù)百萬收益竟被用于補(bǔ)貼物業(yè)運(yùn)營成本。更離譜的是，部分小區(qū)業(yè)委會(huì)成員與物業(yè)公司私下 “勾結(jié)”，將公共收益挪作他用，嚴(yán)重侵害業(yè)主權(quán)益。

根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)、環(huán)境改善等。而業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法享有對公共收益的監(jiān)督、管理和審計(jì)權(quán)。簡單來說，業(yè)委會(huì)有權(quán)要求物業(yè)公司定期公示收支明細(xì)，必要時(shí)還能聘請專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)介入，徹底查清公共收益的 “來龍去脈”。

但在實(shí)際操作中，業(yè)委會(huì)行使審計(jì)權(quán)卻困難重重。有的物業(yè)公司以 “賬目復(fù)雜”“涉及商業(yè)秘密” 為由拒絕配合；有的小區(qū)因缺乏專業(yè)財(cái)務(wù)知識，面對密密麻麻的賬單根本無從下手；還有的業(yè)委會(huì)成員擔(dān)心得罪人，不敢 “較真”。這些問題導(dǎo)致審計(jì)權(quán)形同虛設(shè)，公共收益成了一筆 “糊涂賬”。

那么，業(yè)委會(huì)到底該如何行使審計(jì)權(quán)？廣東道從律師事務(wù)所結(jié)合多起成功案例，總結(jié)出一套實(shí)用攻略。

首先，業(yè)委會(huì)要做好 “前期準(zhǔn)備”。在提出審計(jì)要求前，先組織業(yè)主代表梳理小區(qū)公共收益的來源，比如統(tǒng)計(jì)廣告位數(shù)量、停車位數(shù)量等，估算大致收入規(guī)模。同時(shí)，收集業(yè)主們關(guān)心的問題，像 “廣告合同簽訂是否合規(guī)”“收益分配比例是否合理” 等，明確審計(jì)重點(diǎn)。此外，還要提前了解物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理制度，查看以往的收支公示情況，找出可能存在問題的 “蛛絲馬跡”。

其次，正式啟動(dòng)審計(jì)程序。業(yè)委會(huì)可以向物業(yè)公司發(fā)出書面審計(jì)通知，明確要求其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供公共收益的收支憑證、合同協(xié)議、財(cái)務(wù)報(bào)表等資料。如果物業(yè)公司拒不配合，業(yè)委會(huì)有權(quán)向街道辦、住建局等相關(guān)部門投訴，要求責(zé)令其限期改正。若仍無法解決，還可以召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，聘請第三方專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。在廣州某小區(qū)的案例中，業(yè)委會(huì)就通過聘請會(huì)計(jì)師事務(wù)所，查出物業(yè)公司存在虛報(bào)成本、少報(bào)收入等問題，成功追回?cái)?shù)百萬公共收益。

最后，審計(jì)結(jié)果要公開透明。審計(jì)結(jié)束后，業(yè)委會(huì)應(yīng)及時(shí)將審計(jì)報(bào)告在小區(qū)公告欄、業(yè)主群等渠道公示，向全體業(yè)主詳細(xì)說明公共收益的收支情況、存在的問題以及整改建議。同時(shí)，針對審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為，比如物業(yè)公司侵占公共收益，業(yè)委會(huì)要代表業(yè)主依法維權(quán)，要求物業(yè)公司返還資金并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；若涉及業(yè)委會(huì)成員失職，也要按照規(guī)定進(jìn)行處理。

小區(qū)公共收益的管理和使用，關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。廣東道從律師事務(wù)所提醒：業(yè)委會(huì)要敢于擔(dān)當(dāng)，積極行使審計(jì)權(quán)；廣大業(yè)主也要主動(dòng)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向業(yè)委會(huì)反映。若你的小區(qū)正面臨公共收益管理難題，歡迎私信咨詢，我們將為你提供專業(yè)的法律解決方案，讓公共收益真正 “取之于民，用之于民”！