◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

被視為地產(chǎn)“毒藥、砒霜”的永續(xù)債，再次重出江湖。上一輪的地產(chǎn)永續(xù)債的發(fā)行開(kāi)端，就來(lái)自八年前恒大掀起的。

此后幾年，包括華夏幸福、金科、綠地、綠城等一系列知名房企均有永續(xù)債。這幾年，華夏幸福、金科等不少陷入債務(wù)出險(xiǎn)泥沼，但未出險(xiǎn)的手上的永續(xù)債，該償還且能償還的，基本上已還掉了。

這種計(jì)入其他權(quán)益工具的金融產(chǎn)品，永續(xù)債可以“粉飾”財(cái)報(bào)的負(fù)債率，化解資金壓力，但較高的利率，被坊間視作“砒霜”，沒(méi)人敢一直玩下去。

雖然如今房地產(chǎn)利潤(rùn)率持續(xù)下降，但國(guó)資房企卻開(kāi)始掀起新一輪永續(xù)債發(fā)行潮。

昨晚（6月9日），“北京國(guó)資房企”的京投發(fā)展公告，近期與中原信托簽署了《永續(xù)債權(quán)投資合同》，即由中原信托設(shè)立永續(xù)債信托計(jì)劃，金額不超過(guò)30億元，各筆初始投資期限不超60個(gè)月，其中首期8.1億元已到賬。

5年內(nèi)，上述永續(xù)債信托初始利率2.9%；滿5年后開(kāi)始調(diào)整利率，其后每2年調(diào)整1次，每次增加200個(gè)基點(diǎn)（即2%），調(diào)整后最高年利率不超過(guò)9%/年。

京投發(fā)展此次永續(xù)債融資款，明確稱“將用于公司償還項(xiàng)目存量債務(wù)”。換言之，就是“借新還舊”，且有了永續(xù)債，雖名義是債，但無(wú)固定期限，又被計(jì)入權(quán)益資產(chǎn)，負(fù)債率還能明面上降低。

對(duì)于缺錢(qián)的房企，能有人幫助發(fā)行永續(xù)債，是不是求之不得？從京投發(fā)展看，此次發(fā)行30億元永續(xù)債信托，前五年固息2.9%算是比較低的，當(dāng)然跟其國(guó)資控股背景有密切關(guān)系。

據(jù)悉，京投發(fā)展第一大股東是北京市國(guó)資旗下的北京基礎(chǔ)設(shè)施投資公司，其控股比例達(dá)到40%，但在前十大股東中，個(gè)人股東較多。

截至今年一季度末，京投發(fā)展手上貨幣資金余額38億元，較上年底減少1.6億元，無(wú)短期借款，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債近13億元，較上年底減少近46億元。此外，京投發(fā)展一年內(nèi)需支付的“應(yīng)付賬款近24億元、其他應(yīng)付款4.1億元”，均較上年底變動(dòng)不大。

另?yè)?jù)悉，京投發(fā)展一年期以上的長(zhǎng)期借款362.7億元，較上年底增加37億元，應(yīng)付債券35.75億元，較上年底增加8.8億元。

更重要的是，京投發(fā)展手上還有60億元存量永續(xù)債，確實(shí)有點(diǎn)驚人。地產(chǎn)密探查詢獲悉，該存量永續(xù)債主要是2020年及2021年下半年各發(fā)行了30億元。

具體看，2020年上半年，京投發(fā)展向昆侖信托永續(xù)債融資18億元，向中原信托永續(xù)債融資12億元，5年內(nèi)初始利率均為5.89%，其后每年加200個(gè)基點(diǎn)，最高不超12%。

2021年下半年，京投發(fā)展向生命保險(xiǎn)資管公司分別進(jìn)行永續(xù)債融資19億元、11億元，5年內(nèi)初始利率均為4.79%，其后每年加200個(gè)基點(diǎn)，最高不超12%。

今年一季度，京投發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約2.54億元，同比下滑1.01%，歸母凈利虧損近1.49億元，同比虧損翻了近一倍。其還透露，扣除永續(xù)融資產(chǎn)品利息8010萬(wàn)元影響，歸屬于公司普通股凈利潤(rùn)虧損2.29億元，虧損更大了。

2024年，京投發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約14.17億元，同比暴降86.7%，歸母凈利虧損約10.55億元，同比虧損進(jìn)一步擴(kuò)大了4億元，經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流-62億元，同比進(jìn)一步惡化。

跟今年一季報(bào)類似，京投發(fā)展披露說(shuō)，去年扣除永續(xù)債利息約3.26億元后，歸屬于公司普通股的凈利潤(rùn)虧損13.8億元。

如此來(lái)看，京投發(fā)展去年以來(lái)凈利本就虧損較為嚴(yán)重，但永續(xù)債付息卻是剛性的，必然又加劇了歸屬于公司普通股凈利的虧損程度，說(shuō)其是砒霜似乎也不為過(guò)。

外界猜測(cè)：京投發(fā)展此次永續(xù)債30億元應(yīng)是置換之前發(fā)行的存量永續(xù)債，畢竟之前利率有點(diǎn)高，而當(dāng)前資金利率又處于市場(chǎng)低位。